淺議房地產開發企業的成本核算

[摘要] 文章主要從房地產開發企業成本的構成，以及我國房地產開發成本的管理現狀，闡述了房地產開發企業必須加強成本核算的問題。

[關鍵詞] 房地產開發企業 成本 核算

房地產投資項目具有資金投入大，建設周期長，成本核算環數多，投資風險高等特點。這就更需要精打細算，規避風險，力求以最少的成本耗費獲取最大的經濟利益。房地產開發企業的成本核算工作是一項復雜的會計核算工作，這是由房地產項目的特性所決定的。了解房地產開發成本的構成和我國房地產開發企業成本核算的現狀，是房地產開發企業的當務之急。如何進行成本核算，顯得尤為重要。

一、房地產開發成本的構成

房地產開發成本是指房地產企業為開發一定數量的商品房所支出的全部費用。按不同的標準有不同的分類，就其用途來說，大致可分為三部分:

1.土地及設備費用

土地及設備費用，是房地產開發成本的主體內容，大致占總成本的80%。其中最重要的是土地費用。土地費用主要包括置換成本、批租費用、動遷費用等。房產商在決定是否開發一個項目前，必須將預計的土地費用通過土地面積和容積率的換算，計算出未來所開發的每平方米商品房所占的土地成本(俗稱樓板價)，以此來進行項目的可行性評估。

2.配套及其他收費支出

配套及其他收費支出主要是指水、電、煤氣、大市政和公建配套費，學校、醫院、商店等生活服務性設施也是不可缺少的。其他收費支出中有些雖屬于押金性質，如檔案保證金、綠化保證金等，但難以全部收回。這類收費項目種類繁多，標準不一，許多項目由壟斷性企事業單位執行，隨意性很強，標準普遍偏高。配套及其他收費項目是房地產開發成本中受外界因素影響最大的一塊費用支出，一般占項目總投資的10%～15%。

3.管理費用和籌資成本

房地產開發與其他行業相比，有建設周期長、投資數額大、投資風險高等特點，因此，大多數開發企業必須通過貸款來解決資金需要，這樣就產生數額較大的利息支出。如何把這部分費用核算好，對正確計算開發成本將起到非常重要的作用。

二、我國房地產開發成本的管理現狀

隨著房地產行業競爭的加劇和房地產市場的逐步規范，房地產開發企業靠過去那種高價格、高成本、粗放管理獲取高額利潤的時代已經一去不復返。但我國房地產開發成本的管理仍存在以下問題。

1.成本管理意識淺薄

長期以來，我國企業實行的是一種以計劃價格為基礎，以事后核算為重點的靜態成本管理方式。受傳統觀念的影響以及房地產開發企業高回報的利潤率，導致房地產開發企業缺乏成本競爭意識。企業往往忽視了成本管理，成本管理意識淺薄，浪費很大，財務人員只是根據合同來控制項目的開發成本，對開發產品形成全過程的成本控制卻顯得力不從心。由于開發產品位置的固定性、生產的長期性以及流動性，也使成本管理人員疏于成本控制。入世以后，我國房地產業面臨著更加嚴峻的考驗，隨著企業成本總額中不可控成本的比例增加。如果不加強成本管理意識、規避風險、提高效益，將很難在市場當中立足。

2.缺乏戰略性的成本管理控制體系

在市場經濟條件下，競爭日益激烈，房地產開發企業面臨著高風險，而收益卻在下降。一些企業為了搶市場、搶工期，往往走一步看一步，忽視了長期發展戰略，導致企業缺少明確的成本管理目標。容易造成事中成本管理和事后成本管理的盲目性。有些企業的高層管理者雖然知道戰略規劃對于企業成本管理的重要指導意義，但卻沒有形成制度化、規范化和程序化的企業發展戰略。結果妨礙了戰略目標導向作用的發揮，企業停留于粗放管理階段。由于企業成本管理缺乏戰略指導，使得成本管理對策與戰略目標脫節，成本預測、決策可有可無。成本計劃如同虛設，再加上沒有建立一套完整的成本管理控制體系和科學規范的操作程序，成本管理目標最終很難實現。

3.內部控制薄弱，偏重事后控制

房地產開發企業的成本管理工作，事前比較薄弱，總結多于過程控制，往往成為事后行為。尤其在規劃設計階段缺乏對成本的事前預測，對成本控制的重視不夠。對開發經營過程中具體業務活動的控制，基本上也是采用事后控制，很多時候只能接受既成事實，比如預算外費用和現場簽證發生的支出等。成本預測和成本決策也缺乏規范性和系統性，有些企業雖有預算，但不夠科學、全面、系統，只對一些費用進行預算編制，還不能稱為預算管理更談不上建立預算管理控制系統。成本管理的關鍵部門和業務流程的關鍵環節缺乏控制標準。一些企業雖然在職能部門上單獨設置了審計部，但往往只對工程造價進行事后審計，沒有發揮其應有的功能。

三、如何加強地產開發企業成本核算

成本核算向來是企業管理中的重點，房地產企業也不例外，現在從四個方面加強房地產開發企業的成本核算。

1.加強制度建設

加強和完善商品房成本核算的規章和制度建設，使成本核算工作有法可依、有章可循，從而保證成本會計資料的真實、可靠，促進企業成本核算水平和會計信息質量的提高。房地產開發企業應根據自身規模大小和商品房開發項目的規模特點等因素，在保證成本會計工作質量的前提下，合理地設置會計機構，配備必要的成本核算人員。每一房地產項目相應由專人負責成本核算工作，大型項目應設立成本核算工作組專門負責成本預測、成本決策、成本計劃、成本核算、成本控制、成本報表編制和分析等主要工作，使成本核算和管理有機地結合起來，形成算為管用、算管結合的有效機制。

2.設立合理的成本核算項目

房地產開發企業在開展商品房成本核算的工作中，必須切實做好各項基礎性工作。主要包括項目可行性研究報告、項目預算和決算書，各類購銷合同文件，項目成本費用控制計劃、項目成本預算，各類成本費用支出原始憑證及記錄、成本變動因素分析表，現場各類簽證憑單，現場管理原始臺賬記錄，預決算原始臺賬記錄，項目預決算差異分析表等。成本核算的基礎工作重點在于建立和健全各類原始記錄，建立規范的開發建設流程，嚴肅認真地做好項目預決算工作，嚴格現場驗收簽證和計量工作，嚴格執行成本預算及成本變動因素分析制度，加強預決算差異分析。

正確劃分成本項目，可以客觀地反映產品的成本結構，便于分析、研究降低成本的途徑。按現行房地產開發企業會計制度規定，開發成本屬一級科目，在該科目下企業應根據自己的經營特點和管理需要，確定成本項目，進行明細核算。成本項目不宜開列太多，對于發生次數較少的成本費用，特別是單筆發生的費用，應盡量合并，對金額較大并陸續發生的費用應單獨設立科目核算。

3.強化會計監督，保證會計核算真實性

建立科學的財務管理體系，核算開發各個環節的資金運行情況、運行時間、貨幣在不同時間內價值的調整。財務費用的控制實際是對資金時間價值的控制，其中主要是貸款利息的降低。因此，應當通過分階段控制開發進度、縮短開發周期、降低資金占用時間，從而實現對財務費用的控制。

企業應設立內部審計部門或人員，強化內部審計，以保證會計核算真實性，其最終目的是降低房地產開發成本，提高房地產開發企業經濟效益。內部審計應以企業的會計核算方面規章制度及工程預算書為依據，對不符合制度的支出，堅決予以制止。對于超預算的支出，要分析原因，其不合理或由于管理不善造成的支出，要追究責任者責任。這樣，可以降低成本，提高企業效益。

4.樹立成本意識，加強成本宣傳

事實上，成本管理不只是專設的成本管理機構及成本管理人員的職責。他們只是企業成本日常控制的組織者，比如房地產開發公司的工程管理部門，只靠他們單方面的努力，難以實施好成本控制。企業決策管理層的決定對企業成本形成的基礎條件有很大的影響。比如房地產開發公司的策劃部門和工程部門的工作影響著房屋設計和成本材料管理;銷售部門人員的業務活動影響著材料物資的采購成本及產品銷售費用;財務部門的融資方式影響著資金使用成本。這就是說，企業成本的發生與管理層、各部門、各人員的活動密切相關。他們都應對職責范圍內的成本負有管理與控制的責任。因此，成本控制的主體應該是個全員概念，企業內部每一個部門和每一個人都是成本形成的影響者、成本控制的參與者和實施者。

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