關于國際旅游島(海南)房價瘋漲引發的深思

［摘要］2009年12月31日《國務院關于推進海南國際旅游島建設發展的若干意見》出臺，海南國際旅游島的建設正式上升為國家戰略，此消息剛剛發布，各種房產界人士蜂擁而至。于是，海南的房價就如同是“乘著火箭往上漲”，而有調查表明，島內民眾對現在房價的合理程度認同為零，網絡上對房價的言論也頻頻出現過激言辭，這都是值得我們關注的現象。本文對海南的房地產市場進行了分析并與93年的房地產市場進行對比，說明海南將不再重蹈覆轍。最后結合海南的現狀和未來規劃，提出海南房地產市場的走向和在這過程中海南省政府應落實的工作。

［關鍵詞］國際旅游島海南雙軌制高房價

一、國際旅游島基本概述

1.國際旅游島的含義

“國際旅游島”是海南省委、省政府當前著力推進的海南島建設目標?！扼w改院關于海南國際旅游島的框架建議》中認為，所謂“國際旅游島”是指在特定的島嶼區域內，限定在旅游產業領域范圍中，對外實行以“免簽證零關稅”為主要特征的投資貿易自由化政策，有步驟地加快推進旅游服務自由化進程。在此基礎上，海南省委、省政府又出臺了《關于加快推進國際旅游島建設的意見》，提出“國際旅游島”就是旅游國際化程度高、生態環境優美、文化魅力獨特、社會文明祥和的世界一流的海島型國際旅游目的地。

2.海南建設國際旅游島的必要性

海南建設國際旅游島，利系海南800多萬人民并惠及13億全國人民，可強化我國參與全球化競爭的影響力。海南目前的經濟不夠景氣，人們生活質量距離小康社會仍有不小的差距，所以海南的建設必須一切都要從實際出發，而海南擁有得天獨厚的自然條件，獨一無二的地理環境，這正是海南旅游產業建設利用的最好資源。同時海南旅游產業的發展，可以促進海南經濟的發展，提高人們的生活水平與質量，縮小與內陸發展的距離，以實現同步發展。不同地區的人民會聚一處，還會產生文化碰撞的火花，更加有利于海南文化的創新。另外，建設海南國際旅游島還是完成祖國統一大業的一個重要籌碼。海南和臺灣是我國大陸之外的兩大島嶼，海南的開放和發展其政治影響重大而深遠，有利于促進祖國的統一大業。

二、國際旅游島房價瘋漲的原因

“國際旅游島”的確讓一部分人頭腦發熱了。其實不僅僅是海南，從全國范圍來看，各地區的房價都是呈現上漲勢態，尤其是一線城市更是一直“高燒不退”。究竟是什么原因撐起了高房價呢？

1.土地的特性促使房價上漲

土地作為人類社會活動的物質載體，有著其獨特的屬性：資源屬性和資產屬性。作為資源，土地具有稀缺性和不可移動性，特別是我國城市土地資源十分稀缺，使得土地作為資產進入市場時，供給變得極為有限，并且是逐漸減少，產生供給緊缺。再者，中國人具有強烈的土地情節，于是作為必需品的土地在市場上又具有需求的剛性。面對需求剛性，追求利潤最大化的企業的理性選擇必然是提高價格，獲取最大化的利潤。而作為中國的一部分的海南，自然也免不了此情此景。

2.我國所處的發展階段促使房地產價格上漲

根據房地產業發展倒U曲線理論我們可知一個國家經濟起飛階段，而由于我國所處的發展階段，需要房地產業及其相關產業的發展，帶動GDP的發展。并且由于房地產發展存在兩重因素，從而房地產業具有雙層產業地位，常規因素使房地產具有基礎產業的地位，而超常規因素使其具有支柱產業的特征；也正因為超常規因素的存在，才能使房地產發展呈倒U曲線趨勢，才使房地產業高位增長成為可能。海南因上一場房地產泡沫，經濟發展一直受限，直到2006才開始出現明顯的反彈，現在也正保持著上漲的勁頭。如此，在海南經濟起飛的這個階段，房價的上漲是不可避免的，甚至是高于經濟的增長。

3.房地產金融市場不規范促使房地產價格上漲

目前，由于國內房地產金融的問題所在，而由此引申出房地產金融暗藏兩大風險，房地產開發商貸款的風險、購房者貸款的風險。房地產金融的規范化、制度化、法制化將仍然欠缺，這就使房地產投機風險降低。這使得房產投機的成本也大大降低，投資者在相互炒作的過程中，使得房價上漲。房價的虛高加劇了風險的存在，使得銀行越加處于危險邊緣。一旦房地產泡沫破滅，投資者的所有風險將全部轉移給銀行。

4. 地方政府公共職能的缺位和錯位導致房價上漲

由于政府調控不力，甚至地方政府漠視民生，才導致近年來房價瘋漲。政府地價征地，高價出讓，賣地越多財政收入越多；土地價格越高政府收益越大，“政績”也越突出。有時候，政府甚至會暗中操盤，唆使開發商哄高地價。政府的主導或參與是造成房地產價格不正常上漲的深層原因。

綜上所述，房價的上漲是多種因素綜合的結果，也是經濟發展的必經階段。

三、海南是否會重演93年的房地產泡沫悲劇

在國際旅游島概念炒作下，在一些開發商和投資投機者的運作下，海南的房價這樣“乘著火箭瘋長”，不少人覺得海南仿佛已經再現了上世紀90年代初那般房地產泡沫，可能演變成房地產泡沫已經破滅、房價已經下降了50%以上的迪拜?？墒悄撤N程度上，海南并不會重蹈覆轍，就像人不會兩次踏入同一條河。

1.宏觀環境不一樣

20年前，我國的市場經濟尚處于起步階段，市場規則尚未完善。而當時的海南也是剛剛建省不久，很多法律法規都沒健全，全省的規劃和區域性的規劃也都沒有做好，那個時候，除了特區概念和未經開發的荒地沙灘外，幾乎沒有任何規劃藍圖和制度設計。這也導致了還未學會走路的海南就開始強行奔跑，最終跌倒并不意外。如今，這一切都趨于成熟，新一輪的宏觀調控不只是針對海南，正如海南省委書記衛留成所言:海南的房價與一線城市相比，只是一步到位。而年后的房價回落，恰是市場理性回歸給出的答案。

2.市場需求不一樣

隨著人們生活水平的提高，消費水平也在日益提升，養老保健需求和休閑度假需求日益強盛，“候鳥型”居住模式漸成規模。“有時落后就是進步”，20年來的緩慢發展，恰好讓海南得以留存一方凈土，其得天獨厚的自然資源在如今爆發出空前的競爭力。隨著國際旅游島概念的提出，海南已不僅僅是海南人的，更是全國的海南，世界的海南。站在全球經濟的高度，反觀海南的發展和打造國際旅游島的國家使命，也許是我們需要重新尋找的考量角度。

3.資本實力不一樣

在上一次海南投資熱當中，銀行資本占據絕大多數，這也成就了泡沫破裂時的破壞力之強、損害之深。今天的海南，資本多來源于市場主體，現金交易占有很大比例，金融體系的投資風險降低，政府反而可以利用海南吸收市場過剩的貨幣，逐步完善基礎設施建設。

4.市場運作不一樣

當年的海南市場，以皮包公司的買空賣空為主，大多數項目剛剛挖了個坑就被多次倒手，最后到銀行抵債的很少有建筑實體。如今市場運作規范，且主體大多是大型民企和國企，有的已經扎根數年，有著長期發展的意愿，對旅游地產的開發也積累了很多經驗。

但是，僅僅是不重蹈泡沫覆轍，對于如今的海南而言還遠遠不夠。國務院的批復開啟了海南吸納各路資本的大門，但要真正實現國際旅游島的宏偉藍圖，海南需要回答的問題還很多。在房地產這個領域，首先，一定要有房地產發展規劃，而且這個規劃一定要有特色，要與海南休閑度假旅游相適應。其次，對政府一定要有約束，政府要嚴守規劃，同時不搞短期行為。

四、如何應對國際旅游島房價瘋漲

1.海南省政府應落實的幾項工作

在接下來的時間，為了抑制房地產市場泡沫的出現，海南政府應及時落實一下四方面的工作：

(1)保障性住房的用地需求100%保障

加大保障性住房用地的供應力度，本著“有保有壓、分類保障”的原則，在綜合平衡各市縣用地需求的基礎上，制定保障性住房用地供應計劃，對保障性住房建設等擴大內需、保民生重點項目，優先安排項目用地。廣大老百姓的居住問題是最關鍵的問題，海南老百姓的住房問題解決了，房價也就不是問題了。

(2)全面清理已出讓但尚未開發的房地產閑置土地，打擊囤積土地的行為

對超過土地出讓合同約定的動工開發日期滿一年未滿兩年不動工開發的土地，依法征收土地閑置費；對未經原批準機關同意，連續兩年未使用土地的，依法收回。同時，嚴厲查處通過租賃、承包、聯營合作等方式非法使用農民集體所有土地進行非農業建設、逃避農用地轉用和土地征收審批的“以租代征”行為。此舉可加快房地產開發建設速度，加大房地產市場的供給量。

(3)嚴厲打擊非法買賣土地的行為

重點打擊非法買賣集體土地，以租代征搞小產權房等違法行為，特別是以轉讓股權方式非法轉讓土地的行為。

2.建設國際旅游島過程中應注意的問題

在建設國際旅游島過程中，不斷要求政府對于新建的商品房項目的審批、規劃、設計的標準要嚴格規范，把建設項目做成精品，做出國際旅游島應有的風范。而對于保障性住房及廉租房的審批更要嚴加監管，避免出現保障性住房成為有權有勢人的保障性住房的境況，要讓有需求的海南島內居民真正享受到實惠。當各方面人群的需求滿足了，房地產市場就會在其該有的軌道上運行，并對國際旅游島的建設起到支持的作用。

還有一點需要明確的是，當地政府應該有一個清醒的認識：海南最珍貴的財富是青山綠水和清新潔凈的空氣，大量的無序開發和建設，會使得綠色空間被大量擠壓，生態環境被嚴重破壞，鋼筋水泥鑄成的森林密布，那么所謂的“國際旅游島”也就徒有虛名，毫無價值了。也就是說，海南要做的不僅僅是房地產開發，中央政府也不希望海南成為投機炒作的天堂。當地政府還必須認識到“國際旅游島建設不同于土地和資源的開發”，在建設的過程中，必須保留海南的自然資源與民俗特色，同時完善海南的人文氣息與服務意識，讓海南的碧海藍天、椰風海韻在國際旅游界大放異彩。

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