中國房地產業發展趨勢的基本估計

【摘要】 預計房地產業發展將由壟斷競爭進入完全競爭時代，由賣方市場進入買方市場，由杠桿投資階段進入實力投資階段，由樂觀預期進入冷靜思考階段。

【關鍵詞】 房地產業發展 趨勢 估計

Abstract : The real estate development will be expected to perfect competition monopolistic competition into the era， from a seller's market into a buyer's market， from leveraged investment stage to the strength of the investment phase， from optimistic to think rationally is expected to enter the stage.

Key words:Real Estate;Development; Trend estimates

當房地產業成為一個誰都能賺到錢，甚至獲得暴利的行業的時候，它肯定是危機四伏的。到2006年下半年，房地產市場自我調控和釋放風險的信號已經顯現:第一，商品房空置率增加，超過風險控制線。第二，房地產市場投資仍然較猛業外巨頭搶灘房地產。在這種一面是商品房空置率擴張，一面是新開工樓盤大幅增長 氛圍中，新企業持巨資再度猛烈加入，勢必加劇房地產市場的風險。第三，國家相繼出臺針對房地產行業的宏觀調控政策，給整個房地產市場帶來了較大的沖擊，導致房地產銷售價格上漲幅度持續放緩甚至價格下降，這種市場態勢還將持續3-5年。

因此，可以肯定地說，2006年將成為我國本輪房地產周期的轉折點，未來5年左右我國房地產市場將逐步走向衰退，出現幾個明顯的轉化:

1.由壟斷競爭進入完全競爭時代

中國房地產在產品市場--房屋建設和銷售市場，已經無奈全市場化，甚至像家電等行業那樣進入了完全競爭時代;但在土地和資金市場確實暗箱操作和官商(地)結合。如今這些\"旁門左道\"幾乎全部被堵死了。今后所有土地必須進入招拍掛;不交齊土地出讓金不僅拿不到土地證，還拿不到預售許可證;銀行停止土地貸款，第二套住宅和別墅的的按揭貸款條件提高房地產業將與經濟全面接軌，進入完全競爭時代，真正走向了成熟、理性和公平，由壟斷經濟向市場經濟邁進，逐步與世界貿易組織和海外資本游戲規則接軌。

2.由賣方市場進入買方市場

1998年的貨幣分房和按揭貸款使中國的房地產集中噴發出巨大的消費能力和龐大的市場需求令中國房地產出現了為期五年的賣方優勢但是隨著消費節奏的慢慢恢復，客戶對房地產產品、法律和政策等相關因素的了解和把握也越來越深入練達，消費者在與開發商、監督部門的斗爭和博弈中成熟起來。老百姓買房已經可以想逛超市一樣左挑右選了。產品的極大豐富，按揭貸款和預售條件的嚴控，在主觀和客觀上都會造成持幣待購現象，在總量飽和和差異競爭的雙重壓力環境下，中國的房地產市場已經由賣方市場進入買方市場。

3.由杠桿投資階段進入實力投資階段

其他行業相比，中國的房地產業歷來是歷來是杠桿經濟原理運用最充分的行業。由于以往土地、貸款、墊資、預售等一系列政策的寬松和傾斜，一個項目往往只需總投資額的30%甚至更少，就可以運作起來，而且大家也習慣了這種“四兩撥千斤”的投資模式。接踵而至的相關政策，如項目的資本金比例提高到35%土地招拍掛需要支付前期拿地資金、土地貸款的停止和開發貸款的緊縮、對期房轉讓和預售條件的高門檻和消費者現房觀念的成熟等，都是的中國房地產業將有由定金式的投資模式向實力型投資模式轉化。既往資金鏈的任何一環投機取巧的漏洞和可能都被或者正在被堵死。能不能邁出這決定性的一步，完成對中國傳統地產的超越，是中國房地產商所面臨的嚴峻考驗。在目前的資金鏈形態中，特別是非銀行資金進入的管道和工具匱乏的情況下，一個企業的金融資源、資金潛力和市場前瞻性將是決定未來成敗的關鍵。

4.由樂觀預期進入冷靜思考階段

中國房地產過去由于突然進入商品房時代、個人住房私有化的迅猛需求、集中爆發的消費能力和巨大慣性三大原因，形成了獨特的短期開發銷售模式。隨著土地成本、資金成本、市場競爭成本、政策成本和管理成本的不斷加大，消費者對產品性價比的要求越來越高，平均利率也逐年下降。靠直覺、膽略、運氣和經驗成功的第一代房地產企業(家)正面臨嚴峻的考驗和危機。房地產業的發展需要冷靜的思考、成功的策劃、優良的管理、充足的資本金和前瞻性的戰略思維。

從2008年1-8月我國房地產業的運行情況看，我國房地產業進入“衰退階段”的跡象已經非常的明顯，商品房銷售面積和銷售額增長率出現了大幅度下降，土地購置面積出現負增長率，均創2008年以來新低。而房地產開發投資和房屋施工面積的增長率仍然較高，甚至超過了2008年的增長率。這說明，進入2009年以后，我國房地產市場的需求已經開始萎縮，而市場的供給還在迅速的增長，攻擊和需求失衡的傾向已經非常明顯，整個房地產市場將很快進入全面過剩時代，房地產業的風險將逐步暴露。

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(作者單位:哈爾濱商業大學 土木與制冷工程學院)