淺析經濟適用房對我國房地產市場存量的影響

［摘 要］ 隨著中國經濟的發展，人們普遍生活水平場營上漲，但居高不下的房價一直是中國人民飯后茶語的話題。那么政策性住房中的經濟適用房對我國的房地產市場有什么樣的影響呢？本文主旨通過淺析經濟適用房的優勢、劣勢分析其對中國房地產市場存量的影響。

［關鍵詞］ 經濟適用房 房地產市場 影響

一、經濟適用房的概念

經濟適用住房是指已經列入國家計劃，由城市政府組織房地產開發企業或者集資建房單位建造，以微利價向城鎮中低收入家庭出售的住房。它是具有社會保障性質的商品住宅。具有經濟性和適用性的特點。

二、經濟適用房存在的問題

1．產權

經濟適用住房因為其屬于社會保障性質的商品住宅，所以有經濟性和適用性的特點。在經濟適用房的具體產權（使用權、占有權、處置權和收益權）上，購買后其出售條件受到政策的限制，因此在收益權上與普通的商品房不一樣。經適房要么需要住滿兩年后才能出手轉讓，并且會收取一定的費用，要么產權不完全，有的連繼承權都沒有授予。

2. 位置

經濟適用房項目大部分均位于城鄉結合地區。有些經濟適用房小區到市區的公交線路和可選擇的站點又相對較少。住在偏遠的位置，就意味著長時間的交通。因此購房者可能不愿意浪費過多時間在交通工具上，或者犧牲掉在市區的工作或事業。在選址較偏僻的經濟適用房，即使政府解決了各類配套和交通問題，但遙遠的路途和這一部分居民住戶的生活成本又構成一對新的矛盾；如果在離市中心較近的地塊建造經濟適用房，如果容積率沒有一個較大突破的話，高昂的成本又和經濟適用房的價格相違背。

3. 住房面積

建設標準：經濟適用房按規定標準，現階段每套住房一般控制在60－110平方米，其住房面積受到限制，主要解決的是無房戶和住房困難戶，對于需要更大面積的家庭來說存在空間限制。

三、經濟適用房對房地產市場價格和存量影響大小的受控因素

1. 經濟適用房的同期上市量

經濟適用房對于房地產市場的價格的影響，應該考慮到它的同期上市量，如果同期上市量所占比例較大，那么更多的經濟適用房交易量就意味著更少的商品房交易量，商品房的存量就將增大，受到較大的影響；反之，若其所占比例較小，其對商品房總存量不會產生大的影響。

2. 同期上市的商品房的檔次

經濟適用房對房地產交易量的影響，還受到當期上市的商品房的檔次的左右。因為經濟適用房一般來說檔次偏于中低檔，如果當期中低檔的商品房比較多，并且與經適房的檔次趨于相似，那么由于這時期的商品房與經濟適用房的目標消費者會有較多的重合部分，于是商品房的交易量就會受到一定的影響；但如果是在高檔房同時上市時期，由于高檔商品房的目標市場與經適房的目標市場不會沖突和重合，那經適房對于商品房交易量的影響就不會很大。

3. 群眾對政府未來調控政策的影響的期待

如果群眾認為未來政府的住房調控政策不會比現在更好、或者更優惠，那么他們傾向于現在購買經濟適用房，那么這樣對于商品房將會有一定的沖擊。反之，如果購買者相信或覺得未來政府的住房政策會減小力度，那么他們會選擇在未來購買。經濟適用房越是供不應求，對于商品房市場的價格沖擊也就越大，因為經濟適用房的交易量越大，就表示商品房的潛在顧客可能減少了，那么商品房的存量增加，其價格就會相應減少。

四、經濟適用房實際對房地產市場存量的影響

1. 產權受限

經適房要么需要住滿兩年后才能出手轉讓，并且會收取一定的費用，要么產權不完全，有的連繼承權都沒有授予。而且，最近有的經濟適用房和商品房的價格幾乎達到同一個級別，這樣的話經適房不僅不再經濟，而且存在政策性的產權風險，因此還不如購買產權完整的商品房。而那些早期購買了經適房的居民，現在也在想盡辦法將經適房通過合法途徑轉為商品房。而且經濟適用房必須滿5年才能夠出售變為商品房，而且交易時必須繳納汽水和綜合地價款。從國家保障性住房政策來看，預期從緊，如果不及時轉讓，一旦政策改變，或者對經適房租賃服務進行嚴格限制的話，那么那些將經適房作為投資的住戶無疑會受到很大的損失。

2. 經濟適用房本身的條件

有些經濟適用房的規模、地理位置、房屋設計、面積、外觀、質量、公攤率、市政配置、社會服務功能配置都無法與一般開發商提供的住房相比，則它們不會受到“需要解決住房問題”的人們的青睞，繼而就不會影響到現有商品房的存量，人們還是會寧愿選擇購買價格稍貴的商品房。現在，住宅小區及周邊環境更為人們所重視，湖景房、半山別墅、皇家園林、綠色生態社區、緊鄰森林公園等紛紛成為賣點。商品房的檔次越來越高，別墅區、花園洋房屢見不鮮。如果保障性住房的綜合品質與未來的市場交易預期都與一般商品房差距較大的話，經濟適用房的建設不會對中國的高檔商品房造成很大沖擊，因為經濟適用房的住房群體，并沒有購買這類高檔商品房的消費能力，因此受到經濟適用房的影響也相應的逐漸減少。

3. 房地產本身周期性變動

房地產市場本身具有周期性變動，那是市場經濟所決定的，很大程度上并不受國家住房保障制度等顯著影響。從許多國外的經驗來看，盡管很多國家都有比較完善的住房保障制度，但并不能阻止這些國家房地產市場本身的周期性變動，對于房價變動長期來看并沒有顯著影響，仍然擁有自身天生的變動性，是市場杠桿決定的。

五、結束語

政策性住房的確起到了一些穩定房價的作用，經濟適用房對房價有杠桿作用，但是過度的打壓房價對于現在的中國來說并不適合，房地產是金融市場中最重要的支柱之一，如果它過度的起伏，那中國又將會回到最初，重蹈泡沫經濟的覆轍。如何完善我國的公共住房保障制度，使經濟適用房建設發揮更好的作用，并能夠使中國的宏觀經濟得到進一步發展，是未來一個重要的研究課題。

參考文獻:

[1] 百度百科.經濟適用房. http://baike.baidu.com/view/58124.htm?func=retitle#

[2] 林建榮: 經濟適用房對房地產存量市場的影響. http://www.people.com.cn/GB/channel3/25/20000412/35658.html