淺析人民幣升值對我國房地產(chǎn)市場的影響

［摘 要］ 人民幣升值和我國房地產(chǎn)市場的關(guān)系問題是近年來人們討論的焦點(diǎn)問題，人民幣升值會(huì)通過直接和間接的渠道對我國的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生廣泛的影響。只有全面了解人民幣升值對我國房地產(chǎn)市場正反兩方面的影響，才能采取針對性的措施，揚(yáng)長避短，促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定健康發(fā)展。

［關(guān)鍵詞］ 人民幣匯率 人民幣升值 房地產(chǎn)市場

一、人民幣升值與我國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀

1.人民幣升值的壓力

2005年7月底，我國開始實(shí)行人民幣匯率制度改革，實(shí)行以市場供求為基礎(chǔ)、參考一籃子貨幣進(jìn)行調(diào)節(jié)、有管理的浮動(dòng)匯率制度。此后，隨著我國國際競爭力的不斷增強(qiáng)，在以美國為代表的西方國家的壓力下，我國人民幣對美元匯率中間價(jià)由2005年7月21日的8.11上升到2010年11月1日的6.68，人民幣不斷升值。

2.我國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀

近年來，隨著我國國民經(jīng)濟(jì)的不斷增長，我國的房地產(chǎn)市場異常繁榮，房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)不斷上漲的局面。據(jù)《中國經(jīng)濟(jì)景氣月報(bào)》的數(shù)據(jù)資料顯示，2010年1-7月，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資23865億元，同比增長37.2%；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積21747萬平方米，同比增長33.3%；商品房銷售面積4.58億平方米，比去年同期增長9.7%。

數(shù)據(jù)來源 由《中國統(tǒng)計(jì)年鑒2009》及《中國經(jīng)濟(jì)景氣月報(bào)》整理

從上面的數(shù)據(jù)中可以看出，盡管今年4月以來國家出臺了一系列針對房地產(chǎn)市場的新政策，對平抑房價(jià)、冷卻過熱的房地產(chǎn)市場，從而保證房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定運(yùn)行起到了一定的積極作用。但是從2010年1-7月房地產(chǎn)市場的運(yùn)行情況來看，我國房地產(chǎn)開發(fā)與投資保持較快增長，市場銷售增長平穩(wěn)，全國房價(jià)依然是普遍上漲的局面。

3.我國房地產(chǎn)利用外資的現(xiàn)狀

人民幣升值的預(yù)期和政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控使得房地產(chǎn)業(yè)中的資金較為緊缺，房地產(chǎn)市場外資供需旺盛，我國房地產(chǎn)業(yè)的外資參與程度日趨提高。據(jù)《中國經(jīng)濟(jì)景氣月報(bào)》的數(shù)據(jù)顯示，2009年，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源57128億元，其中利用外資達(dá)470億元。2010年1-7月，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源38876億元，其中利用外資達(dá)302億元。

二、人民幣升值對我國房地產(chǎn)市場的作用渠道分析

1.預(yù)期效應(yīng)

人民幣升值和房價(jià)不斷上漲的預(yù)期使得國外游資大量進(jìn)入中國的房地產(chǎn)市場進(jìn)行投資投機(jī)行為，他們期望通過房價(jià)上漲和人民幣升值的雙保險(xiǎn)來獲得高額的投資回報(bào)，房價(jià)不斷上漲。

2.通貨膨脹效應(yīng)

在人民幣不斷升值的背景下，外匯的大量流入造成國內(nèi)流動(dòng)性不斷增強(qiáng)，通貨膨脹的壓力加大。為了避免通貨膨脹的損失，人們傾向于將貨幣投向具有保值增值功能的房地產(chǎn)產(chǎn)品，從而對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響。

3.財(cái)富效應(yīng)

人民幣升值意味著進(jìn)口商品價(jià)格的相對下降和一般消費(fèi)品價(jià)格的走低，這相當(dāng)于居民收入的增加和購買力的增強(qiáng)，在其他條件不變的情況下，財(cái)富的增多導(dǎo)致物價(jià)變得更低，用于購房的可支配收入增加，對房地產(chǎn)需求的增加最終會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)格的變化。

三、人民幣升值對我國房地產(chǎn)市場的影響

1. 人民幣升值對我國房地產(chǎn)市場的積極影響

(1)人民幣升值的一個(gè)重要原因之一就是近年來我國國民經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，這說明我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的形式比較好，這就為我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供了較好的物質(zhì)基礎(chǔ)和外部環(huán)境。

(2)海外游資在人民幣升值和房價(jià)不斷上漲的預(yù)期下大量進(jìn)入中國的房地產(chǎn)市場，這可以在一定程度上降低我國房地產(chǎn)企業(yè)對銀行信貸的嚴(yán)重依賴，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，增加房地產(chǎn)市場的資金來源，改善房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)。

(3)外資的注入會(huì)帶來國外先進(jìn)的經(jīng)營水平和管理理念，有助于我國房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理水平的增強(qiáng)和經(jīng)營效率的提高，從而縮短我國房地產(chǎn)企業(yè)和國外房地產(chǎn)企業(yè)之間的差距。

2. 人民幣升值對我國房地產(chǎn)市場的消極影響

(1)當(dāng)人民幣的升值幅度開始接近海外游資的預(yù)期升值幅度之時(shí)，一些海外游資會(huì)撤出中國的房地產(chǎn)市場，資金實(shí)力不強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)出現(xiàn)相應(yīng)降價(jià)拋售的行為以回收資金，房地產(chǎn)泡沫的風(fēng)險(xiǎn)加大。

(2)人民收入水平和購買力的增長速度如果趕不上人民幣升值所造成的房價(jià)上漲的速度，我國廣大普通民眾的生活水平將得不到實(shí)質(zhì)性的改善。

(3)外資在房地產(chǎn)市場景氣時(shí)大量涌進(jìn)，在市場衰退時(shí)迅速離開，從而造成房地產(chǎn)市場劇烈的波動(dòng)，影響我國國際收支的均衡和貨幣政策的穩(wěn)定性。

四、對策建議

為了克服人民幣升值對我國房地產(chǎn)市場帶來的不利影響和沖擊，避免房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)，保證我國房地產(chǎn)市場的持續(xù)和健康發(fā)展，我們必須做到以下幾個(gè)方面：

1. 加強(qiáng)國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，采取措施打擊投機(jī)者的炒房行為，同時(shí)要滿足中低收入者的正當(dāng)購房需求，促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場需求結(jié)構(gòu)方面的調(diào)整，通過中國房地產(chǎn)市場自身的不斷完善來減少人民幣升值所造成的不利影響。

2. 加強(qiáng)對外匯資金的監(jiān)督和管理，通過有效的方式把外資引向生產(chǎn)性領(lǐng)域，最大限度的降低其對房地產(chǎn)的穩(wěn)定性所帶來的不利沖擊。

3. 合理區(qū)分海外資金的投機(jī)性資金和投資性資金，對于有投機(jī)傾向的外資不吸收，對于投資型資金積極吸收。

4. 不斷完善我國的外匯市場，謹(jǐn)慎地使用利率和匯率政策調(diào)控房地產(chǎn)等投資過熱部門，有效的促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。

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