上海:寂靜風(fēng)向標(biāo)

從4月中旬“新國十條”公布至今，已百日有余。上海配套的房地產(chǎn)政策依然面目模糊，在閑置土地的清理過程中，上海更顯另類。

調(diào)控“霧里看花”

至今，上海沒有推出相應(yīng)的地方配套規(guī)定，反而率先放松了“三套房貸”，一度被寄予厚望的“物業(yè)稅”征收試點(diǎn)也未見下文。

“新國十條”出臺(tái)后一個(gè)月，輿論盛傳上海將與重慶等城市成為首批試點(diǎn)推出物業(yè)稅。

《上海證券報(bào)》稱，上海將按戶型從小到大累進(jìn)增加稅收:持戶型較小住房者繳納之稅收也較少，大戶型商品房持有者將繳納較高額稅收。

上海住房保障和房屋管理局回應(yīng)說，物業(yè)稅問題討論多年，“如果有關(guān)部門正在做一些研究也是完全正常的”。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部官員也相繼表示，對(duì)所謂“上海物業(yè)稅試點(diǎn)征收方案獲批”并不知情。

經(jīng)過一輪熱炒后，上海物業(yè)稅試點(diǎn)征收未見下文。據(jù)知情者稱，上海確曾遞交一份試點(diǎn)方案，但未能在中央層面獲批，原因在于方案過于保守，征稅力度不足。

上海房管局以“目前不方便接受采訪”為由，婉拒了《財(cái)經(jīng)》記者的詢問。這一說法亦未能從其他渠道獲得證實(shí)。

“物業(yè)稅”之外，上海土地“零閑置”同樣引人注目。近日，有媒體披露了國土部1457宗閑置土地“黑名單”，令人吃驚的是，上海竟無一在列。

另一方面，中國房地產(chǎn)信息集團(tuán)(下稱中房信)7月26日發(fā)布的研究報(bào)告卻顯示，截至7月，上海2009年6月以來出讓的33幅地塊中只有3幅地塊部分或全部開工，其余30幅地塊目前尚在未開工階段，開工率不到一成。截至今年1月，上海的閑置土地約300幅，涉及建筑面積近4000萬平方米。

上海世博期間部分區(qū)域限制開工，是部分“地王”未獲建設(shè)許可的理由，但在更多情況下，只是被開發(fā)商借用的“擋建牌”。《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》引用上海市金山區(qū)規(guī)劃和土地管理局用地科科長奚敏的話稱，根據(jù)上海市統(tǒng)一要求，所有區(qū)縣都必須在8月底之前完成對(duì)全區(qū)全部登記在冊(cè)的閑置土地的調(diào)查、取證、認(rèn)定工作，目前期限未至。

中房信分析師薛建雄表示，上海限期8月底完成閑置土地登記，或有“拖延時(shí)間”之嫌。但他分析指出，今年1月，上海曾要求開發(fā)商登記并上報(bào)閑置理由，此后不少開發(fā)商都主動(dòng)去拿了施工許可證，也可能正是因此逃過“黑名單”。

“要開工也很容易，奠個(gè)基，打個(gè)樁，然后慢慢做，能一天做的我做一個(gè)禮拜，效果也是一樣的。所以現(xiàn)在很多新地拍出去都會(huì)約定，到什么時(shí)候要建設(shè)到什么程度。”薛建雄補(bǔ)充說。

高調(diào)保障房

7月27日，上海市第十三屆人大常委會(huì)第二十次會(huì)議結(jié)束。據(jù)列席的上海運(yùn)高房地產(chǎn)發(fā)展有限公司總經(jīng)理、上海市政協(xié)委員曹耘透露，上海對(duì)于住房問題的態(tài)度，并未與“新國十條”出臺(tái)前發(fā)生太大變化，即不在市場層面干預(yù)打壓，而是集中精力推進(jìn)保障房建設(shè)。

在當(dāng)天的會(huì)議上，上海市市長韓正談及住房問題時(shí)，主要強(qiáng)調(diào)了四項(xiàng)措施:舊區(qū)改造、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房和公共租賃房。韓正指出，上海首先堅(jiān)決貫徹落實(shí)國務(wù)院有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控的各項(xiàng)政策措施;其次則是“結(jié)合大城市的實(shí)際，建立起科學(xué)調(diào)控需求的有關(guān)政策”。

兩天后，上海規(guī)劃和國土資源網(wǎng)悄然公示了八處大型居住社區(qū)的《控制性詳細(xì)規(guī)劃(草案)》，共占地4448.7783公頃。在今年5月舉行的大型居住社區(qū)土地儲(chǔ)備工作推進(jìn)會(huì)上，有關(guān)部門曾透露，上海今年將規(guī)劃選址浦東航頭等23個(gè)大型居住社區(qū)基地，并于明年10月底前完成土地儲(chǔ)備工作。

這八份規(guī)劃，有四個(gè)大型居住社區(qū)披露了規(guī)劃建筑面積及新增住宅比例。以浦東新區(qū)民樂大型居住社區(qū)為例，該社區(qū)規(guī)劃住宅建筑約454萬平方米(新增住宅建筑約407萬平方米)，新增住宅中動(dòng)遷房農(nóng)民動(dòng)遷房建筑總量約56萬平方米，普通商品房約100萬平方米，保障性住房約 251萬平方米。

這四個(gè)社區(qū)規(guī)劃中，農(nóng)民動(dòng)遷安置房共223.2萬平方米，保障性住房及配套商品房共651.5萬平方米，普通商品房約343.6萬平方米，保障性住房和商品房比例約為2∶1。

薛建雄認(rèn)為，此類大型居住社區(qū)的建設(shè)，必將拉低周邊其他普通商品住宅價(jià)格。他指出，目前上海規(guī)劃的大型居住社區(qū)主要在地鐵沿線，交通便利，若能迅速大量供應(yīng)，有望平抑同一區(qū)塊內(nèi)的房價(jià)。但這種大型居住社區(qū)多位于遠(yuǎn)郊，政府的大力建設(shè)會(huì)帶動(dòng)各種商業(yè)配套的跟進(jìn)，從這個(gè)角度看，反而也可能會(huì)對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場起到帶動(dòng)作用。

曹耘則進(jìn)一步指出:現(xiàn)在政府還沒有想清楚，如何應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)泡沫破裂對(duì)總體經(jīng)濟(jì)的影響，因此很難在下一步繼續(xù)出臺(tái)過于嚴(yán)厲的調(diào)控政策。“比如上海世博會(huì)，政府花那么多錢做了七通一平。未來這塊地做地產(chǎn)開發(fā)，如果地價(jià)太低，政府的賬就算不過來了。”

在一些學(xué)者看來，上海房地產(chǎn)業(yè)占其GDP總量近30%，嚴(yán)厲調(diào)控等于自傷，影響面將非常廣，需要決策者下很大決心。