限購令果具殺傷力!

二次調控

「限購、限外、限貸和限價」，幾乎成為地方落實 9#8226;29「二次調控」政策的四大招式。首次購房首付最低也要三成、第三套房停貸、限制購房套數等是「二次調控」力度最大的政策。

自4月中旬以來，樓市在「史上最嚴厲調控政策」下，似乎因循此前調控一定的抗性，久久維持量跌價滯。這也使得市場內流淌著濃濃的「賭博」意味。賭調控政策不長久抑或是樓市將迎來新一輪反彈。9#8226;29「二次調控」政策應勢而出臺。

「限購、限外、限貸和限價」，幾乎成為地方落實9#8226;29「二次調控」政策的四大招式。大陸目前已有11個大城市出臺住宅實施限購令，分別是:北京、上海、天津、深圳、杭州、南京、寧波、福州、廈門、三亞、廣州。

首次購房首付最低也要三成、第三套房停貸、限制購房套數等是「二次調控」力度最大的政策。調查顯示，宏觀調控將進一步影響房價走勢，拉低或者穩定房價的預期是主流。

誤傷剛需

「二次調控」出臺后，深圳、上海、南京、杭州、廣州等地先后出臺落實細則。在期待嚴厲政策對高房價形成抑制之餘，一些剛需族也對首套房首付門檻提高至三成表達了被「誤傷」的抱怨。同時，限購政策也引發購房導向傾向於一步到位。剛需一族在買房時就要有很長一段時間的居住需求，調查顯示，市場內實用型、低總價的大戶型受到剛性需求者的追捧。

簽約率銳減退房潮隱現

從北京實行「限購令」實施5個多月的時間來看，短期由於政策限制投資客，以及對購房者心理的影響，引發了一輪觀望潮。而對於部分投資者來說，目前的房價上漲預期已經讓很多人心生疑慮，但是在熱銷樓盤的現場，投機者依然在「限購令」和「限貸令」之間鉆空子。

在十一之后，銀行貸款的審批變得異常嚴格，大量在9月認購的客戶中，不能達到銀行貸款條件或者首付需要提高的客戶，至少占同期成交量的1/3，加上二次調控出臺后還有些客戶抱著僥幸心理搶關突圍，「近期絕大部分在售項目將面臨史上最大規模的退房潮」。

據熒燦地產數據顯示，十一之后幾天，要求退房的二手房客戶增加，進入糾紛狀態的合同已經占到總數的7.5%，比節前翻了一番，其中八成是購房者提出來的。

而據北京房地產交易管理網及北京中原地產數據統計顯示，從9#8226;29「二次調控」以來，北京商品房市場出現了在供應增加的情況下簽約率急劇下降的現象。二手房市場的表現也依舊是量價齊跌，據監測數據，10月上旬二手房總成交量為1948套，相比9月上旬5322套，下調了63.4%;二手房均價也一改9月出現的上漲勢頭，價格出現輕微下調，從18180元/平米下調0.6%。

移民城市殺傷力最重

開發商敏銳地感受到新政的威力開始發揮。一家總部位於深圳的國企開發商的策劃總監表示，新政來得有些突然，導致他們在10月5日房交會上基本沒有來得及做什麼優惠和打折活動，「大多數同行都如此」。而購房者方面，除了一些因為被新政限制購買的客戶外，相當大比例的客戶暫時採取觀望態度。

中原地產統計顯示，10月8日開始，深圳單日成交期房跌至118套，9日更是大跌至53套，至今跌勢不減。深圳是座移民城市，特區三十年，有當地戶口的人數不到1/10，對深圳來說，這種以戶籍限購的威力比北京、上海要大得多，是深圳目前對樓市「最具殺傷力」的政策。雖然國慶期間深圳樓市創下巨額成交量，但隨著調控的威力顯現，深圳新房成交量驟減，盡管目前價格還未出現下降，但預計下一步將出現量跌價跌。

投資客離場捨不得

上海樓市新政抑制投機和投資的目標是不言而喻的。「限購一套」和差別化的信貸政策必然會影響到多套投資的需求，影響到手中現金略遜的投資者。

溫州中小企業促進會會長周德文對媒體表示，房地產二次調控效果立竿見影，不少人再次陷入觀望，還要觀察一下政策出臺后的市場反應。中國社會科學院工業經濟研究所研究員曹建海預言，樓市投機客和炒房者將會恐慌性出逃。

然而，抑制投資的效果究竟有多大，恐怕還需要加以時日進行觀察。據報道，上海星河灣開盤首日，現場就出現了不少「浙C」牌照的車輛，「浙C」正來自於投資客天下聞名的浙江溫州。

或將無法辦房產證

有的城市由於個別購房人超出當地規定的家庭限購套數，引起了一些經濟和法律糾紛，給購房人帶來了重大風險。住房和城鄉建設部日前發佈風險提示，提醒購房人及時了解調控政策，避免由於違反限購套數，導致無法辦理合同備案或房地產登記的情況發生。

住建部有關負責人強調，購房人應當如實準確申報家庭組成情況及住房情況，不要輕信房屋銷售人員、經紀人員所謂的「規避建議」或「幫助規避」的承諾，更不要採用假證件、假材料等方式購買住房，防止因申報情況與實際不符導致不能辦理房地產登記等現象的發生。