論政策性住房金融

[摘 要] 住房是人們生活不可缺少的必需品，關系著國計民生，所以住房問題不能完全通過市場來解決，而是必須有政府對住房金融市場進行干預，實施政策性住房金融，以解決中低收入者的住房問題，提高國民福利。

[ 關鍵詞 ] 構成要素 內涵 特征 功能

政策性住房金融是住房金融的一個領域，是指以國家信用為基礎，根據政府的政策，由政策性住房金融機構或者政府委托商業性住房金融機構以及其他機構所開辦的住房金融業務。

一、政策性住房金融的構成要素

政策性住房金融可以分為以下幾個構成要素。

1.政策性住房金融機構

政策性住房金融機構是由政府對特定住房金融機構給予一定的政策傾斜，如稅收減免和對資金來源方面給予支持。世界各國對政策性住房金融機構的安排，大體上可以分為三種:專營的政策性住房金融機構，政策性金融機構與商業銀行共同經營住房金融業務和不設專門機構，由其他金融機構兼營政策性住房金融業務。有的國家設立專業的政策性住房金融機構經營政策性住房金融業務，并規定只允許其經營該業務，由專業的政策性住房金融機構經營的優點是可以吸收一切可用于住房的政策性資金，專門用于政策性住房貸款，尤其是能夠發揮專業機構在資金運用方面專營的權威性，并在最大程度上地發揮住房消費者在資金方面的互助。有的國家則由政策性住房金融機構和一般商業銀行共同經營政策性住房金融業務，商業銀行在整體業務中發揮主體地位，政策性住房金融機構則發揮輔助與引導作用，對商業銀行業務進行補充。有的國家不設專業的政策性住房金融機構，而由一般商業銀行和其他金融機構兼營政策性住房金融業務。

2.政策性住房金融工具

政策性住房金融機構根據政策惠及對象的特征，設計符合其還款能力的特殊住房金融工具，比如低息貸款等。由于政策性住房金融所需的資金量大，占用資金的時間較長，所面對的融資對象由于是居民個人而千差萬別，所以政策性住房金融的融資工具也是多樣化的。在政策性住房金融領域，常用的金融工具主要是以市場為主的開放型運營的各種類型的抵押、抵押貸款債券和抵押貸款擔保住房基金等，也包括封閉運行的公積金和住房基金等。

3.政策性住房金融的融資模式

政策性住房金融的融資方式也多種多樣。從大類上看，可分為合同儲蓄模式、強制儲蓄模式和資本市場融資模式。合同儲蓄模式，是借貸雙方通過契約籌措住房金融資金，即潛在購房者與指定機構(通常是住房合作社)訂立資金存貸合同，按合同的約定定期到指定機構儲蓄，當儲蓄額達到一定時間和數額后便自動取得從該指定機構獲得與儲蓄利率和數額掛鉤的住房抵押貸款的權利;強制儲蓄是一種政府憑借國家權威和信用，采用強制性手段要求單位和職工將職工工資收入儲蓄以籌集住房建設和消費所需資金的一種住房金融模式;資本市場融資是指政策性住房金融機構主要通過資本市場籌措住房金融資金。

4.政府的參與與干預

由于政策性住房金融具有強烈的政策性特點，所以其運行就離不開政府的干預，其業務經營將受到政府管理部門的全程監督，以此來確保政策性住房金融的有效運作。政府作為政策性住房金融的管理者，一方面對各參與金融機構進行資格的審查與登記，全面監督金融運行的情況以確保目標政策的實現。另一方面要根據國家經濟發展水平和住房金融體系運行狀況，及時對住房金融政策進行調整，以確保政策性住房金融體系的有效運作。

二、政策性住房金融的基本內涵

1.政策性住房金融的責任主體是政府

從總體而言，政策性住房金融設立的初衷就是體現政府在住房金融方面特定的政策意圖，所以政策性住房金融的責任主體理應就是政府。從具體操作層面來看，政策性住房金融針對特殊的收入群體，所需資金數額巨大，占用資金的時間相對較長，對居民的福利產生的影響深遠，這使得只有政府才能夠在全社會范圍內調動各個階層的儲蓄資源，也只有依靠政府的權威和系統組織維持政策性住房金融優惠性的實施和保障居民的住房福利。

2.政策性住房金融的目標是為中低收入階層解決住房問題提供資金支持

盡管從經濟學的角度分析，市場機制應該是供應與配置住房資源最有效率的經濟制度，但是由于住房本身所具有的外部性和公共產品等特性，住房市場又存在不完全競爭，再加上以中低收入者為主體的特殊階層很難通過以效率為主市場機制來解決自身的住房問題。以上種種就決定了解決居民住房問題不能夠完全依靠市場。中低收入群體只有借于助政府的幫助與支持，才能夠解決其住房問題或改善居住條件。盡管市場和政府都是住房資源的配置主體，但兩者應各負其責，中低收入家庭的住房問題則主要通過由政府負主體責任的政策性住房金融制度來解決。

3.政策性住房金融能夠促進社會保障制度的完善

在市場經濟條件下，各生產部門之間的生產力發展水平是各不相同的，不同的生產力發展水平則會導致各部門職工收入分配的不平衡。分配的不平衡則會導致在解決住房問題時，中低收入階層難以靠自身的積蓄完成自有住房的購買，從而對他們的住房福利產生影響。基于對居民福利的重視，政府往往高度重視中低收入群體的住房問題，社會住房保障制度的實施正是為縮小由于收入差距造成的住房分配的不平等，保障中低收入者的住房權利。但政府無力也不可能以財政資金承擔起全部的保障資金，中低收入者的住房問題有一部分需要通過政府提供優惠的政策性住房金融來解決，政策性住房金融的存在與作用發揮促進了社會保障制度的完善。

4.政策性住房金融的保證和依據是立法

政策性住房金融是關系到社會福利的一項重要的社會與金融政策，為明確其特定的運營目標與運營方式等方面需要完備而有效的法律支持。法律上需要明確規定政策性住房金融的主體、不同對象及住房金融措施，對政策住房金融主體的進入、退出管理辦法加以嚴格的規定，規定政策性住房金融措施根據社會經濟發展和中低收入階層收入水平變化進行調整，以保證政策性住房金融的制度化與規范化。

三、政策性住房金融的基本特征

1.政府的干預性

政策性住房金融是政府從社會公平的角度，以政府信用為基礎，為中低收入家庭住房消費提供直接的資金支持，或者對中低收入家庭購房給予補貼或貸款擔保等優惠，屬于政府以貨幣形式進行社會再分配的一種方式。所以政策性住房金融的資金來源與運用，政策性住房金融政策的制定與實施，都必須有政府的介入，政策性住房金融體現的就是政府對住房金融市場或直接或間接的干預。

2.需求對象的有限性

政策性住房金融的目的是解決低收入階層的住房問題，從住房需求者的角度看，主要是政府給中低收入階層提供政策性的住房資金。因此，要對能夠享受政策性住房金融的對象加以嚴格的限定與區分，使中低收入者能夠切實地得到優惠的住房資金，而高收入者的住房則要完全交由市場解決，嚴格地區分政策性住房金融的參與者以確保這種金融措施能夠更有效，更有針對性。

3.經營的非營利性

政策性住房金融雖然是一項金融政策，但從本質上講更是一種政策性金融，所以它具備政策性金融必須有的經營性質，也就是其運作不以盈利為目的，政策性住房金融的運作主要以促進分配公平和提高社會福利為主，在實際運行中可能還存在虧損，需要政府補貼。

4.實施的層次性

政策性住房金融的實施，必須注意體現其層次性，這種層次主要是指公平的層次，即垂直公平和水平公平問題。前者是指不同收入階層家庭從中所獲得的金融支持程度應該是不同的，后者則是指同一收入階層的家庭則應受到平等的對待。

四、政策性住房金融的經濟功能

1.政策性住房金融能夠促進房地產業協調發展

政策性住房金融主要用于解決中低收入階層的住房問題，中低收入階層住房消費負擔能力差，沒有政府的支持就無力購買住房。政策性住房金融的實施，無論是直接還是間接方式，都增加了中低收入家庭的住房消費支付能力，從而增加了住房市場的有效需求。同時，政策性住房金融的實施把市場不能解決的住房需求從市場中吸引出來，不會對住房供應市場造成虛假的需求。政策性住房金融資金的分配及其消費能夠調節和刺激住房需求，使得住房供給與需求兩個層面都得以增加，從而促進房地產業的協調發展。

2.政策性住房金融有利于促進經濟發展

在市場經濟條件下，房地產業的發展取決于市場需求，政策性住房金融的實施可以增強居民的購房支付能力，把人們潛在的住房需求轉化成為現實的有效的市場需求，促進了房地產市場的發展。統計數據表明:房地產可以帶動上下游產業的發展，房地產業的產值每增加1個百分點，會促使相關產業的產值增加1.5～2個百分點。政策性住房金融資金的分配及其消費能夠調節和刺激住房需求，促進房地產業的發展，從而發揮房地產業所具有的巨大經濟推動作用。

3.政策性住房金融的實施有利于培育金融發展的新增長點

生產信貸是金融機構最先發展和長期居于核心地位的金融業務，但當代不可逆轉的是消費信貸得到了迅速的發展，消費信貸在經濟發達國家的的金融業務中已經成為一個十分重要的組成部分。在許多國家，消費信貸在全部信貸業務中所占比重達到1/3以上。消費信貸的迅猛發展，有力地支持著經濟的發展。政策性住房金融可以彌補商業性住房金融的不足，引導更多的金融機構與儲蓄資金進入到住房金融市場，通過住房信貸的發展帶動金融業的發展。

參考文獻:

[1]姚玲珍:中國公共住房政策模式研究[M].上海:上海財經大學出版社，2003