論住房公積金貸款的風險與規(guī)避方法

［摘 要］ 住房公積金制度的根本作用體現(xiàn)在公積金貸款上，住房公積金貸款由于利率低、期限長，成為廣大中低收入家庭住房消費的首選，且呈持續(xù)高速發(fā)展態(tài)勢。同時，伴隨著房地產(chǎn)市場發(fā)展、相關(guān)法律法規(guī)變化等情況而來的風險也凸現(xiàn)出來，公積金貸款風險更加復雜化，需加強風險規(guī)避。

［關(guān)鍵詞］ 住房公積金 公積金貸款 風險 規(guī)避

一、住房公積金貸款風險的表現(xiàn)形式

1.政策風險。政策風險主要是指國家相關(guān)政策給公積金貸款帶來的風險。由于國家相關(guān)政策調(diào)整使市場發(fā)生變化，影響某一行業(yè)的發(fā)展，從而使之與關(guān)聯(lián)的信貸產(chǎn)品出現(xiàn)較大的風險，如國家為了宏觀調(diào)控的需要，在某一時期對房地產(chǎn)行業(yè)實行限制發(fā)展，導致按揭貸款項目停緩建，整體房價下跌，或放寬住房貸款的按揭成數(shù)和年限，都會給個人住房貸款帶來還款風險。由于我國實行土地國有化，因此政策的影響甚至超過市場和競爭的影響。

2.法律風險。法律風險是指交易合同得不到到法律保護而導致?lián)p失的可能性。由于中國目前適用個人住房信貸專項法律和法規(guī)的缺失和執(zhí)行難，同時，由于《個人住房擔保貸款管理辦法》、《擔保法》和《民法通則》等對抵押物的設(shè)置、抵押權(quán)的履行、抵押物價值的評估、作價及處置的規(guī)定操作性不強，難以直接用于實踐。因此，法律風險是目前我國發(fā)放住房信貸的突出風險。

3.通貨膨脹風險。通貨膨脹對投資的固定收益波及很大，使投資者所獲固定收入的實際購買力下降，同時投資者還要遭受資本價值降低的損失。目前我國的房價收入比遠遠超出世界銀行的限定指標，許多大中城市的房價已超出居民的實際購買力。同時，由于我國社會保障制度尚不健全，進一步降低了普通居民的預期凈收入，導致住房需求難以轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實購買力。另一方面，由于住房抵押貸款期限較長，在貸款期間，一旦出現(xiàn)通貨膨脹，即使借款人按期還款金融機構(gòu)也會遭受損失。

4.房地產(chǎn)市場風險。我國房地產(chǎn)市場的不規(guī)范使房地產(chǎn)行業(yè)的風險通過貸款轉(zhuǎn)移到公積金管理中心。眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)具有周期性的特點。近幾年，房地產(chǎn)發(fā)展迅猛，房地產(chǎn)價格上漲過快容易造成價格偏離其真實的價值，從而產(chǎn)生泡沫。一旦泡沫破滅，房地產(chǎn)行業(yè)進入低谷時期，房地產(chǎn)價格將會下跌，作為抵押物的房地產(chǎn)就會貶值甚至大幅度縮水，這將會給公積金管理中心帶來損失，甚至可能出現(xiàn)嚴重的社會問題。

5.操作風險。操作風險是指公積金管理中心在處理個人住房貸款業(yè)務時操作失誤或決策不當而造成貸款損失的可能性。操作風險是風險管理措施難以奏效的主要原因之一。從操作過程的各個環(huán)節(jié)上看，公積金管理中心在具體操作個人住房按揭貸款時，都不同程度地存在經(jīng)營管理風險，如貸前調(diào)查不到位、貸時審查不嚴格以及貸后檢查不及時等。

6.公積金借款人信用風險。由于公積金貸款的對象大部分為社會的中低收入職工，在社會經(jīng)濟快速發(fā)展時期，由于企業(yè)改制和社會勞動用工制度的改革，一部分職工會因失業(yè)、下崗或收入大幅減少而發(fā)生貸款違約；還有些借款人因疾病災等意外事故導致喪失勞動能力，或因家庭成員患上重大疾病、子女入學等突發(fā)事件發(fā)生大額費用支出，出現(xiàn)償債能力下降而發(fā)生貸款風險。目前由于多數(shù)地方公積金貸款沒有納入人民銀行個人征信系統(tǒng)管理，致使在審批時對個人信用記錄和負債情況無法準確掌握。

二、住房公積金貸款風險規(guī)避方法

1.制定高效的的公積金貸款管理制度。首先要嚴格貸款審核關(guān)。在辦理貸款過程中，應對借款人、擔保人、抵押人的資格以及質(zhì)押物，抵押物的情況進行認真調(diào)查，嚴格審核，切實做好貸前調(diào)查工作。其次是實行“三級審批制度”。即“韌審、復審和簽批”。實行三級審批，一是可以細化審批過程，減少錯誤率；最后是審批人之間可以明確責任，相互監(jiān)督，強化管理。

2.構(gòu)建貸款風險的政策化解機制。一是借鑒發(fā)達國家住房政策的經(jīng)驗，建立以政府為主導的為中低收入職工住房貸款的貼息和擔保制度。。二是督促公積金管理機構(gòu)按《住房公積金管理條例》規(guī)定和相關(guān)財務管理辦法的規(guī)定，在增值收入中按比例提足貸款風險準備金，并要求它嚴格程序及時核銷壞死賬。三是進一步完善住房保險，在個人住房擔保中介機構(gòu)尚未發(fā)育成長起來的情況下，由保險公司把財產(chǎn)保險和人身保險結(jié)合起來，開拓住房保險新業(yè)務，是一項現(xiàn)實可行的方式。

3.豐富住房公積金貸款品種。住房公積金貸款應該借鑒商業(yè)銀行的做法，適應市場變化，豐富貸款品種，設(shè)計多種還款方式，提高服務質(zhì)量。特別是針對低收入家庭，在人民銀行規(guī)定的利率基礎(chǔ)上，可以推出住房公積金貼息貸款，從住房公積金增值收益中，拿出一部分資金補貼給職工。為降低住房抵押貸款信用風險，還應推出住房抵押貸款衍生業(yè)務，包括轉(zhuǎn)按揭等便捷靈活的住房抵押貸款還款方式。

4.評定公積金借款人信用等級。我國對于個人的住房抵押貸款風險管理系統(tǒng)的開發(fā)與運用尚處于起步階段。2006年中國人民銀行個人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫正式運行后，在商業(yè)銀行已經(jīng)得到廣泛使用并取得顯著效果。從長遠考慮，將公積金繳納、使用和貸款信息納入人民銀行征信系統(tǒng)，實現(xiàn)信用資源共享是大勢所趨。通過征信系統(tǒng)公積金中心可以及早發(fā)現(xiàn)信用不良和惡意貸款者，將其拒之門外，對化解住房公積金貸款風險意義重大，事半而功倍。同時如發(fā)現(xiàn)借款人存在未償清債務，原則上也不應再予貸款，信用管理制度對借款人按時歸還公積金貸款也有一定的促進作用。

5.全面提高公積金貸款從業(yè)人員素質(zhì)。首先，建立良好的信貸激勵與約束機制，使權(quán)利義務能夠?qū)Φ龋瑥闹贫壬霞s束信貸從業(yè)人員的經(jīng)營行為。在實踐中，有相當部分的貸款信用風險可在其萌芽時予以控制，但往往是由于貸后管理松懈等原因使得這種風險未在第一時間得到控制，錯過了控制風險的最好時機。其次，建立良好健康的信貸文化。對工作人員進行深入細致的法制教育、思想教育和紀律教育，堅持原則，抵制誘惑，廉潔從業(yè)，遵守各項規(guī)章制度，嚴格按規(guī)定程序辦事。

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