房產稅對房價的影響分析

[摘 要]近幾年來，隨著國民經濟的平穩較快發展，我國房價呈現出急劇上漲的趨勢。針對這種情況，我們對如何遏制房價過快上漲進行了較深層次的探討。本文首先分析了目前房價存在的主要問題，井給出房產稅的定義及其作用，最后就如何充分發揮房產稅對房價進行調控提出了幾點建議。

[關鍵詞]房產稅 房地產市場 房價

近幾年來，隨著國民經濟的平穩較快發展，中國房價呈現出急劇上漲趨勢。針對這種情況，溫家寶總理在第十一屆全國人民代表大會第三次會議上所作的《政府工作報告》中明確指出：“促進房地產市場平穩健康發展。要堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭，滿足人民群眾的基本住房需求”。在貫徹落實國家關于遏制房價過快上漲各項有力措施的同時，我們對如何遏制房價過快上漲進行了較深層次的探討。

1 目前房地產市場存在的主要問題

1.1 存量房的閑置問題

根據國家統計局2009年11月發布的全國房地產市場運行情況，截至2009年10月末，我國商品房空置面積為1.33億平方米，同比增長13.1％。其中，北京商品房空置率居全國首位，為16.64％。2009年以來我國房產市場投機性購房比例上升，導致房屋空置現象嚴重，浪費住房資源，扭曲市場價格，而房產保有環節稅收的缺位又加重了這一情況。

1.2 商品房供應結構不合理問題根據國土資源部土地市場運行通報，2009年前三季度我國住宅用地供應40192公頃。其中，商品房33183公頃，占82.6％，低價位、中小套型普通商品房用地供應僅為6002.94公頃，只占住宅用地供應量的14.9％，同比減少45％。這種商品房供應結構，造成大部分城市新增人口由于經濟型商品房的缺乏買不起房，而高檔商品房樓盤過多造成資源過剩。目前購買二套以上住房信貸緊縮，將迫使部分購房者在首次或改善型二次購房時，考慮到今后再次購房的成本上升而選擇…次到位”購買大戶型，房地產商從市場需求角度出發則更不愿意開發中小面積和低檔次商品房。

2 房產稅及其作用

2.1 關于房產稅

房產稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人征收的一種財產稅。1986年出臺的(中華人民共和國房產稅暫行條例)規定：以房屋為征稅對象，依照房產余值(依照房產原值一次減除10％-30％)計算繳納的，稅率為1.2％；依照房產租金收入計算繳納的，稅率為12％。條例同時規定了五類房產免納房產稅，其中包括個人所有非營業用的房產。房產稅的征收范圍僅限于城鎮的經營性房產，但對于經營性房產的認定標準則一直未有明確的規定。據媒體報道，財政部傾向于將第三套房及三套以上住房定性為經營性房產，開征房產稅。

2.2 征收房產稅對房地產市場可能產生的影響

2.2.1 房產稅對房產市場供給的影響

根據短期內需求與供給變動的動態均衡分析，開征新房產稅后，閑置房產持有成本問題突出，這將使房產租賃市場供給增加，租金下降。租金下降所產生的替代效應使部分原打算自置房產的消費性投資者暫緩或放棄購房計劃，繼續通過租賃方式解決住房問題，消費性住房需求下降。因此，短期內房產稅出臺將使房產的消費性與投資性需求同時下降且供給增加，這將使房價下降。長期房地產供給取決于土地供給，土地作為稀缺資源，其供給權掌握在政府手中，與房價并無必然關系，但房產稅使房產長期需求下降且回歸居住本質，改變了需求結構。因此，長期看房產稅不僅使房價下降，供給結構也將發生相應轉變。

2.2.2 房產稅對房產需求的影響

由于房產稅的征收對象僅限于經營性房產，從靜態角度看其開征對消費性需求并無影響。而居民住房問題的途徑并非只有購買住房一項，也可通過租賃房產的方式解決，因此，房產租金的變化將影響消費性需求。同時，房產稅開征后將使投資性住房持有成本上升，投資回收期將會延長，導致投資成本與風險加大。根據資產組合選擇理論，一項資產的需求量與該項資產相對于其他資產的預期收益率成正相關，而與相對于其他資產的風險負相關，當投資房產的預期收益因房產稅的征收而相對其他資產下降且相對風險增加時，投資者將會減少房產投資，從而選擇其他投資性資產作為替代，房產市場投贄陸需求將會下降。

3 充分發揮房產稅對房價調控作用的幾點建議

如果國家采用房產稅對房產市場進行調控，必須設計合理的稅制，這樣才能發揮它的優勢，并取得良好的效果。因此，若想充分發揮房產稅的調控作用，在做好制度設計與前期準備工作的基礎上，要充分考慮以下幾點建議：

3.1 將房產稅的設計納入全國稅收體系中加以考慮。房產稅稅制的設計必須與國家其它稅制相一致，并保持政策的穩定性，否則將影響整個國民經濟的健康發展與國家土地資源開發的長遠規劃。同時，房產稅作為國家財政政策的一部分，其調整改變影響廣泛而深遠，覆蓋房地產市場發展規劃、土地資源開發與保護，甚至關系到整個社會經濟的穩定與發展。因此，在對房產稅制度進行設計時應將其納入整個稅收體系中加以考慮。

3.2 制定合理的稅基和稅率。制定合理的稅基和稅率對有效遏制房產投機有很大影響，特別是關于經營性房產的認定標準，我們必須再三斟酌。1986年出臺的《房產稅暫行條例》并無經營性房產的制定標準，而最近媒體報導的第三套及以上住房作為經營性房產，其是以“套”而不是以人均面積為免征標準，這也將導致一系列從計算難度到稅負公平的相關問題。針對此問題，若僅從遏制投機、盤活閑置房產的調控目標來看，應設置按人均面積為基礎的階梯式稅基標準。同時，稅率的制定也應該合理，因為過高的稅率容易導致欠稅、偷稅等現象，而過低的稅率則可能收不到理想的調控房價的效果。

3.3 做好前期的準備與宣傳工作。由于房產稅操作復雜，征收成本較高，做好前期的準備工作尤為重要。國家稅務部門必須掌握充足的個人住房信息，才能保證在今后的實施中不帶來大量的復議工作。這就涉及到多部門的橫向合作，國土、規劃、住建、財政稅收、銀行等部門必須通力合作，做好房產產權與登記工作。此外，稅務部門還應提前制定出房產稅的宣傳材料，提前進行做好相關的宣傳工作。