加租潮襲來

從4月開始，新一輪房租加價潮從北京開始，并迅速在上海、廣州、深圳乃至中國更多城市蔓延，“誰是大推手”成為時下最熱門的討論。

“人為刀俎，我為魚肉。”

長居北京的張瑞這樣向《南都周刊》記者描述他對房租漲價的無奈。去年6月，這個營銷經理在牡丹園地鐵旁與別人合租了一套兩居室，一年后要續約了，房東卻把他的租金每月從1300元提到了1800元。更無奈的是，當他向身邊的朋友抱怨時，卻發現，原來很多朋友租的房子都被提升了租價。

張瑞的收入并不低，但需要照顧父母，今年還要籌備與女朋友的婚事。“想要便宜，要住得很遠。如果為了方便，你便要花更多的錢。”最終他選擇了妥協，繼續在漲價的房子里住下去——唯一值得安慰的是，年底將新開通的地鐵線能到他順義的老家，到時他或許可以結束租房的生活。

從今年4月開始，業內人士表示，始于北京，并迅速在上海、廣州、深圳乃至中國更多城市蔓延的房租加價潮已經成為了中國都市里租客和房東們夏天關注的中心話題。7月12日，廣州華南理工大學，就以“跟著市場走”為由大幅提升校內周轉房的房租，引來上百老師的聚集抗議。

這場加價潮，不但引起了房東、租客、中介、專家們在網絡和各大媒體上10年來的第一次大討論，還引來了國家部門的介入:就在7月初，國家住建部公布“房租暴漲原因初步調研”，認為“北京、上海、廣州、深圳等城市房租上漲幅度并不嚴重”，并把主要原因歸咎于租賃機構的哄抬。這樣的論調立刻引來了中介機構們的質疑，正式把“加價潮”推向了“誰是大推手”的羅生門中去。

上漲打擊了誰

從6月開始，各種房地產機構就以各種形式去描述這一輪房租上漲，而其中用得最多的是“數據說話”。

譬如，21世紀不動產的監測數據認為，“相比去年同期，北京整體的租金價格漲幅超過20%，月均漲幅達到 2%。” 在上海，美聯物業資料稱一些高端樓盤的租價上漲幅度在10%-15%，“漲幅明顯且鮮有放盤。”

“安居客”高級市場總監唐皓對記者描述說，在各大城市里，北京的房租上升幅度最大，達到10%-40%，而上海約6%-11%，廣州則基本上與去年同期持平，“只有合租租金略有上漲。”唐皓補充說，這場漲價潮是從北京開始的，而在各大城市的各種戶型中，升幅最大的往往是那些被合租的大戶型。

不過，哪怕對于基層中介或者房東來說，“看漲”幾乎成了一致的觀點。“在廣州暨南花園，原本最低可以用2000元租到房子，目前至少要2500元。”一個廣州中介營業員對記者說:“5月開始，租房的人就開始多了，而且肯定一直漲下去。”

對于租客們來說，來自政府的聲音樂觀得多。住建部的報告統計了“北上廣深”四城市3到6月房租價格后得出結論，“3-4月份這4個城市房租上漲速度較快，5月份漲幅開始放緩，6月份房租已經開始出現下降。”

住建部同時提供數據表明:北京3-6月份同比上漲幅度超過了18%，但是每月環比上漲幅度不到2%。廣州3月房租環比上漲3.3%，同比上漲16.7%，4月環比上漲1.5%，同比上漲19.3%。5、6月房租出現明顯下跌，5月環比跌幅達5.7%，6月環比下跌0.5%。

記者調查發現，一些國有企事業單位紛紛開始對無房產員工發放或提高房屋租賃補貼，而未來都市人中的收入偏低者，成為了漲價潮中受影響最大的人群。在北京和廣州，城中村改造導致了拆遷、剛畢業的學生，以及“蟻族”被迫遷徙到更貴的住房中去。

據北京媒體報道，拆遷令北京唐家嶺的“蟻族”向回龍觀等地區遷移，而附近新龍城的3居室，月租金已經上漲到3500元，比過去增加了1/6。

在廣州，“原先是可以自己一個人租房子，現在得到處找合租的，而且給的錢比以前還多。”在天河電腦城上班的李海發對記者埋怨說。他兩個月前還在廣州鬧市的楊箕村居住，如今，幾百元的城中村廉租房被推土機鏟成了歷史。

多位房地產機構的高層人士承認，相對于中高端的住房，低端市場的房租對租客們的打擊要大得多。“幾千元和幾百元租金的房子，加幾百元房租導致的租金上漲率，以及對不同層次顧客經濟上的壓力，是完全不同的。”

合富置業7月5日發布的報告提示了這種壓力——“經過5月底、6月初一輪急速上升和需求釋放，租金水平已接近租客可承受的最高臨界點。”

漲價推手羅生門

房租上漲三個月后，媒體們在7月初展開了一輪“追根溯源”的行動。在之后的報道中，各路專家、機構給出了林林總總的觀點:有的歸結為房地產調控政策，有的歸結為入城人口增多，有的說這是多了人“以租養房”，有的則斥責中介托市……

某個地產市場總監用“不靠譜”來形容這些討論。“北京目前的房價、房租未來都會下調，因為都是在炒作。房租上漲，中介是導火線，根源還是市場機制。很多理由是不成立的，因為年年都有大學生。”他對記者說，這次租金上漲的根源，是體制監管缺失等多方面原因。

一份記者獲得的報告指出，自從4月房屋調控以來，部分中介因為房屋買賣生意下降，從房主處收租房子做 “二房東”，推高房租或勸說房主抬高房租，是房租上漲的主要因素。多位在廣州中心城區有房產的房東向記者回憶說，近半年以來，多次有不同的中介以高價游說他們把房子全程代理，這與各地媒體的描述同出一轍。

以下是一個未經統計的理由:根據北京房地產交易管理網數據，北京某中介公司5-6月合計簽約租賃18000套，經過人為地托升租價，可以比市場不變動的情況多獲得3000萬元利潤。“僅個別大公司，一年在北京租賃代理賺取的利潤就超過上億。”

不過，包括中原等多個大中介機構都向記者否認了這種說法。他們普遍認為，囤積房源、哄抬租價的做法是中小中介機構的行為，而中小中介并沒有大規模壟斷房屋租賃市場的能力。進而有中介認為，“目前我們的利潤來源主要靠二手房買賣，其次是新房的銷售，而從房屋租賃業務中取得的利潤只有10%，目前的情況下中介是被動地‘由售轉租’。”

不過，“房租上漲”已經在影響房東們的放租期望值。從職證券業的劉星，月初成功租出一套天河東圃的房子，“原來是1700元，現在租出去是2500元。我的底線是2300元。”另一個廣州人馬志華的房子，在上月以比去年同期高10%的價錢轉包給了一家中介，現在的他覺得是做了虧本買賣——“肯定沒漲完，我要找一家出價最高的代理。”

尋找適租房

當房東們還在看漲的氣氛中觀望時，7月卻可能成為這輪漲價的拐點。多家二手房門店的統計數據顯示，自6月下旬至今，北京住房租賃市場已經和樓市一樣，出現“停漲回調”。

在《南都周刊》記者的摸查中，目前暫時沒見到房租回跌的具體例子。不過，根據偉業我愛我家市場研究中心提供的的統計數據，北京7月第一周的租金均價已比6月下旬下跌了3%左右。

關于房租漲升的爭論還將繼續下去。在采訪中，有中介的高層甚至直接向記者指出，個別不斷發布統計數據的，在升價中獲得巨大利益的中介肯定會成為政府打擊的典型——盡管中介“充其量起了推波助瀾的作用”。

現在，那些最迫切租房的群體，紛紛在房租走向未明的心態下搜尋“經濟適租房”。在廣州的中山大學附近，一些中介向記者介紹，最受歡迎的正是大戶型的群租房，這也導致了這種類型的單位價格一路提升。“合租始終攤分到自己頭上的少一點，再貴一點也劃得來。”剛從中大畢業，即將在一家汽車銷售公司上班的何錦申對記者說，他和三個同學合租了一個大住宅單位，每人攤分平均700元。

當需求逐漸被市場消化，房租的價格也將失去上升的動力。安居客高級市場總監唐皓提示，最近一周，各地租客通過互聯網租房的需求已經下降了30%。“過去的兩三個月是平穩的持續增長，達到了前所未有的高點，最近一周終于開始有了回調。”他說。

滿堂紅研究部則認為，目前廣州的住房租金上漲已接近租客可以承受的最高臨界點，在租金回歸平穩以后，下一輪租金的實質上漲，將出現在居民收入水平得到提高之后，——不過，“通貨膨脹亦是租金上漲的隱憂”。

在商家真假莫測的說辭之外，各種因素仍在影響著租賃市場上的供求關系。容納了大量未來精英的廣州城中村改造正在深入，而擁擠了4萬大學生和外地民工的北京唐家嶺，被北京市政府列為50個“整治督辦重點掛賬村莊改造工程”之一，今年被明確必須拆遷整改完畢。在上海，每天有數十萬內地游客參觀世博會，即使很多房東把房子改成了短租房，這求大于供的市場也一直在延續。

不過對于那些必須租房的城市人來說，“無論是漲是跌，我還是要找房子住的。除了租以外，我還有其他路嗎?” 何錦申反問記者。

比租房更離譜的是商鋪

4月的“國十條”、“深十三條”把不少投資、投機資金從住房市場逼出，轉向了商業地產，各大開發商也紛紛增加商業地產的投資了。

搜房網數據監控中心統計認為，在2010年的上半年，截至6月24日，北京345個熱點在租在售商用項目(商鋪、寫字樓)中，共有161個項目租售價格上升，占全部項目的46.67%。從區域上看，朝陽區內依托CBD、亞奧、東二環、燕莎等大型商圈成為漲勢最快的地區。

廣州商業地產市場的需求，也被相關商業機構描繪為“保持上升勢頭”。在一些專業市場，商鋪的漲幅達到了50%以上。據仲量聯行7月6日發布數據顯示，廣州第二季度商鋪租金環比漲3.3%，同比漲8.7%;甲級寫字樓的租金也呈大幅攀升的態勢。

一個長期在廣州中大附近經營商鋪的人士，最近就在中介的游說下，將其承租價為25000元/月的商鋪以37000元/月的價格轉包給中介公司。業內人士則向記者透露，一些中介對此有價格炒作行為，但最終的市場走勢仍然要看未來的供需才能判斷。