新房與樣板房不一致能否退房?

「交易前沿#8226;買樓常見糾紛」系列報道之一

本案原告購房后發現窗外有高墻阻擋視線，對於此嚴重影響居住感受的情節，開發商簽約時沒有提示告知，在沙盤模型中也未展示，購房者要求撤消合同還是有希望的，購房者也可以視舉證等案件具體情況考慮訴請要求降低房價。但本案中原告提出的理由是購買房屋與樣板房不一致，屬訴訟策略不當，以此理由起訴，很難說服法官撤消合同。

糾紛由來

不久前，王女士看中上海某住宅，在售樓處看了小區沙盤模型并參觀了樣板房。不久后他們與開發商簽訂了商品房預售合同，房屋總價款88萬餘元(人民幣，下同)。

房屋竣工后按約驗房時，他們發現該房屋的朝南次臥窗前有一堵高墻擋住視線，無法看到窗外景觀。為此他們非常不滿，認為房產公司事先沒有告知這一情況，購房時沒有讓其在室內看實房，是欺詐和隱瞞行為。於是王女士向房產公司發出一份「退房申請」，提出因房屋與樣板房朝南次臥窗戶不一致，要求撤銷雙方簽訂的購房合同，返還房款。經與房產公司多次協商退房無效的情況下，王女士向法院起訴，要求撤銷雙方簽訂的商品房預售合同，被告返還原告購房款88萬餘元，并賠償相應利息損失。

房產公司認為，在購房時施工單位尚未將房屋的鑰匙交接，故無法帶買房者到房屋內部實房驗看;而且雙方簽訂的是預售合同，不實房驗看所購房屋并不違反有關規定。因此，被告并不存在欺詐的行為。

專家說法

因為預售商品房制度的存在，購房者在參照樣板房的標準買房后，常常會在拿到實房后發現「出入」，從而引發糾紛。

上海某事務所的胡律師表示，根據《合同法》第五十四條，三種情況下當事人一方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷已經簽署的合同:一是因重大誤解訂立的;二是在訂立合同時顯失公平的。另外，一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。

根據一般人的理解，在一個樓盤中，每一套房屋在樓層、房型、朝向、室外景觀上總存在差異，樣板房僅僅是對樓盤中某一特定房間進行精裝修后作出展示，供購房人參考;并不代表購房人將要購買的其他房屋也完全與此相同。購房人需要根據規劃圖、設計圖等，并到實地查看后再做出購房決定。即使是房產公司提供的小區模型或房型圖，也不能視作是合同的一部分，除非是在合同中有明確約定。

本案中，王女士作為原告撤銷合同，便負有舉證責任，證明上述合同有可撤銷的三種情況存在。而「次臥窗前有高墻阻擋視線，無法看到窗外景觀，與購房時所見的樣板房不一致」這一事實，顯然不適用訂立合同時顯失公平的規定，房產公司也沒有脅迫、乘人之危的情況。

這對夫婦在購房時可以查看小區規劃圖，而房屋預售時，房屋的大致輪廓已存在，他們即使無法進入在建房屋的室內，也可以觀察房屋的外觀來確定是否購房。原告認為購房合同存在重大誤解是非常牽強的，而且也沒有舉證證明房產公司有作出虛假介紹或者故意隱瞞、欺詐的事實，要求撤銷合同沒有事實依據。

從另一個角度來看，如果購房者都能以自己所購房屋與樣板房不一致為由撤銷合同，那麼，所有合同都將處於不確定的狀態，不利於維護交易的穩定，這將增加交易的成本;而這些成本，最終都會轉嫁到消費者的頭上。

當然，如果存在合同可撤銷的條件，購房人也不要輕易放棄權利。根據合同法第五十五的規定，具有撤銷權的當事人自知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內沒有行使撤銷權，撤銷權滅失，這一年在法律上是除斥期間，不適用訴訟時效中止或中斷的規定。另外，具有撤銷權的當事人知道撤銷事由后明確表示，或者以自己的行為放棄撤銷權，撤銷權也將消失。所以，行使撤銷權一定要及時。

另外，如果購買的是全裝修房，購房人還可以要求將樣板房的裝修標準作為合同內容明確約定，這樣，在將來因為裝修質量與房產公司發生糾紛時，樣板房將作為法院證據參照判案，增加勝訴的可能。

處理結果

法院認為，原、被告雙方對該房屋朝南次臥窗戶與樣板房不一致均沒有異議。但根據常理，在雙方沒有明確約定樣板房應與購買房屋完全一致的情況下，樣板房僅是作為買賣房屋時的參考，應當允許樣板房與所購房屋因樓層、位置等不一致而有差異，原告對這些差異應當有合理的預見。

在原告購房時，該房屋的外部現場已經明確，如果原告在購房時能對房屋窗戶的外部充分進行觀察，就可以發現所稱的問題。被告提供的「鑰匙交接確認單」也顯示，房產公司直至驗收后才取得該房屋所有樓層的鑰匙。原告并不存在重大誤解或被被告欺詐的事實，因此，王女士要求撤銷與房產公司簽訂的房屋預售合同的訴訟請求，法院不予支持。