房產新政催逼稅制變革

高房價困擾中國，抑制房價暴漲，房地產稅制改革成為重要突破口之一。

2010年4月，國務院啟動新一輪房產新政。作為新政核心內容的《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(即“國十條”)明確要求，“發揮稅收政策對住房消費和房地產收益的調節作用。財政部、稅務總局要加快研究制定引導個人合理住房消費和調節個人房產收益的稅收政策。稅務部門要嚴格按照稅法和有關政策規定，認真做好土地增值稅的征收管理工作，對定價過高、漲幅過快的房地產開發項目進行重點清算和稽查?！?/p>

由此，房地產稅制改革的走向越發成為社會關注焦點。

目前，各大房地產上市企業已發布年報，通過對年報財務數據分析可以看出，各大房地產企業所適用的稅種和稅率并無區別，“國企、民企”這種所有制性質上的差別對稅負影響很小，稅負率高低不同的主要來源是土地增值稅。

房地產稅費有待簡化

我國的房地產稅費體系由兩大部分組成：房地產稅和房地產費。

房地產稅主要包括企業所得稅、營業稅、城市維護建設稅、土地增值稅、契稅等十多種。

房地產費則名目更多，大致可分為三類：第一類是土地使用費，主要包括地租、國家對土地的開發成本、征用土地補償費、安置補助費，第二類是房地產行政性收費，主要包括登記費、勘丈費、權證費、手續費和房屋租賃登記費及其監證費；第三類是房地產事業性收費，主要包括拆遷管理費、房屋估價收費等。

與房地產稅相比，房地產費在房價成本中所占的比例要更高。除了土地使用權轉讓費外，開發商在房屋開發過程中，還需要交納其他各種行政性收費或事業性收費。

在稅收方面，以2009年營業收入排名房地產上市企業第一的萬科為例，萬科的營業稅為房地產銷售收入的5％，城市維護建設稅的稅率分別為7％、5％、l％(納稅義務人所在地在城市城區的稅率為7％，納稅義務人所在地在郊區各縣城、鎮范圍內的，稅率為5％，納稅義務人所在地不在前面兩項范圍內的，稅率為1％)，教育費附加為營業稅稅額的3％。

2009年，萬科的營業收入為488.81億元，所繳納的營業稅、城市維護建設稅、教育費及其他分別為25.35億元、1.11億元、0.68億元、1.19億元，營業稅及其附加合計為28.33億元，約占營業收入的5.80％。

此外，萬科在2009年還繳納了7.69億元的土地增值稅，占營業收入的1.57％，繳納了21.87億元的企業所得稅，占利潤總額的25％。

2009年，萬科繳納的各項稅收合計為65.37億元，已超過當年64.30億元的凈利潤，稅負率為11.84％。

相對于萬科而言，在營業收入排名前五的上市房地產企業中，保利地產和金地集團2009年的稅負率更高，分別達17.00％和14.38％。申銀萬國房地產高級分析師殷姿表示，稅負率高低不同的來源在于土地增值稅。由于土地增值稅實行超率累進稅率，稅率為30％至60％，因此，稅負率高的房企，所交的土地增值稅通常較多。

土地增值稅收緊

雖然房地產稅費較多，但名義稅負和實際稅負卻存在差異，這在土地增值稅的征收方面表現得尤其明顯。因此，很多專家認為應本著“簡稅制、寬稅基、低稅率、嚴征管”的原則，進行相應的改革。

土地增值稅出臺于17年前的1992年至1993年，當時，房地產過熱，炒買炒賣“地皮”、“樓花”之風盛行，致使大量的國家土地資源收益流失，而且造成社會分配不公。土地增值稅應需而生。

1994年，國務院《土地增值稅暫行條例》實施。次年，財政部“實施細則”出臺，規定按照四級超率累進稅率征收土地增值稅，即增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％，增值額超過扣除金額50％至100％的部分，稅率40％；增值額超過扣除項目100％至200％的部分，稅率50％；增值額超過扣除項目金額200％以上的部分，稅率為60％。

土地增值稅對納稅人轉讓房地產所取得的增值額進行征稅，其主要目的是為了抑制炒買炒賣土地投機獲取暴利的行為，以保護正當房地產開發的發展。但是，該稅種自誕生以來的17年里，一直沒有得到真正嚴格的執行。

在2007年之前，土地增值稅繳納一般是按一定比例在銷售房屋時預征，等到項目符合清算條件時再進行清算。然而，由于土地增值稅稅率較高，房地產開發企業往往采取分期開發、保留尾盤以及各種財務手段拖延和逃避清算，甚至在項目結束時“人間蒸發”。

北京科技大學教授趙曉說，2006年以前，我國每年征收的土地增值稅占房地產銷售額的比例一直在0.5％左右，2009年也僅為1.64％。

2007年年初，國家稅務總局下發《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》，規定已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85％以上，或該比例雖未超過85％，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的，以及取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的都必須進行土地增值稅清算，從而改變了土地增值稅的清算條件。但是，由于其后爆發了亞洲金融危機，該要求也未得到有效落實。

“土地增值稅是按超率累進制去征收，后來一直沒有執行，現在一直按照銷售額的l％至3％來預征，里面確實有不少逃稅的現象?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a研究院綜合研究部部長楊紅旭對本刊記者說。

2010年以來，在房價暴漲的背景下，從嚴征收土地增值稅再次成為各地調控房價的工具。重慶、河南、廣西等地提高土地增值稅的預征率，上海、福建、海南等地加強了土地增值稅的清算。

廣西地稅局從3月1日起調整土地增值稅預征率，普通住宅按0.5％的預征率預征，非普通住宅的預征率按2％至3％預征。5月初，重慶市地稅局發文，提高非普通標準住宅土地增值稅的預征率，由過去的1％提高到2％。

早在1月5日，上海市地方稅務局就下發通知，要求對符合銷售面積超過85％以上等條件的房地產開發項目，納稅人應在收到清算通知之日起90日內辦理清算手續。

值得一提的是，土地增值稅30％至60％的超率累進稅率明最高于海外17％至50％的平均稅率水平。這一方面與國內17年前房地產過熱的背景有關，另一方面也與1993年及以前的大部分房地產開發用地來自于行政劃撥、拿地成本低而土地增值收益大有關。因此，研究者認為，國內土地增值稅較高的稅率有著特定的歷史背景，在當時雖然有其合理性，但相對現在更加市場化的環境，已顯得偏高。稅率偏高既會加重企業負擔，也有可能會增大稅務部門的工作難度，因此，在未來房價穩定后宜適當調低。

房產保有稅負趨漲

在從嚴征收土地增值稅之外，有關方面正在研究開征物業稅，增加房地產保有環節的稅負，推動地產稅收體制性變革，以期標本兼治。

物業稅主要是針對土地、房屋等不動產，要求其所有者每年都要繳納一定稅款，而應繳納的稅值會隨著不動產市場價值的升高而提高。從理論上說，物業稅是一種財產稅，是針對國民的財產所征收的一種稅收。

早在2003年，十六屆三中全會通過的《中共中央關于完善社會主義市場經濟體制若干問題的決定》就指出：“實施城鎮建設稅費改革，條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅，相應取消有關收費?！?/p>

然而，七年來，物業稅的推出遇到諸多困難，一直是“只聞樓梯響，不見人下來”，而現在舊事重提，主要是因為此前多輪房地產調控均未能達到預期效果，進行房地產稅收的體制性改革已相當迫切。

中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌認為，物業稅應盡快出臺，其第一個作用就是給地方政府創造合理、穩定的財政收入，而不是用賣地來創造財政收入，從而改變土地越拍越高的現象；第二個作用是加大房地產持有成本，改善房地產供需平衡。

但是，鑒于全面開征物業稅這樣的新稅種程序復雜，時間較長，因此，對現有稅種做出調整，暫時讓房產稅替代和發揮物業稅的功能，就成為一個選擇。從性質上分析，物業稅和房產稅基本上同屬一物，都是持有環節的稅收，區別在于前者涵蓋面更大，包括所有的不動產。

專家建議，由國務院修訂《房產稅暫行條例》，將征稅范圍擴大到個人自用住宅，以房產消費稅形式開征，對個人住房保有環節征稅，中央設定一個浮動稅率區間，授權地方政府視情況征收，決定是否開征和具體稅率。

楊紅旭說：“目前房地產稅費總體偏重于開發環節和流通環節，而持有環節的稅費偏少。房地產稅制改革的方向是由重前端向重后端轉移，這是一個很長期的過程?！彼硎?，財政部公布的2010年工作要點中明確，要完善房產稅制度，因此，政府很可能暫且讓房產稅替代和發揮物業稅的功能。京滬深等少數城市在年內試點房地產稅改革，既無法律障礙，又無行政阻力，且能解高房價燃眉之急，實屬上策。至于以什么樣的稅率，采取什么樣的步驟，向什么類型的房產征收，則屬技術層面的事了。