經(jīng)濟(jì)適用房共享式產(chǎn)權(quán)比例的確定及退出

摘要:作為一種新興的保障形式，經(jīng)濟(jì)適用住房共享式產(chǎn)權(quán)正面臨著如共享式產(chǎn)權(quán)如何劃分、權(quán)責(zé)分工如何量化、以及后期的合理退出等一系列挑戰(zhàn)。目前，政府及相關(guān)部門還未對(duì)此形成統(tǒng)一、完備的指導(dǎo)政策。因此，研究經(jīng)濟(jì)適用住房共享式產(chǎn)權(quán)比例的劃分標(biāo)準(zhǔn)、分擔(dān)形式及合理退出等問(wèn)題，對(duì)于解決好經(jīng)濟(jì)適用住房的分配、使用、流轉(zhuǎn)及退出等均具有非常重要的意義。

關(guān)鍵詞:經(jīng)濟(jì)適用住房;共享式產(chǎn)權(quán);退出

中圖分類號(hào):F293.31 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A

Shared Property of Affordable Housing and the Withdrawal

CHEN Shu - Yun，GENG Dan

(School of Economics Management，Huazhong Normal University， Wuhan 430079， China)

Abstract:As a new form of social security， shared property affordable housing has a lot of troubles to confront with， such as the distribution of the shared property， the sharing mechanism involved property management fees and building maintenance expenses， and also the reasonable compensation of the final withdrawal. Nowadays， our government and related departments have not reached a unified policy system yet to conduct all those issues. For this reason， to study shared property deeply and try forming a conclusion would be so meaningful that it can help a lot to affordable housing′s distribution， using， reselling and withdrawal in the future.

Key words:affordable housing; shared property; withdrawal

伴隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和住房改革的進(jìn)一步深化，我國(guó)保障性住房供應(yīng)體系正處于日益完善和發(fā)展中。尤其是近幾年，鑒于房地產(chǎn)市場(chǎng)上經(jīng)濟(jì)適用住房的“尷尬地位”，理論界和實(shí)務(wù)界相繼提出了共享式產(chǎn)權(quán)的新概念，以尋求并建立新的平衡機(jī)制，兼顧公平與效率。然而這一改革思路在具體的實(shí)踐過(guò)程中還面臨著一系列挑戰(zhàn)，如共享式產(chǎn)權(quán)如何劃分、權(quán)責(zé)分工如何量化、以及后期的合理退出等問(wèn)題。截止目前，政府及相關(guān)部門還未對(duì)此形成統(tǒng)一、完備的指導(dǎo)政策。本文在對(duì)這些問(wèn)題進(jìn)行較為深入的分析后，試提出了幾點(diǎn)相關(guān)的可操作性建議，希望對(duì)我國(guó)現(xiàn)行的改革方案有所裨益。

一、 確定經(jīng)濟(jì)適用房共享式產(chǎn)權(quán)比例基本思路

經(jīng)濟(jì)適用住房共享式產(chǎn)權(quán)是指政府和購(gòu)房者分別按照各自出資比例，共同擁有經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)的一種形式，亦即民法通則所規(guī)定的可由多個(gè)民事主體按份共同享有財(cái)產(chǎn)的形式。產(chǎn)權(quán)所有者依據(jù)各自的產(chǎn)權(quán)比例，合理劃分權(quán)責(zé)并承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。按照我國(guó)現(xiàn)行的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》規(guī)定:購(gòu)房者在購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房的初期對(duì)房產(chǎn)只享有有限產(chǎn)權(quán)，五年后在補(bǔ)齊土地出讓金的基礎(chǔ)上可獲得全部產(chǎn)權(quán)，此時(shí)房產(chǎn)方可上市交易。在此提出的所謂購(gòu)房者“有限產(chǎn)權(quán)”概念模糊，且這個(gè)有限產(chǎn)權(quán)到底多“有限”，其具體比例也并沒(méi)有給出明確的界定標(biāo)準(zhǔn)，容易造成后期使用過(guò)程中的產(chǎn)權(quán)不明晰、權(quán)責(zé)不分明等問(wèn)題。而共享式產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用住房的引入恰好能夠彌補(bǔ)這些空缺，其按份共有產(chǎn)權(quán)的特點(diǎn)，使得產(chǎn)權(quán)比例得以量化、明晰化，從而有效解決上述問(wèn)題。

目前，我國(guó)已有一部分試點(diǎn)城市嘗試并推行了共享式產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用住房，在其具體的實(shí)施過(guò)程中，共享式產(chǎn)權(quán)的比例劃分基本上都是按照當(dāng)?shù)卣闹笇?dǎo)比例標(biāo)準(zhǔn)確定的。例如我國(guó)江蘇淮安就有7:3和5:5兩種產(chǎn)權(quán)比例的劃分標(biāo)準(zhǔn)，購(gòu)房者在購(gòu)買共享式產(chǎn)權(quán)經(jīng)適房時(shí)，若選擇前者就需要繳付100%的全額價(jià)款;選擇后者則只須繳付70%的購(gòu)房款①。毫無(wú)疑問(wèn)，這種方法在具體的實(shí)施過(guò)程中確實(shí)發(fā)揮出了積極有效的作用，但僅通過(guò)政府對(duì)比例標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行硬性規(guī)定這一方式來(lái)確定比例劃分就難免顯得有些死板了:首先，如若受保家庭提供不了最低50%產(chǎn)權(quán)標(biāo)準(zhǔn)的購(gòu)房款，就意味著其享受不到應(yīng)有的住房保障;其次，政府只是基于其發(fā)揮宏觀調(diào)控作用時(shí)的指導(dǎo)地位，給出了兩個(gè)硬性的比例劃分標(biāo)準(zhǔn)，事實(shí)上嚴(yán)重缺乏相關(guān)數(shù)據(jù)及理論依據(jù)的支持。因此，探求更為科學(xué)、合理的共享式產(chǎn)權(quán)比例劃分標(biāo)準(zhǔn)，以滿足不同層次人群的需要，保證政府保障性支持落到實(shí)處，便顯得尤為必要。

(一) 按照市場(chǎng)原則確定比例有失公平

2009年6月上海市出臺(tái)的《上海市經(jīng)濟(jì)適用住房管理試行辦法》第二十八條明確規(guī)定:“經(jīng)濟(jì)適用住房的房地產(chǎn)權(quán)利人擁有有限產(chǎn)權(quán)，其產(chǎn)權(quán)份額為購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房時(shí)購(gòu)房?jī)r(jià)格占相同地段、質(zhì)量的普通商品住房市場(chǎng)價(jià)格的一定比例，在《經(jīng)濟(jì)適用住房預(yù)(出)售合同》中約定，并在房地產(chǎn)登記信息中予以載明。”由此不難看出，上海市政府意在按照市場(chǎng)原則確定共享式產(chǎn)權(quán)比例的劃分標(biāo)準(zhǔn)，即以市場(chǎng)決定的商品房?jī)r(jià)格為基礎(chǔ)，結(jié)合政府的指導(dǎo)比例共同決定經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格。筆者認(rèn)為，這里提及的“一定比例”是個(gè)極不穩(wěn)定的數(shù)值，會(huì)隨著市售商品住房?jī)r(jià)格的走勢(shì)而產(chǎn)生較大差異。尤其是商品房泡沫嚴(yán)重、價(jià)格非合理飆升的時(shí)候(開發(fā)商會(huì)以利潤(rùn)最大化為目標(biāo)理性抬升房?jī)r(jià))，購(gòu)房者的出資份額必將極速增大，長(zhǎng)此以往，按照這類價(jià)格購(gòu)買的經(jīng)適房，購(gòu)房者所占的產(chǎn)權(quán)比例自然會(huì)偏離其原有正常值，這便很難體現(xiàn)出福利保障性了。由此可見(jiàn)，在確定共享式產(chǎn)權(quán)比例的劃分方面，單純依靠市場(chǎng)而不重視發(fā)揮政府的宏觀調(diào)控作用，對(duì)于廣大迫切需要享受住房保障的低收入人群來(lái)講，明顯有失公平。因此，從公平的角度來(lái)看，筆者認(rèn)為這并非最優(yōu)選擇。

(二) 按照成本原則確定比例有礙效率

《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》規(guī)定:傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)用地采取政府劃撥的方式取得，在免收土地出讓金的同時(shí)還能享受到一系列稅費(fèi)減免的優(yōu)惠。此外，經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格實(shí)施政府指導(dǎo)定價(jià)，本著保本微利的原則將利潤(rùn)控制在3%以內(nèi)。由此不難看出，傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)適用住房基本是按照建設(shè)成本來(lái)計(jì)算價(jià)格的，且在實(shí)施過(guò)程中，政府通過(guò)宏觀調(diào)控手段適時(shí)參與定價(jià)，力圖切實(shí)保證低收入人群購(gòu)買到合適且價(jià)格低廉的保障性住房。但眾所周知，沒(méi)有市場(chǎng)的參與就不可避免地會(huì)造成效率低下。因此，忽略市場(chǎng)作用而單純采取成本定價(jià)，并依靠政府宏觀調(diào)控的手段對(duì)共享式產(chǎn)權(quán)的比例進(jìn)行劃定，這同樣也是不可取的。

(三) 將市場(chǎng)原則與成本原則相結(jié)合

1.按照市場(chǎng)原則確定政府產(chǎn)權(quán)份額。共享式產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用住房在流轉(zhuǎn)過(guò)程中，政府通過(guò)出資比例確定其產(chǎn)權(quán)份額并享有有限產(chǎn)權(quán)，即主要以土地出讓金在房屋總價(jià)格中作比以獲取等比例的產(chǎn)權(quán)份額。需要注意的是，這一產(chǎn)權(quán)比例并非固定，可隨市場(chǎng)地價(jià)變化而有所調(diào)整，具體表現(xiàn)為同時(shí)期某政府劃撥建設(shè)用地的市場(chǎng)出讓金高低，決定該地塊所建經(jīng)濟(jì)適用住房共享式產(chǎn)權(quán)中政府所占份額的多寡。由此可以看出，政府產(chǎn)權(quán)份額的界定，需結(jié)合市場(chǎng)原則下土地的供需狀況來(lái)衡量，即由劃撥建設(shè)用地的市場(chǎng)價(jià)格決定政府產(chǎn)權(quán)(出資)份額。

由于經(jīng)濟(jì)適用住房本屬于保障性救助房，區(qū)別于一般商品房完全依賴市場(chǎng)對(duì)土地進(jìn)行定價(jià)的情況，政府作為開發(fā)主體或授權(quán)企業(yè)開發(fā)時(shí)，不應(yīng)完全通過(guò)市場(chǎng)的價(jià)格調(diào)整作用對(duì)土地實(shí)施定價(jià)，而是應(yīng)在遵循市場(chǎng)原則的基礎(chǔ)之上加強(qiáng)宏觀調(diào)控，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。也就是說(shuō)，應(yīng)在剔除利潤(rùn)加成的前提下，直接參考使用城鎮(zhèn)土地(居住用途)基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)共享式產(chǎn)權(quán)經(jīng)適房的建設(shè)用地價(jià)格予以確定，即:

政府產(chǎn)權(quán)(出資)份額=基準(zhǔn)地價(jià)/(基準(zhǔn)地價(jià)+購(gòu)房者出資)

以武漢市為例，政府規(guī)定基準(zhǔn)地價(jià)每三年更新一次。因此，在經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)初期就應(yīng)以當(dāng)期市面土地基準(zhǔn)地價(jià)作為基期價(jià)格進(jìn)行產(chǎn)權(quán)比例的核算，而后期無(wú)論基準(zhǔn)地價(jià)如何變更，都不應(yīng)影響政府的初始投資比例值，只可能對(duì)退出時(shí)產(chǎn)權(quán)利益的補(bǔ)貼有所影響。假設(shè)武漢市政府在2007年出售了一套建在市區(qū)Ⅰ級(jí)住宅用地上的面積為60㎡的共享式產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用住房，按照5 848元/每平米的基準(zhǔn)地價(jià)所劃撥的土地實(shí)際價(jià)格，可換算成約35萬(wàn)元的政府出資額。假定購(gòu)房者出資15萬(wàn)元購(gòu)買該房，則政府擁有約為70%比例的產(chǎn)權(quán)。

2. 按照成本原則確定購(gòu)房者產(chǎn)權(quán)份額。若欲確定購(gòu)房者在共享式產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用住房中所占的產(chǎn)權(quán)份額，首先，要明確該房產(chǎn)的實(shí)際售價(jià)(勢(shì)必含有政府產(chǎn)權(quán)份額所對(duì)應(yīng)的土地出讓金部分);其次，要確定購(gòu)房者在買房時(shí)的實(shí)際出資額，即購(gòu)房款(不低于建設(shè)成本的部分)。

第一，共享式產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格由建設(shè)成本和土地出讓金構(gòu)成。根據(jù)《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第二十條規(guī)定:“確定經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格應(yīng)當(dāng)以保本微利為原則……房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施的經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目利潤(rùn)率按不高于3%核定;市、縣人民政府直接組織建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房只能按成本價(jià)銷售，不得有利潤(rùn)”。當(dāng)由政府作為供應(yīng)主體時(shí)，傳統(tǒng)經(jīng)適房的價(jià)格可近似等同于其建設(shè)成本支出，包含征地拆遷費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、占以上四項(xiàng)之和1%-3%的管理費(fèi)、貸款利息及稅金(可減免，若政府未減免稅金則應(yīng)按比例提出對(duì)應(yīng)份額的產(chǎn)權(quán))七項(xiàng)，購(gòu)房者只須繳納等同于建設(shè)成本的房?jī)r(jià)便可取得傳統(tǒng)經(jīng)適房的占有權(quán)、使用權(quán)及有限產(chǎn)權(quán)。此外，若有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與其中，須另外計(jì)入控制在3%以內(nèi)的企業(yè)利潤(rùn)加成。

由于共享式產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用住房政府與購(gòu)房者共享產(chǎn)權(quán)，其房?jī)r(jià)勢(shì)必會(huì)在傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格的基礎(chǔ)上再計(jì)入政府出資額，即受市場(chǎng)影響的土地出讓金。同理，以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為供應(yīng)主體的共享式產(chǎn)權(quán)經(jīng)適房的建設(shè)還應(yīng)額外計(jì)入低于3%的利潤(rùn)加成。作為保障性住房房源的經(jīng)濟(jì)適用住房，其開發(fā)、建設(shè)過(guò)程一般會(huì)由政府部門嚴(yán)格把關(guān)，并采取成本原則計(jì)算其售出價(jià)格。在政府及房管部門嚴(yán)格的審察監(jiān)管制度下，不法投機(jī)行為得以有效規(guī)避，因此經(jīng)適房的建設(shè)成本通常比較穩(wěn)定。而此處提及的土地出讓金，即為前文所述之基準(zhǔn)地價(jià)，應(yīng)采取在市場(chǎng)基礎(chǔ)上由政府指導(dǎo)定價(jià)的形式獲取。

第二， 購(gòu)房者按照高于建房成本的實(shí)際出資額(任意比例)享有有限產(chǎn)權(quán)。在借鑒國(guó)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)以完善我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用住房共享式產(chǎn)權(quán)的比例劃定標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，不妨參照英國(guó)住宅體系中的共享產(chǎn)權(quán)(shared ownership)住宅，采取由政府提供補(bǔ)貼以滿足差額、消費(fèi)者則按任意比例出資的形式來(lái)確定二者對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)的劃分，進(jìn)而滿足多層次、多形式、多需求的受保群體。但必須強(qiáng)調(diào)的是，在借鑒過(guò)程中萬(wàn)不可盲目照搬照抄，而應(yīng)依據(jù)我國(guó)實(shí)際國(guó)情予以適當(dāng)變形。例如為了提高準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，避免利益尋租現(xiàn)象，充分發(fā)揮共享式產(chǎn)權(quán)經(jīng)適房的保障作用，可強(qiáng)制規(guī)定購(gòu)房時(shí)實(shí)際出資的最低限額。比如在購(gòu)買共享式產(chǎn)權(quán)經(jīng)適房時(shí)，規(guī)定購(gòu)房者的實(shí)際出資額必須大于房屋建設(shè)成本價(jià)，其余未得產(chǎn)權(quán)(政府部分)的租金則應(yīng)按照產(chǎn)權(quán)比例并結(jié)合市場(chǎng)租金標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行確定，由購(gòu)房者定期足額繳付。此外，政府根據(jù)受保家庭的困難程度考慮給予一定數(shù)額的租金補(bǔ)貼。

以2009年武漢市經(jīng)濟(jì)適用住房集中成交平均價(jià)格為例，假設(shè)購(gòu)買一套面積為60㎡的經(jīng)適房，其成交價(jià)格預(yù)計(jì)約為16.95萬(wàn)元。已知該房建在市區(qū)Ⅰ級(jí)住宅用地上且與政府共享產(chǎn)權(quán)，則應(yīng)根據(jù)該地塊基準(zhǔn)地價(jià)3 051元/平方米計(jì)入政府出資額約18.31萬(wàn)元，于是該經(jīng)適房的實(shí)際總房?jī)r(jià)應(yīng)為成交價(jià)格與政府出資之和35.26萬(wàn)元(不計(jì)利潤(rùn))。因此購(gòu)房者若全額支付該房產(chǎn)的建設(shè)成本費(fèi)16.95萬(wàn)元，則可獲得約48%比例的有限產(chǎn)權(quán)，政府則按比例享有52%的產(chǎn)權(quán)份額。

二、 共享式產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用住房在使用過(guò)程中“產(chǎn)權(quán)共享”的體現(xiàn)

(一) 購(gòu)房者向政府繳納非己產(chǎn)權(quán)部分的租金

目前，我國(guó)試推行經(jīng)濟(jì)適用住房共享式產(chǎn)權(quán)(包括經(jīng)濟(jì)適用住房租售并舉)的城市，均采取由政府定價(jià)的方式對(duì)購(gòu)房者應(yīng)繳房租予以確定。基于經(jīng)濟(jì)適用住房最基礎(chǔ)的保障性原則，租金價(jià)格普遍較低，于是便引起了社會(huì)上很多不法投機(jī)者的利益尋租行為，造成保障性資源的浪費(fèi)與流失。針對(duì)這種情況，在適當(dāng)引入市場(chǎng)調(diào)節(jié)機(jī)制的基礎(chǔ)之上，結(jié)合政府的宏觀調(diào)控作用，筆者認(rèn)為應(yīng)分為兩步對(duì)應(yīng)繳房租的金額進(jìn)行確定。

1.確定共享式產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用住房的租金比例值。由于購(gòu)房者購(gòu)買的經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)屬于有限產(chǎn)權(quán)共享式，其實(shí)際享有的產(chǎn)權(quán)比例僅為購(gòu)房出資額占總房?jī)r(jià)的比值，并非完全產(chǎn)權(quán)。因此在房屋的實(shí)際使用過(guò)程中，購(gòu)房者應(yīng)對(duì)非己部分的產(chǎn)權(quán)(政府部分)定期繳納租金。鑒于經(jīng)適房的保障作用，這類租金的定制一般不易過(guò)高，而應(yīng)在市場(chǎng)租金價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)之上進(jìn)行下調(diào)，由政府及相關(guān)房管部門研究得出合理的租金比例值(應(yīng)繳房租與市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)房租的剛性比例值)，并配合相關(guān)政策法規(guī)予以硬性規(guī)范。與此同時(shí)，政府可適當(dāng)提供一定數(shù)額的租金補(bǔ)貼，以求對(duì)購(gòu)房者給予保障性支持。

2.以租金比例值結(jié)合當(dāng)期市場(chǎng)租金共同決定房租。購(gòu)房者應(yīng)繳租金比例值(應(yīng)繳房租與市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)房租比例值)的剛性規(guī)范，必然能夠在后期使用過(guò)程中促使租金核算工作流程化、簡(jiǎn)明化，從而在一定程度上減少利益糾紛的產(chǎn)生。購(gòu)房者應(yīng)繳房租的金額只須按照該比例值，結(jié)合同期同地段商品房市場(chǎng)租金價(jià)格計(jì)算即可，若市場(chǎng)租金上升則購(gòu)房者應(yīng)繳租金隨之上漲，反之則下降。例如我們假設(shè)某地段一套面積為60㎡的經(jīng)濟(jì)適用住房，售出后購(gòu)房者與政府按照4:6的比例共享產(chǎn)權(quán)。在后期使用過(guò)程中，購(gòu)房者就需要對(duì)政府60%的產(chǎn)權(quán)部分定期繳付租金。如果已知同期同地段商品房的市場(chǎng)平均租金價(jià)格為每月20元/㎡，政府規(guī)定購(gòu)房者應(yīng)繳租金與市場(chǎng)租金的剛性比例值為15%，則購(gòu)房者應(yīng)繳租金的數(shù)額為20×15%×60×60%=108元/月。因此，已取得40%產(chǎn)權(quán)的購(gòu)房者在后期的租住過(guò)程中只須每月向政府繳納租金108元，方可繼續(xù)享有完全使用權(quán)。

(二) 物業(yè)管理費(fèi)與公共維修費(fèi)采取分?jǐn)傊?/p>

1.購(gòu)房者承擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)用，定期向物業(yè)公司繳納物業(yè)費(fèi)。共享式產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用住房自建成至投入使用的漫長(zhǎng)過(guò)程中，政府并沒(méi)有實(shí)際參與，而購(gòu)房者雖沒(méi)有取得完全產(chǎn)權(quán)，但卻實(shí)際享有完全占有權(quán)及使用權(quán)。眾所周知，物業(yè)費(fèi)是針對(duì)小區(qū)住戶征收的一種有償服務(wù)費(fèi)用，因此由完全占有及使用住房并實(shí)際居住在房屋內(nèi)的購(gòu)房者全額支付是非常合理的;從另一個(gè)方面來(lái)看，物業(yè)費(fèi)實(shí)際上就是購(gòu)房者生活成本的一個(gè)組成部分，政府當(dāng)然要發(fā)揮對(duì)購(gòu)房者的保障作用，但無(wú)須負(fù)責(zé)到底乃至替其支付。

至于物業(yè)費(fèi)的繳收單位，可由政府實(shí)施招標(biāo)以選定合適的物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)。物業(yè)公司將定期收繳來(lái)的租金按照與政府事先約定的比例提取報(bào)酬，同時(shí)預(yù)留出一定份額的公共維修費(fèi)用并納入維修專項(xiàng)基金，剩余部分則悉數(shù)上交當(dāng)?shù)刂睂僮》勘Ｕ现行幕蚬芾聿块T作為保障性住房專項(xiàng)資金，用于經(jīng)濟(jì)適用住房的后期維修管理或其他保障性住房的開發(fā)建設(shè)。

2。政府負(fù)擔(dān)公共維修費(fèi)，于建房伊始設(shè)立專項(xiàng)維修基金。政府應(yīng)基于發(fā)揮其保障作用的義務(wù)主動(dòng)承擔(dān)公共維修費(fèi)。這里所提及的公共維修費(fèi)，并不是物業(yè)管理費(fèi)中所涵蓋的對(duì)于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用，以及針對(duì)小區(qū)內(nèi)大型公共部分的維修費(fèi)用，而是包括對(duì)于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用②，是由政府在經(jīng)濟(jì)適用住房籌建初期劃撥并建立的專項(xiàng)維修基金提供，不計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或物業(yè)服務(wù)成本的費(fèi)用。而且需要注意的是，一次性的資金劃撥并不能保證后期的永久性使用，因此政府在征收其產(chǎn)權(quán)份額對(duì)應(yīng)的租金后，應(yīng)該按照特定比例定期提取公共維修費(fèi)專用款項(xiàng)，交由物業(yè)管理企業(yè)作為專項(xiàng)維修基金的長(zhǎng)期性補(bǔ)給(該流程中物業(yè)管理企業(yè)的工作職責(zé)應(yīng)與上述租金收繳過(guò)程中的職責(zé)相一致)。

綜上，在共享式產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用住房物業(yè)管理費(fèi)與公共維修費(fèi)的分?jǐn)倖?wèn)題上，不應(yīng)也不宜引入共享式產(chǎn)權(quán)的劃分比例來(lái)解決問(wèn)題，而是應(yīng)當(dāng)采取分?jǐn)傊圃瓌t，倡導(dǎo)雙方“各司其職”。原則上來(lái)講，購(gòu)房者購(gòu)買的共享式產(chǎn)權(quán)經(jīng)適房并不完全屬于個(gè)人，物業(yè)費(fèi)與維修費(fèi)理應(yīng)與該房的共同所有者——政府按產(chǎn)權(quán)比例共同分?jǐn)偅枰泽w現(xiàn)權(quán)責(zé)分明、利益明晰的特點(diǎn)。但實(shí)際情況不然，購(gòu)房者在實(shí)際享有經(jīng)適房的完全占有及使用權(quán)力的同時(shí)，政府的保障作用其實(shí)已經(jīng)得到了充分體現(xiàn)，即保證了受保對(duì)象的“住有所居”;再者，在購(gòu)房者繳納租金并入住經(jīng)適房的過(guò)程當(dāng)中，地方政府也會(huì)為其提供一定比例的租金補(bǔ)貼作為保障性支持。因此，由購(gòu)房者完全負(fù)擔(dān)物業(yè)費(fèi)并非政府保障性功能的缺失抑或丟責(zé)任、甩包袱的表現(xiàn)，所以更不應(yīng)也沒(méi)有道理借由保障性住房的幌子讓政府替購(gòu)房者“消費(fèi)”買單。

三、 共享式產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用住房的退出

針對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房的退出，《管理辦法》做出如下規(guī)定:“上市轉(zhuǎn)讓經(jīng)適房，應(yīng)按照屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款，具體交納比例由市、縣人民政府確定，政府可優(yōu)先回購(gòu);購(gòu)房人也可以按照政府所定的標(biāo)準(zhǔn)向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款后，取得完全產(chǎn)權(quán)。”該條款實(shí)際并未對(duì)經(jīng)適房退出時(shí)應(yīng)補(bǔ)齊的價(jià)款作出明確規(guī)定;再者，由于普通商品房的價(jià)格構(gòu)成里包含了開發(fā)商的巨額利潤(rùn)，以及在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)條件下過(guò)高的土地出讓金(通過(guò)招標(biāo)掛方式取得的土地價(jià)格必然會(huì)因?yàn)槭袌?chǎng)影響而高于政府指導(dǎo)價(jià)格)，利用差價(jià)計(jì)算應(yīng)補(bǔ)價(jià)款就難免會(huì)造成補(bǔ)繳金額或補(bǔ)償金額偏高，因此無(wú)論是對(duì)于購(gòu)房者還是政府而言都是顯失公平的。對(duì)此筆者認(rèn)為，針對(duì)共享式產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用住房的退出，應(yīng)該分為兩種情況，通過(guò)定量的方式對(duì)應(yīng)補(bǔ)價(jià)款進(jìn)行核算。

(一)購(gòu)房者購(gòu)買剩余產(chǎn)權(quán)，政府退出

當(dāng)受保家庭收入提高，具備支付剩余產(chǎn)權(quán)的能力且愿意購(gòu)得全部產(chǎn)權(quán)時(shí)，可以采取購(gòu)買政府產(chǎn)權(quán)份額的方式獲取經(jīng)適房的全部產(chǎn)權(quán)，使其變?yōu)橥耆杂械乃疆a(chǎn)，或者將其上市轉(zhuǎn)讓交易。購(gòu)房者有意購(gòu)買剩余產(chǎn)權(quán)時(shí)，由政府出面聘請(qǐng)房產(chǎn)估算中心對(duì)經(jīng)適房的現(xiàn)期價(jià)格進(jìn)行重新評(píng)估。評(píng)估時(shí)應(yīng)在結(jié)合當(dāng)期市場(chǎng)狀況，包括當(dāng)期基準(zhǔn)地價(jià)以及房屋使用折舊費(fèi)等的基礎(chǔ)之上引入政府的產(chǎn)權(quán)比例份額，再代入公式計(jì)算補(bǔ)繳價(jià)款。即:

購(gòu)房者補(bǔ)繳價(jià)款金額=重估房?jī)r(jià)×政府產(chǎn)權(quán)份額

此時(shí)須注意兩點(diǎn):首先，購(gòu)房屬于個(gè)人投資行為，無(wú)論房?jī)r(jià)漲跌與否都應(yīng)該自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn);再者，這里所提到的重估房?jī)r(jià)并非市場(chǎng)上同類商品房售價(jià)，而是基于市場(chǎng)原則下的經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格，即為當(dāng)期基準(zhǔn)地價(jià)與原建房成本之和在扣除房屋使用折舊費(fèi)后所得的價(jià)格，理應(yīng)嚴(yán)格遵循“即買即算”原則。

(二)購(gòu)房者退出，政府優(yōu)先回購(gòu)

購(gòu)房者境況變好，收入增加直至不符合保障標(biāo)準(zhǔn)時(shí)應(yīng)主動(dòng)退出;且購(gòu)房者在向市場(chǎng)出售其產(chǎn)權(quán)時(shí)政府理應(yīng)優(yōu)先回購(gòu)并補(bǔ)齊收益。這里同樣需要以重估價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn)，并結(jié)合購(gòu)房者的產(chǎn)權(quán)比例份額計(jì)算補(bǔ)償價(jià)款。即:

政府補(bǔ)償價(jià)款金額=重估房?jī)r(jià)×購(gòu)房者產(chǎn)權(quán)份額

再次引用上文2009年某60㎡經(jīng)濟(jì)適用住房的例子，政府與購(gòu)房者分別以48%和52%的比例共享產(chǎn)權(quán)。假設(shè)已知該經(jīng)適房的原建房成本為16.95萬(wàn)元，基準(zhǔn)地價(jià)為18.31萬(wàn)元，則其總房?jī)r(jià)應(yīng)為35.26萬(wàn)元(不計(jì)利潤(rùn))。五年后，購(gòu)房者收入提高欲退出轉(zhuǎn)而購(gòu)買商品房，提出向政府出售其52%的產(chǎn)權(quán)。假定屆時(shí)該房所在地段基準(zhǔn)地價(jià)漲至21.31萬(wàn)元，房產(chǎn)估算中心測(cè)算得到的房屋折舊費(fèi)為1.45萬(wàn)元。此時(shí)，若綜合以上數(shù)據(jù)便可以得出重估房?jī)r(jià)為21.31+16.95-1.45=36.81萬(wàn)元，再結(jié)合上文公式及購(gòu)房者52%比例的產(chǎn)權(quán)份額，就不難計(jì)算出政府應(yīng)對(duì)購(gòu)房者補(bǔ)償?shù)膬r(jià)款金額19.1412萬(wàn)元。

另外，若購(gòu)房者一方面不愿購(gòu)買政府手中的剩余產(chǎn)權(quán)，另一方面也不愿退出的話，政府應(yīng)適時(shí)發(fā)揮其宏觀調(diào)控作用強(qiáng)制騰退;如若確實(shí)存在特殊情況暫不能騰退的，則應(yīng)按照市場(chǎng)上同時(shí)期、同地段的商品房租金標(biāo)準(zhǔn)繳納全額租金，并不再享有政府給予的租金補(bǔ)貼。

四、 結(jié)語(yǔ)

縱觀目前我國(guó)的保障性住房市場(chǎng)，經(jīng)濟(jì)適用住房共享式產(chǎn)權(quán)作為一種新興的保障形式，擁有著極大的發(fā)展?jié)摿桶l(fā)展空間，同時(shí)也是我國(guó)住房保障深入改革的必然趨勢(shì)。因此，明確指出經(jīng)濟(jì)適用住房共享式產(chǎn)權(quán)比例的劃分標(biāo)準(zhǔn)、分擔(dān)形式及合理退出等問(wèn)題，對(duì)于日后經(jīng)濟(jì)適用住房的分配、使用、流轉(zhuǎn)及退出等，均具有非常重要的指導(dǎo)意義，這同樣也是本文創(chuàng)作的初衷。

注釋:

① http://house.ifeng.com/news/yaowen/detail_2010_03/11/365502_0.shtml.

② http://baike.baidu.com/view/1168513.htm?fr=ala0_1.

參考文獻(xiàn):

[1] 經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法[Z].[s#8226;n]，2007.

[2] 上海市經(jīng)濟(jì)適用住房管理試行辦法[Z].[s#8226;n]，2009.

[3] 牛毅.經(jīng)濟(jì)適用房的產(chǎn)權(quán)研究[J].產(chǎn)權(quán)導(dǎo)刊，2006(7).

[4] 賈廣葆，馬似鵬.共有產(chǎn)權(quán):經(jīng)濟(jì)適用房新模式[J].上海房地，2007(8).

[5] 陳明.共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用房:保障性住房建設(shè)的新探索——淮安市經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的實(shí)踐及其得失[J].北方經(jīng)濟(jì)，2008(19).

(責(zé)任編輯:石樹文)