摘要:中國經濟結構正在轉型的過程之中，尖銳的問題是哪個階層獲益，成為制訂經濟政策的首要問題。中國經濟結構要獲得最大的民意支持，經濟結構轉型的結果必須惠澤眾生，而不是加大資產泡沫、拉大貧富差距，惠及隨時可能移民國外的一小部分人。

中國房地產市場就是轉型之中最為尖銳的矛盾，為緩和這種矛盾，不動產持有稅要不要征、房地產持有稅向誰開征等一系列問題急需解決。

以土地支撐財政的經濟模式不可持續，以房地產持有稅彌補地方財政收支缺口是大勢所趨。該項稅費可以替代土地財政，也可以抑制投資性需求，鼓勵自住性消費。

本文針對不動產持有稅所面臨的實施環境，對其實施所需的條件，如何實施等問題進行了探討。

關鍵詞:房地產、持有稅、前提、可行性。

1、前言

中國房地產市場的過熱一定程度上刺激了過激了國民經濟，但各種附加費用只是產生在流轉環節，實際財富卻并未增加。另外作為生活必需品，其價格已經超出了國民收入的平均水平，導致工薪收入階層住房困難，針對此矛盾，我國政府正逐步完善稅費制度，其中不動產持有稅就是一種可以考慮實施的稅費。

房地產持有稅，就是對房地產的所有者，按其持有房產的價值(或面積)以規定的稅率征收的一種稅。目的是增加國家收入，控制個人手中大量的房產。

這種稅的稅率可以這樣理解，每年每人必須上交上千元。如果交不起，那他的房產便會被沒收。

在經濟繁榮時期，國家為了遏制房地產市場投機，強化了房地產流轉環節多項交易稅費(如營業稅、土地增值稅均在交易環節計提)的征收。但高額交易稅費的征繳在抑制了房產市場投資和投機性需求的同時，也增加了房地產交易的成本。這樣既限制了房地產資源流動，降低了房產資源的配置效率，也形成市場供過于求的預期，加劇房產市場波動。因此，為活躍房地產市場，拉動市場需求，有必要清理房地產交易流轉環節稅費，多數稅費項目可以取消，部分必須保留的稅費項目也應適當降低稅率。

加強對持有環節的監管有利于持久遏制壟斷和投機行為，同時減免房地產交易環節稅費并不等于鼓勵放任市場壟斷和投機。房地資源具有稀缺性特征，對房地資源的占用和使用隱含了多層面的公共外部性。為了保障大多數公眾對房地資源的基本使用權，防止具有公共性的稀缺資源閑置和濫用，在做好與70年土地租金一次性繳納銜接工作的基礎上，對房地資源征收持有調節稅，有利于社會公平和提升房地產資源的使用效率。對開發企業超出規劃周期的閑置土地和未售房產征收房地資源閑置調節稅，抑制屯地屯房，加速土地資源和開發資金流轉，促進房地產開發投資增長;對于非開發企業持有的房產統一征收房地資產持有調節稅。其中兩類資產持有可給予稅收減免:其一，國家認定的標準以下的自住房減免持有稅，以鼓勵自住性購房需求;其二，租賃性住房憑合法租賃合同可申請稅收減免，鼓勵閑置住房資源進入租賃市場，增加租賃市場供給。

2、房地產市場現狀

在世界上，很多國家和地區已通過物業稅等稅收手段調控房地產市場并取得成效，在中國尚沒有對居住型不動產課收物業稅的情況。因為在中國法律中，作為原始的生產資料——土地，屬于公有財產，個人沒有所有權，而建立在土地之上的不動產，也因此只有使用權。所以說從法理上講，物業稅并不成立，應該引申為不動產持有稅。

當一個人持有房產的數量比較多的時候，可以針對其在基本自供型房產之外，所多余出的房地產予課稅。因為過多的房地產，一方面是對稀缺土地的資源過多占用，另外一方面，也可能會基于這種稀缺投機炒作，試圖籍此贏利。所以說，對持有過多的房地產采取征稅的措施是說得通的。

供不應求，剛性需求旺盛一直以來被認為是某些地區房價上漲的主要原因，但據北京市房地產產業協會調查顯示，北京的住房并不短缺，甚至潛在過剩，其顯性表現為住房緊張。而北京實際上閑置房比空置房要多好幾倍，少數人擁有多套住房，這和北京市統計局公布的北京10%的人擁有兩套住房的結果相一致。

房屋沒有得到有效的供應，大量閑置房屋又掌握在少數人手中，導致了住房分配不均，客觀上造成了北京房屋供給緊張，房價上漲。

就中國房地產市場的情況來看，不僅發展模式問題重重、信貸政策不合理，且稅收政策更注重不動產轉讓環節、不動產取得和所得環節征稅，而不注重不動產的保有環節征稅。這樣不僅不能調節住房市場的個人收入分配問題，反而通過稅收轉嫁效應，嚴重增加住房自住者的購買成本，降低其住房福利水平。

我國政府現某些政策客觀上抑制了消費者購買第二套住房，但其作用在于限制了不動產交易市場的擴展，但對于現已擁有多套住房者并未征收持有稅，并未造成不動產交易市場萎縮。

而不動產持有稅的作用在于，長期占有大量不動產將帶來持有成本，使得以買賣為目的交易市場風險加大。而且如果這種稅收政策得出臺，必將造成大量購房者持幣觀望，不再急于入市，那么以不動產買賣獲利為目的持有者，將會面臨極大地風險。

消費者在購買房屋時，其房價中已經包含了土地使用期限內的幾乎全部的房地產稅費。而不動產持有稅的開征，是將現行消費者在購買階段一次性繳納的房地產稅費，轉化為在房產保有階段陸續收取，也就是說，把現在買房前一次性繳納的稅費，放到買房后，由房屋所有者按年繳納。目前的有關稅費大約占到房地產價格的30%至40%，因此一旦開征物業稅，必然導致房地產價格的大幅下降。

3、不動產持有稅的實施方式

首先是稅收法定問題，稅收作為國家剝奪納稅人財產的合法手段強調嚴格的稅收法定，即必須通過相應的立法才能征稅。

其次征收的起點如何確定，家庭的第一套不動產一般用于自住，所以不應對其征稅。政府應該從第二套住房開始每年征收房產持有稅，第三套住房比第二套住房的房產持有稅要更重一些，以此類推，加大那些持有多套住房的成本。

不動產保有稅在計算稅基的時候，房地產的抵押貸款即負債不得扣除。而且不動產稅在大多數國家都屬于地方稅，為地方政府財政收入最重要的一部分。如美國1996年地方財政收入1萬多億美元，其中不動產稅就占20%以上。

目前國內房地產稅稅種繁多、收費復雜、租費雜亂，如各種所得稅、印花稅、城市建設稅等有6種之多，而且，不動產保有環節稅負過輕而流轉環節稅收負擔過重。房地產稅僅占全部稅收收入的2.36%，占地方財政收入的比重也僅為8.12%。

更為嚴重的是，由于國內房地產物業稅費偏低及凌亂無序，房地產市場炒作嚴重，從而使得通過房地產市場讓社會財富在短期時間內向少數人集中，社會財富兩極分化越來越嚴重。

房地產保有環節稅費的偏低也使個人住房消費盲目擴張，比如目前國內購房者主要是25-35歲的人，但是歐美國家這個年齡段很少有自己購房的，基本上是租房住;還使得國內城市居民住房持有率嚴重偏高，每個人都恨不得能有一套房子;再就是每套住房面積的夸張性擴張，動輒100平方米以上，大的200多平方米，即所謂購買住房一步到位。

房地產市場投機炒作嚴重，不僅使得許多民眾居住條件不能改善，帶來了許多嚴重的社會問題，而且導致國內不少地方的房地產泡沫四起，使得國內金融市場、銀行體系面臨著巨大的潛在危機。因此，開征不動產保有稅不僅勢在必行，而且對國內房地產業來說是一個全面多贏的事情。特別是對炒作較為嚴重的地方，通過開征不動產保有稅，讓房地產炒作者損手而出，那么國內房地產的價格一定會回落到真實的市場水平上來，房地產市場的泡沫也會自然消退，從而保證國內房地產市場的持續穩定發展。

4、不動產持有稅的實施條件

為什么征收不動產稅的好處這樣多，這項稅收政策卻遲遲無法出臺?最為根本的就在于目前中國有沒有征收不動產稅的條件。依照各國現行不動產稅稅制，每一筆土地及房屋都得征稅，都得根據政府定期查定之價格加以計算征定。為了課稅的目的，政府通常會每隔一階段就對所管轄區域內之房地產進行一次估價，此工作完成后，每幢房產應納稅就得根據查定價格加以計算。而這種查定的價格，在進行下一次查定價格之前，沒有重大事故發生，不得變更。

同時，如同個人所得稅的征收一樣，不動產保有稅的征收同樣對某些特定人持有房地產設定優惠辦法。其優惠對象通常包括:政府機構所持有的房屋;宗教、教育、慈善或非營利機構所擁有的房屋;自用住宅及個人收入低于某一水準或年齡高于某一水準者所持有的房屋。從這個意義上說，對住房過度消費收取不動產保有稅費，既要對房地產過度消費征收一定的稅收，又得對滿足基本住房消費者給予一定人稅收優惠。

也就是說，開征不動產保有稅需要一定的基礎條件，一是詳實的不動產登記資料，即能夠全面了解當地房地產的實際情況;二是用科學方法或市場方式對房地產進行低成本估價;三是政府有稅收征管能力;四是要有嚴格細化科學規范的征收規則。如不動產稅的稅基、稅率及其他稅種之間的關系、中央與地方之間稅收分配、征稅的減免與優惠對象界定等，只有在這些方面創造條件，不動產稅的開征才能有效地進行，并達到開征不動產稅所要達到的目標。所以開征不動產稅先得制定法律與規則，然后試點，并在這個基礎上全面展開。

5、不動產持有稅的實施現狀

就目前的情況來看，由于中國住房體系的復雜性，如有商品房、單位建房、公房、個人建房等，如果不對當地的整個住房存量有一個全面清楚的了解，不僅不動產稅的稅基無法確立，而且也不能夠對不動產稅的稅收減免做一個清楚的規定。同時，由于中國房地產市場剛剛發展幾年，二手房市場相當不發達。在此情況下，有效住房評估體系也就無法確立。還有，物業法律缺乏、個人征信體系的缺乏、銀行信用體系不健全，這些都是征收不動產稅的基礎條件。如果這些基礎條件沒有，開征不動產稅就會面對許多困難。

但是，如果能讓不動產稅制簡化，也可以創造條件開征不動產稅。比如，首先規定，每個家庭持有一套住房不必征稅(第一套住房無論其條件如何，家庭情況如何都不征不動產稅)，不動產稅從第二套住房開始征收。而第二套住房征稅，不同地方所征收的稅率不同，基本上由各地方來決定，但稅收分配，則采取越是發達地方或房價高的地方，其地方所占的比重越低的原則。這樣，一則使得地方政府沒有動力來推高當地房價，二則可用中央所收取的不動產稅轉移到不發達地方。然后，在這基礎上逐漸完善中國的不動產稅征收制度。當然，要做到這一點，首先就要對全國住房進行普查，嚴格采取住房購買實名制(在這一點上，政府可以采取嚴格的規則，對不采取實名購買的住房限制轉讓與交易等)。

可以說，目前不動產稅之所以遲遲沒有啟動，市場的困難與問題、體制的問題是自然的，更為重要的是，不動產稅制度規則的制定與推動者往往是最大既得利益者，如果在這一點不能有所突破，中國的不動產稅的出臺將是遙遠的事情。

總之，開征不動產稅不僅能夠增加政府財政收入來源，調節房地產市場的收益公平分配，也是減少房地產過度投機與過度消費、遏制房價瘋漲、減少房地產非法行為，保證房地產市場持續穩定發展的重要一步。

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(作者單位:中國航天科工集團第三研究院 中國航天科工集團第三十三研究所)