上海市房地產供需狀況研究的聯立方程組模型

摘要:目前上海市房地產需求處于數量和質量并重的發展階段， 本文以上海市商品房市場為基礎，采用上海市995——2008 年的歷史數據， 建立了上海市商品房需求與供給的聯立方程組模型，并對模型進行動態模擬檢驗，以確定模型的有效性和預測能力。

關鍵詞:房地產;需求與供給;聯立方程組模型

一、 引言

從綜合實力看上海是中國最重要的城市之一，上海的發展速度也呈現比其他城市地區更快的趨勢，作為我國經濟發展火車頭之一，上海市的經濟發展是有目共睹的。而上海市房地產作為上海市國民經濟的重要組成部分正發揮其應有的作用，且正日趨完善。近年來，上海市住房市場發展迅猛、成績顯著，較好地滿足了廣大城鎮居民的住房消費需求。2008年上海市城鎮居民人均住房建筑面積為6.5平方米，比2007年提高0.5平方米。居民的居住條件得到進一步改善。從市場層次來看，住宅增量市場規模持續擴大，總體是仍呈現供小于求的局面，房價也在節節攀升;而住房存量市場在政府政策大力支持的背景下，也取得了初步的成果，交易量逐步放大、價格逐步回歸真實價值。

當前房地產開發的快速發展，是由市場需求的快速增長所推動的。房地產需求由三種類型構成，一是居住需求，購買的目的是自己居住;二是投資需求，購買的目的是為了出租;三是投機需求，購買的目的是通過房地產的價格上漲套現獲利。這三種需求雖然都對房地產開發市場產生推動作用，但對房地產市場健康發展的影響是不同的。如果投資和投機需求增長過快，比重過大，房地產開發的發展將具有更多的泡沫和虛擬成份。本文利用995年到2008年的數據建立商品房供求聯立方程組模型，對上海市住宅市場供給需求關系等內容進行分析研究，并對近幾年的供求平衡的偏離程度進行分析。建立的供求模型是以商品房的供求為例的。一般來講，影響房地產需求變化的因素較多，主要有:房地產價格、國民收入水平、城市人口、城市化水平、經濟政策、預期等，而本文主要考慮

國民收入以及價格對需求的影響。影響房地產供給變化的因素也有很多，本文主要是考慮上期房地產需求以及價格、房產投資對供給的影響。

二、模型設計

.模型結構

建立一個能反映房地產供求關系的計量經濟聯立方程模型，共選取了2個內生變量、個滯后變量和3個外生變量，變量之間的關系如圖所示。

2.模型變量說明

根據圖中具體的經濟關系，并充分考慮圖中各變量歷史資料的可獲取、確定模型的變量。

內生變量

y——商品房本年銷售面積;單位:萬平方米

y2——商品房本年施工面積;單位:萬平方米

根據數據的可獲取性，采用商品房本年銷售面積來表示市場需求。用每年施工面積來表示市場供給量。

2內生滯后變量

y-——商品房本年銷售面積前一期值;單位:億元

由經驗可得知前一期市場需求會影響房產市場供給。

3外生變量

x——商品房本年銷售價格;單位:元/平方米

x2——房地產企業的總投資;單位:億元

x3——居民消費水平;單位:元/人

圖模型結構圖

3.模型結構方程式

根據圖，構造模型的結構式如下:

y=c)*logx)+c2)*x3 [Y] 

y2=c3)*x+c4)*x2+C5)*y-)[Y] 2

方程反映房地產市場需求的形成，它與銷售價格以及居民消費水平有關。

方程2反映房地產市場供給的形成，它與銷售價格、房地產市場投資額以及前一期房地產市場需求有關。

三、模型的參數估計及檢驗

.數據來源

本模型參數估計采用時間序列數據，數據均來自2009年《福建省統計年鑒》，樣本區間為995～2008年。數據處理與模型計算采用的是Excel2003和Eviews5.0軟件。

2.參數估計

利用EVIEW5.0，選擇2二階段最小二乘法) ，可得到以下結果:

ystem: Y0

Estimation Method:wo-tage east quares

Date: 06/6/0ime: 23:00

ample: 996 2008

Included observations: 3

otal system balanced) observations 26

y=-8.33696*logx)+ 0.99599*x3 

y2= 0.576469*x+5.03322*x2-2.75973 *y-)

3.模型檢驗

本模型估計出來的參數所反映的經濟意義與經濟理論和實踐相符;在0.05顯著性水平下本模型各方程均能通過顯著性檢驗;各方程的擬合優度均大于0.64;估計參數在0.05顯著性水平下能夠通過參數的顯著性檢驗。上述結論表明，本模型的參數估計結果在經濟意義和統計意義上均具有一定的可信度。

四、歷史模擬和事后預測

.內生變量歷史值與模擬值

為了檢驗模型用于模擬分析的可靠性，本文運用上述模型對樣本期數據進行模擬，并進行事后預測，通過計算內生變量995~2008年模擬值與實際值的相對誤 差來考察模型的預測能力。計算結果見表。根據表的數據顯示，絕大部分誤差均小于5%，模擬效果良好。其中Y2的模擬誤差相對于Y來說較好。

表2內生變量模擬值及相對誤差表



2.模型模擬表

對由聯立方程組模型算出來的模擬值與實際值進行比較，比較的結果如圖2和圖3所示。

由圖2、3 可知，不管是商品房銷售面積還是還是商品房施工面積，其實際值與模擬值還是比較擬合的，可見模型的有效性。



圖2實際商品房銷售面積波動和模擬商品房銷售面積波動比較

圖3實際商品房施工面積波動和模擬商品房施工面積波動比較

五、結論

上海住房消費需求處于數量和質量并重發展的階段， 從分析的結果看， 上海市對住房消費存在著很大的需求空間。當然， 這樣的預測是基于正常的發展情況， 而且較為粗略。同時住宅需求不僅受到住宅發展階段的影響， 還有很多其他影響因素， 比如，宏觀經濟情況、 政策因素、 住房消費價格， 以及人們消費觀念的轉變等等。需要特別指出的是， 近幾年上海市房地產價格上漲幅度很大， 上海商品房平均銷售價格從995年的每平方米2572.00元上升到2008年的每平方米8255.00元， 漲幅達到22%。而且這僅是整個上海市的平均銷售價格， 目前中心城區的商品住宅平均售價過萬已經不足為奇，很多學者和實業界都對上海市房地產是否存在泡沫進行了熱烈的討論。這里我認為，從住房發展階段角度來講，上海市房地產存在很大的需求，但由成本推進、 需求拉動、房產投機等因素導致的高房價形成這樣一個局面:一方面存在大量的房地產供給，另一方面存在大量的住房消費需求， 確切地說應該是缺乏支付能力的需要，結果雖然居民存在住宅需要， 但普通居民對過高的房價只能望塵莫及。不管怎樣， 一個地區房地產持久發展的最根本動力還是經濟的發展、 社會的進步， 以及由此產生的人們對住房消費的真實的需求。

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作者單位:福州大學管理學院