淺析成都市公共租賃住房模式

[ 摘 要 ] 十七屆五中全會圓滿結束，會議就民生問題提出了“更加注重以人為本”“更加注重改善民生”等會議精神。而發展公共租賃住房則是切實改善民生，使群眾“住有所居”、實現“民富優先”的基礎。成都市作為西部地區核心城市，大力發展公共租賃住房，對西部其他城市完善住房保障體系具有重要的借鑒意義。

［關鍵詞］ 公共租賃住房 融資 政策建議

2009年溫家寶總理在“兩會”政府工作報告中首次提出了要“積極發展公共租賃住房”。 公共租賃住房是在廉租房和經濟適用房基礎上的另一種政策性的、保障性的住房，主要運作方式是由政府持有一部分房源，并將這些房屋以低于市場價的方式租給特定人群，是加快租賃市場建設的有益探索。特定人群主要指既不符合廉租住房保障條件、又無力購買經濟適用住房的住房困難的“夾心層”。

一、成都公共租賃住房模式

為了滿足廉租房與經濟適用住房之間的“夾心層”對住房的需求，為了完善成都市住房保障體系，2010年9月1日成都出臺了《成都市人民政府關于發展公共租賃住房的實施意見》，對公共租賃住房的出租對象、租金標準、建設和裝修標準、租賃管理、申請和推出都進行了嚴格的規定。

1.保障對象

《實施意見》結合成都市低收入人群的實際情況，將公共租賃住房保障的人群分為四類，第一類是兩個“夾心層”，即廉租住房和經濟適用住房、經濟適用住房和商品住房供應對象之間的群體納入保障范圍，以完善成都市住房供應體系；第二類則是具有成都五城區及成都高新區正式戶口，大中專院校及職校畢業3年以上并在五城區（含高新區）工作，與用人單位簽訂勞動（聘用）合同的單身無房職工；第三類是在五城區及成都高新區工作，家庭或個人年收入在規定的收入標準以內，與用人單位簽訂勞動（聘用）合同，連續繳納綜合社會保險或城鎮職工社會保險2年以上（含2年），在五城區及成都高新區無自有產權住房或未承租公房，戶籍屬于成都市行政區域的農村進城務工人員；第四類是政府引進的特殊專業人才、市級及市級以上勞動模范和榮立二等功以上的復轉軍人住房困難家庭也納入公共租賃住房保障范圍，且不受收入限制。

2.租金標準

成都市公共租賃住房的租金標準根據收入限制的不同，分為兩檔，收入限制較低一檔，其租金標準按照同類住房市場租金的70%確定；收入限制較高的一檔，其租金標準按照同類住房市場租金的80%確定。

3.建設和裝修標準

成都市新建公共租賃住房主要分為成套小戶型住房和集體宿舍，單套建筑面積控制在25-60平方米以內。同時結合保障對象及家庭人員結構的不同，分別提供不同面積的公共租賃住房。單身人士可申請承租建筑面積25平方米左右的公共租賃住房；2人戶家庭可申請承租建筑面積40平方米以內的公共租賃住房；3人戶及以上家庭可申請承租建筑面積60平方米以內的公共租賃住房。對公租房的裝修，是在廉租住房裝修標準的基礎上進行修改，按照 “簡單、適用、環保”的原則進行簡單裝修。

4.租賃管理

《實施意見》中規定了，承租人可以按規定申請提取住房公積金存儲余額，用于支付租金。針對公共租賃住房管理難問題，通過物業管理、建立租賃信息管理平臺、強化跟蹤管理等方式和手段。嚴禁違規出租、出借、閑置或改變住房用途等行為。

5.申請及退出

由于《實施意見》中公共租賃住房政策覆蓋面較寬，難以準確預測公共租賃住房的需求狀況。因此，根據公共租賃住房 “按需建設、應保盡保”的基本原則，公共租賃住房的申請將進行需求調查。要續租的話，要提前3個月重新申請，同時對于公共租賃住房的強制退出，《實施意見》也明確規定了幾類禁止行為，否則將解除租賃關系，退還承租住房。具體來說，包括了未如實申報家庭或個人收入、家庭人口及住房狀況的；連續3個月未按期繳納租金的；擅自改變房屋結構或使用性質的；將承租的住房轉借、轉租的；無正當理由連續6個月以上未在承租的住房居住的；其他應該取消承租資格的情形。

二、成都公共租賃房源

根據《實施意見》，公共租賃住房房源的籌集渠道包括：房產管理部門通過投資建設、采購等方式；在適當地段的部分新增普通商品住房項目中，按照項目住房建筑面積3％－5%左右的比例配建公共租賃住房；面向市場租賃一定數量符合條件的房屋作為公共租賃住房房源；企業可在自有土地上投資建設集體宿舍，用于企業內部員工居住；在各類開發區、工業集中發展區，可由所在區（市）縣政府或管委會組織，集中建設集體公寓和宿舍，由用工企業租賃；結合場鎮改造及城鄉建設用地增減掛鉤工作，使用存量或置換的建設用地修建公共租賃住房；鼓勵和引導社會力量投資經營公共租賃住房。

三、成都公共租賃住房資金來源

資金是住房保障建設中的大問題。成都市公共租賃住房的資金來源為：財政安排的資金、住房公積金中安排用于公共租賃住房建設的資金和金融機構貸款。政府通過直接投資、資本金注入、投資補助、貸款貼息等方式，加大對公共租賃住房建設和運營的投入。建設單位申請公共租賃住房建設項目中長期貸款，金融機構應按規定予以支持。

四、結語

目前，公共租賃住房建設已經在發達城市積極開展起來，相比于發達城市公共租賃住房融資模式而言，成都公共租賃住房資金來源較為單一，主要來源于財政資金及住房公積金和金融機構貸款，而常州市的公共租賃住房融資渠道較為多樣。常州市融資渠道達到7項，除了財政資金和住房公積金渠道外，還拓展了5個渠道：每年提取全市土地出讓凈收益的10%、一級土地開發的增值收益、廉租住房公共租賃住房配建指標中的異地建設資金、經濟適用住房上市交易時退回的補貼資金和增值中的政府分成部分、經濟適用房存量房源轉化為商品房出售的溢價部分的凈收益。如此多元化的融資渠道增強了保障性住房資金的流動性及信貸安全性，保證公共租賃住房建設的持續性。借鑒發達城市的公共租賃住房融資成功經驗，結合成都實際情況，可以考慮將房產稅和物業稅作為公共租賃住房新的融資渠道。房產稅和物業稅額資金穩定而且巨大，可以考慮把它作為公共租賃住房新的融資渠道。另外利用發行專門的公共租賃住房福彩來籌集資金，并專款專用，充分吸收社會閑散資金，并且不會對民間投資產生“擠出效用”，加上其融資不必像借款那樣要還本付息，因此發行福彩方式籌資應該是比較理想的融資方式。