江西省房地產市場發展與房地產金融風險關系實證研究

摘要:金融危機爆發后，世界主要經濟體普遍實行了寬松貨幣政策。在這一背景下，我國房地產市場強勢反彈，銷量漲幅創歷史新高，成交均價一路走高。2009年，江西省房地產市場實現逆勢上揚行情，呈現出投資增速逐月回升，供給面積低位增長，銷售規模大幅上升，成交均價一路走高的運行特點。在分析江西省房地產市場運行特點的基礎上，本文從實證角度考察了房地產市場發展與金融支持之間的關系。實證結果表明，房地產市場的發展、房價的上漲與金融支持之間具有相互促進、互為因果的密切關系。在此基礎上進一步分析了房地產市場發展中隱含的金融風險，并提出相應的對策建議。

關鍵詞:房地產市場;房地產信貸;金融風險

中圖分類號:F832.35 文獻標識碼:A 文章編號:1003-9031(2010)08-0031-04

DOI:10.3969/j.issn.1003-9031.2010.08.06

一、2009年以來江西省房地產市場運行情況

2009年以來，江西省房地產市場主要運行特點表現在投資增速逐月回升，供給面積低位增長，銷售規模大幅上升，成交均價一路走高。2009年江西省房地產開發投資增速逐月回升，并呈快速增長態勢。2009全年房地產開發投資634.52億元，比上年增長15.9%，全年呈現逐月回升走勢;2010年一季度，房地產開發投資延續回升勢頭，比上年同期增長22.4%，增幅上升21.6個百分點。

2009年，江西省商品房施工面積6755.60萬平方米，比上年增長6.5%;商品房新開工面積完成2300.96萬平方米，比上年下降9.0%。進入2010年，江西省商品房供應量大幅提高，一季度施工面積完成5072.58萬平方米，比上年同期增長37.1%。新開工面積增速由負轉正，一季度新開工面積完成604.37萬平方米，比上年同期增長7.4%。

2009年，尤其是二季度開始，江西省房地產市場需求呈現出明顯的反彈跡象，銷售面積和銷售額規模與增速均創歷史新高。2009年全省商品房銷售面積達到2280.91萬平方米，比上年增長32.0%;商品房銷售額602.80億元，比上年增長63.4%。2010年一季度，商品房銷售繼續保持大幅增長趨勢。商品房銷售面積396.5萬平方米，增長56.2%，同比提高59.7個百分點;銷售額104.9億元，增長79.9%，同比提高66.7個百分點。

在成交量不斷放大的同時，房價也持續上漲，同比漲幅由負轉正，環比連續增長。以江西省南昌市商品房成交均價為例，2009年一到四季度，南昌市區商品房均價一至四季度分別為4227元/平方米、4539元/平方米、5101元/平方米、5343元/平方米，同比于第三季度由負轉正，為0.32%，四季度同比上漲6.40%;季度環比于第二季度由負轉正，為7.38%;第三季度環比漲幅達到年內最高，達12.38%②。

二、影響房地產市場價格的長短期因素分析

影響房價的因素有很多，住房和城鄉建設部政策研究中心副研究員周江(2010)認為按作用時間的長短可以歸納為長期因素和短期因素兩大類[1]。

所謂長期因素是指在較長時間段作用于房價的因素;短期因素是指在短期(通常1—2年)內作用于房價的因素。周江認為長期因素包括城鎮化、土地資源稀缺、國民經濟增長和財富積累、居民消費和投資結構轉變等。除此之外，筆者認為，1994年分稅制改革后，地方政府出讓土地以追求地方財政收入與地區經濟增長的壓力和激勵也是導致我國房價上漲的重要長期因素之一。由于地方政府事權與財權不對等，而在現行稅收體制下，由城市擴張、土地出讓以及房地產開發帶來的稅收全部歸地方所有，因此，城市擴張帶來的房地產業發展成為地方財政預算內重要收入來源，也為地方投資和建設提供了資金來源，成為地區經濟增長的重要動因。

除了以上影響房價的長期因素外，筆者認為，市場需求集中釋放導致的房屋供給關系失調、適度寬松貨幣政策導致的市場需求流動性充裕等因素是影響2009年以來房價快速上漲的主要短期因素，具體分析如下。

(一)市場需求的集中釋放導致成交均價一路走高

2009年，在寬松的貨幣政策、房貸利率7折優惠、大規模舊城拆遷等多重因素的刺激下，樓市快速回暖，前期被抑制的剛性需求開始集中釋放，投資性需求同時也大幅增長。江西省商品房銷售面積和銷售額大幅上漲，規模與增速均創下歷史新高。2009年，全省商品房銷售面積達2280.91萬平方米，比上年增長32.0%，全省商品房銷售額602.80億元，比上年增長63.4%。與此同時，同期市場新增供給與2008年相比還有所下降。2009年，全省商品房新開工面積完成2300.96萬平方米，比上年下降9.0%，可售房源持續減少，導致房市成交均價一路走高。

(二)政策拉動效果顯現導致樓市回升勢頭強勁

房地產業作為促進市場穩定并帶動經濟增長的重要杠桿，至2008年11月政府就采取了積極政策來促進市場需求，包括房貸利率下調、房貸利率折扣上浮、降低印花稅以及其它房產交易稅等等。從市場交易角度看，營業稅和契稅等稅收減免造成交易成本大幅下降，刺激了市場需求，當然也為投機行為創造了條件。從開發商角度看，金融機構大量放貸使得開發商原本緊繃的資金鏈大大緩解，而降低資本金更是對開發商的大力支持，加上市場銷售顯著回升，開發商把握了市場主動權，毫無疑問會提高商品房銷售價格。

(三)市場流動性充裕導致的投機性需求回升

金融危機爆發后，為應對金融危機，世界主要經濟體普遍實行了寬松的貨幣政策。至2009年下半年開始，基于對世界各國向市場注入大量流動性引起嚴重的通貨膨脹的擔憂，加上國內外經濟觸底回升勢頭好于預期，市場主體對未來通貨膨脹的預期不斷增強，尤其是高收入階層對其資產保值增值的需求不斷增大。在世界宏觀經濟不景氣、國內金融投資渠道有限的情況下，投資購房成為我國高收入者實現資產保值增值的首選方式，而這種投資性購房行為反過來又進一步加劇了住房供求矛盾，導致住房等資產價格的進一步上漲。

三、房地產市場發展與金融支持關系的實證分析

以往的研究發現，大多數資產價格波動都是和銀行信貸緊密聯系的，兩者相互支撐，相互推動，呈螺旋式上升或下降，這是資產價格波動最重要的特征事實[2]。本文以2006年以來的季度和月度數據為例，考察房地產開發貸款和房地產開發投資、購房貸款和商品房銷售額之間的關系，以期對房地產市場發展與金融支持之間的關系做進一步的驗證。在以下分析中，FDCDK表示房地產開發貸款，FDCTZ表示房地產開發投資，GFDK表示購房貸款，XSE表示商品房銷售額。

(一)指標相關性分析

首先，筆者對房地產開發貸款與房地產開發投資、購房貸款與商品房銷售額季度數據之間的相關性進行分析，如表1、2所示。房地產開發貸款與當期房地產開發投資的相關性不強，甚至為負相關，但房地產開發貸款與滯后一期的房地產開發投資的相關系數則大幅上升至0.52，這說明房地產開發貸款增長對下一季的房地產開發投資有一定的促進作用，而購房貸款與當季商品房銷售額的相關系數為0.61。由此可見，房地產開發與銷售的上升基本上是與金融支持是相關的，其中用于房地產開發的信貸供給對下一季度的房地產開發投資有一定的促進作用。在同一時期，用于購房貸款的信貸供給與商品房銷售之間存在正相關的即時影響。

(二)格蘭杰(Granger)因果檢驗

為驗證房地產開發貸款和房地產開發投資、購房貸款和商品房銷售額之間是否存在因果檢驗，本文對2006年以來的FDCDK、FDCTZ、GFDK、XSE月度數據進行格蘭杰因果檢驗。

1.數據平穩性檢驗。對四組時序數據使用單位根檢驗方法進行平穩性檢驗，結果如表3所示:

平穩性檢驗結果表示:FDCDK和FDCTZ數據序列在99%的置信水平平穩;GFDK數據序列在90%的置信水平平穩，XSE數據序列在99%的置信水平平穩。

2.格蘭杰因果檢驗。為驗證房地產開發貸款和房地產開發投資、購房貸款和商品房銷售額之間的因果關系，我們對其進行格蘭杰因果檢驗，結果如表4所示。

檢驗結果表示，房地產開發貸款和房地產開發投資、購房貸款和商品房銷售額之間存在雙向格蘭杰因果關系。通過以上對房地產開發投資、商品房銷售與金融支持的實證研究可看出，房地產開發投資、商品房銷售額與房地產信貸供給具有相互促進、互為因果的密切關系，信貸供應的增加會推進房地產市場發展，從而成為促使房地產價格上漲的金融條件;反過來，房地產市場快速發展，房地產價格的上漲，使房地產市場投機因素增強，又推進金融資產的繼續膨脹。

四、房地產金融風險分析

如前文分析，房地產市場的發展、房價的上漲與金融支持之間具有相互促進的關系，而這其中隱含的金融風險已經引起人們越來越多的重視。房地產業自身的特性及其與金融業的密切關系，使得房地產金融風險能夠通過市場各方相互博弈而不斷膨脹，進一步加深金融系統的脆弱性，可能導致房地產企業資金鏈條的斷裂，危害銀行資金安全，從而可能引發系統性金融風險。

(一)資金來源渠道單一導致房地產信貸風險過度集中

目前我國房地產開發融資渠道單一，股權融資有限，基本只有銀行信貸一條路，開發信貸資金依賴銀行，購房的消費信貸依賴銀行，建筑企業墊付的工程資金還是依賴銀行。在房地產市場資金鏈中，商業銀行實際上直接或間接地參與了運行的全過程，是房地產市場各參與主體的主要資金提供者，承受伴隨著各個環節的市場風險。據統計數據顯示，2009年江西省房地產投資資金來源中，國內貸款和個人按揭貸款增速明顯加快。全省房地產開發國內貸款增速29.2%，與去年同期增速相比提高了34.9個百分點;個人按揭貸款增速達75.6%，與去年同期增速相比提高了86.2個百分點。在現有的房地產金融體系中，商業銀行與信用擔保、信用保險、評估機構和房屋中介等的合作缺乏有效的社會監督和法律約束，使得房地產信貸的系統風險不能得到有效的分散，房地產融資風險過度集中于商業銀行。

(二)房地產信貸和房地產價格的自我循環模式推動房地產金融風險的加速集聚

目前，房地產市場成為提升銀行貸款質量、保證收益率、優化貸款結構的重要領域。比如，金融機構普遍認為面向個人的長期住房按揭貸款的違約風險較小，是銀行樂意持有的一種優質資產形式。銀行持有大量以房地產為抵押品的資產，房地產價格的上漲將擴大銀行資本的規模，提高銀行的資本充足率，改善資產質量和盈利狀況。在這種情況下，銀行愿意擴大對房地產業的信貸供給，這又進一步提高了房地產價格。這一過程循環往復，形成“房地產價格上漲-信貸投放-房地房價格加速上漲”的自我循環，使房地產價格日益偏離實際均衡水平，從而進一步導致房地產泡沫的膨脹，同時也導致房地產金融風險不斷積累。一旦房地產價格下跌，便將直接降低銀行擁有的房地產資產價值，使銀行資產縮水，盈利下降，而泡沫如果破裂可能影響金融穩定。

(三)宏觀調控政策收緊可能引起的房地產行業資金鏈緊張的風險

房地產行業屬于典型的資金密集型產業，充足的資金保障是房地產市場生存發展的基礎，而房地產資金相當一部分來源于銀行信貸，這使得房地產行業對國家宏觀調控政策有很強的敏感性。正如2008年國家實施從緊的貨幣政策時，銀行嚴格對房地產企業信貸投放，一些資金實力相對較弱、對銀行貸款依賴性較強、自身抗風險能力較差的房地產開發企業，由于銀行信貸資金不能及時足額到位，資金鏈隨時出現斷裂可能，進而會引發銀行信貸風險已經得到大家的共識。2009年，在全球經濟形勢不確定、我國經濟好轉基礎不牢固的大背景下，房地產業作為支撐經濟增長、帶動市場活躍的重要產業對保增長、促民生具有重要意義。正是如此，在適度寬松貨幣政策影響下，2009年房地產市場出現購銷兩旺的局面。進入2010年，“擴內需、調結構、控通脹”成為貨幣政策宏觀調控的主題。房地產價格上漲會影響市場通脹預期，并通過需求、成本乃至資源配置等多種渠道向其他價格體系傳導;房地產價格過快上漲吸納了過多的銀行信貸資金，對實體經濟產生“擠出效應”。可見，房地產價格的過快上漲和貨幣政策的方向是相悖的。毫無疑問，2010年貨幣政策的基調將延伸到房地產市場，目前，宏觀調控政策已經對銀行資金進入房地產市場給出了明確的抑制信號，房地產行業資金鏈緊張的風險值得引起關注。

五、政策建議

(一)建立多元化房地產金融體系

房地產業是一個資金密集型行業，它的持續發展需成熟的房地產金融市場作為支撐。要建立多元化的房地產金融體系，通過多渠道融資方式來滿足房地產開發對資金的需求。一是發展市場化的直接融資。鼓勵符合條件的大型房地產企業通過股權融資、公開上市的方式獲得資金支持;培育和完善房地產債券市場，鼓勵房地產公司發行融資期限較長、低于銀行貸款利率的公司債券，吸收社會分散的剩余資金進入房地產業。二是通過多元化融資分散風險。讓投資者直接承擔產業風險的市場化融資，將集中在銀行系統的風險分散給投資者共同承擔。三是要大力發展房地產金融市場中介。與建立完整的房地產金融市場體系相對應，鼓勵房地產信托、房地產基金等其他房地產金融機構的發展和完善，建立以住房抵押貸款保險為主的房地產保險體系。

(二)提高房地產信貸管理水平

商業銀行應進一步加強房貸管理，促進合規經營。要強化風險意識和執行意識，嚴格按照國家宏觀調控政策要求，不折不扣地抓好信貸管理制度的落實，進一步提高房地產信貸管理水平。一是要重視防范房地產信貸風險。對房地產開發貸款應擇優支持信用評級高、資產負債合理的房地產開發企業，并確保開發貸款項目資本金及時足額到位;防范個人按揭貸款風險，嚴格執行二套房政策，對住房按揭貸款申請者的個人情況要嚴格審查。二是要加強內控機制建設。強化貸款管理制度，實行審貸分離，前中后臺分離，建立健全具有獨立性和權威性的內部稽核審計機構，充分發揮其再監督作用，有效地防范金融風險。三是要加強信貸風險量化模型研究。建立房地產市場風險預警機制，這對提前判斷市場、分辨風險，從而減輕市場波動給自身帶來的損失有重要意義。目前，信貸風險量化研究逐漸受到關注，房地產信貸風險的度量由傳統的定性估量轉為定量計量，對房地產信貸管理由粗放管理真正轉化為精細管理，實現信貸風險的控制。

(三)調整房地產市場供需結構

從目前房地產市場發展趨勢來看，供小于求的基本格局仍存在，要促進房地產市場健康持續發展，需要在土地供應制度、住房制度、房地產金融制度進行改革，需要財政、稅收、貨幣政策多管齊下。對于貨幣政策而言，調控的重點是促進居民合理需求、調整住房供應結構、抑制價格過快上漲。一是要實行差別化的金融調控政策，鼓勵合理住房消費。增強貨幣金融政策的針對性，科學區分自住型需求和投機性需求，并給予差別化的信貸支持，如對利率實行差異化定價，鼓勵合理住房消費，滿足居民自住和合理的改善型需求。二是要遏制投機性需求，抑制房地產等資產價格過快上漲。2009年房地產價格上漲有一部分反映了市場的自住性需求，但也有一部分是由于市場流動性充裕帶動的投資和投機性需求，推動商品房價格的過快上漲。目前，貨幣政策要著重遏制投機性需求引發房價的過快上漲，對于投機性的購房需求，要減小信貸支持，提高首付款比例，提高貸款利率。三是要依靠信貸手段調整住房供應結構，加大保障性住房建設。供需不對等是當前房地產市場面臨的主要矛盾，未來穩定房地產市場的首要是增加土地和房屋供給，尤其是普遍商品房的供給，建設保障性住房成為平抑城市房價上漲的重要手段。金融支持也要起到調整住房供應結構的導向作用，加大對中小套型與保障性住房的支持力度，并利用金融杠桿調動各類資金積極參與保障性住房建設。

參考文獻:

[1]周江.危機沖擊下我國房地產市場發展[J].中國金融，2010(1):21-24.

[2]周京奎.1998—2005年我國資產價格波動機制研究[J].上海經濟研究，2006(4):21-29.

①本文數據如無特殊說明，均由筆者根據江西省統計局相關統計數據整理得出。

②資料來源:筆者根據江西省南昌市房管局房地產統計數據整理得出。