政策調控視角下的房地產泡沫教訓

摘要:當前，房地產泡沫問題是我國各界關注的焦點，很多觀點認為其與日本在上世紀80年代末至90年代初的情況相似。本文分析了日本房地產泡沫的表現形式與調控政策的失誤，并結合我國情況提出對策建議。

關鍵詞:政策調控;房地產泡沫;日本

Abstract:Nowadays，real estate bubble concerns all attentions in our country;many views believe that this is similar with Japan’s situation in later 1980s to early 1990s. This paper analyzes the forms of Japan’s real estate bubble and policy regulation mistakes，and then unifies our country’s situation to propose some policy suggestions.

Key Words:policy regulation，real estate bubble，Japan

中圖分類號:F830文獻標識碼:B文章編號:1674-2265(2010)07-0034-04

上世紀80年代末至90年代初，日本出現嚴重的房地產泡沫。由于調控政策失誤，泡沫不僅沒有得到有效抑制，反而加速膨脹并最終破滅，日本經濟至今仍深受其影響。近期，我國房地產價格加速上漲，政府先后出臺數項調控措施降溫房地產市場，反思日本房地產泡沫的形成與破滅并汲取教訓，對于科學制定調控政策，促進我國房地產市場健康發展具有一定借鑒意義。

一、日本房地產泡沫的表現形式

日本房地產泡沫的形成與破滅集中表現在1985—1992年。1985年簽署“廣場協議”后，日本房價開始加速上漲，1991年達到巔峰(見圖1)。

與此同時，日本六大城市(東京、名古屋、大阪、神戶、橫濱、京都)平均地價漲幅達207%，1991年地價市值高達2400萬億日元，總價相當于當時美國的4倍，單價為美國的100倍。

1992年房地產泡沫破裂，日本房價、地價持續下跌13年，2007年日本房價僅相當于1979年水平;而日本地價繼2006、2007年小幅回升后，2008、2009年又呈下滑態勢，分別下降3.2%、4.6%，2009年商業用地價格更是創下自1974年開始匯集數據以來的最低水準。

二、日本房地產泡沫調控措施的失誤與教訓

(一)貨幣政策未能及時收緊，后又緊縮力度過大

地價飛漲與當時日本政府實行過于寬松的貨幣政策直接相關。1986-1990年，日本廣義貨幣供應量(M2+CDs)年均增長率為10.4%，比1981-1985年高2.1個百分點。而日本房地產貸款增速更快，1984-1989年，日本房地產貸款年均增長19.9%，房地產貸款余額由1984年的17萬億日元增至1989年的43萬億元，期間日本土地購入資金大部分來源于貸款。

1987年，日本銀行鑒于當時資產價格迅猛上漲的狀況，試圖轉向緊縮性貨幣政策，但受10月19日股市“黑色星期一”事件的影響而拖延了兩年三個月。1989年5月，日本銀行才開始收緊貨幣政策，連續五次大幅度上調利率至6%，超過1985年的水平。

除加息外，日本政府還通過控制貸款的貨幣政策降溫房地產市場。1990年3月，日本大藏省發布不動產貸款總量控制政策——《關于抑制土地行業融資》，規定商業銀行對不動產貸款時，增長率不能超過其貸款總量增長率。隨即，日本房地產貸款增長率由1989年的14.1%迅速下降到1990年底的3.4%(見表1)。

雖然當時大多數人對日本嚴厲的緊縮貨幣政策措施給予了肯定性的評價，但事后看來，日本政府在80年代中期日元升值的背景下，對地產泡沫沒有及時采取有效的治理措施，尤其是1987年延誤出臺緊縮政策的時機之后，待到1989年才開始緊縮貨幣政策，已間隔2年之久，時機明顯偏晚。同時，1989年開始的連續五次調高利息的緊縮貨幣政策力度過大，在政策未被市場充分消化的同時，至少第四、五次提高利息措施矯枉過正，如此急劇收緊貨幣政策，為之后日本經濟持續低迷埋下伏筆。

(二)財政政策措施不足，與貨幣政策缺乏配合

在泡沫形成初期，日本政府財政政策與貨幣政策缺乏配合，導致貨幣政策的壓力過大。上世紀80年代，日本財政政策的主要目標是“財政重建”，大藏省采取的主要措施是通過強制壓低財政支出，使一般財政支出在1983-1987財政年度連續五年保持零增長。日本政府在日元升值初期，對實行擴張性財政政策持謹慎態度，大規模縮減國債規模，因此擴大國內需求的任務主要由貨幣政策來承擔。如圖4所示，1986-1989年，日本公共需求對GDP實際增長率的貢獻持續下降，說明財政政策發揮的作用極為有限。

此外，由于財政政策專注于“重建財政”，沒有采取擴大公共投資的政策，使城市基礎設施和住宅建設相對滯后，導致房地產的有效供給不足，在房產需求旺盛與投機熱情高漲的大背景下，成為地價飛漲的又一成因。

(三)土地調控政策適得其反，加劇供需矛盾

1987年，針對房地產泡沫問題，日本政府開始運用土地稅收政策來抑制土地價格上漲。1987年—1991年四年間，日本政府相繼出臺六個土地稅收調控政策以減小房地產市場泡沫(如表2)。

事后看來，這些土地稅收政策總體上是失敗的，因為日本在泡沫期間所出臺的土地政策，主要立足于限制土地交易和減少土地供給，這無疑加劇了供需矛盾;與此同時，民間資金得以更大規模地介入房地產市場，新購入土地的投資者未必如政府所愿增加住房供給，這進一步加劇了土地市場泡沫，造成相反的政策效果。

三、我國房地產市場分析

(一)我國房地產市場現狀

我國房地產市場起步相對較晚，自2005年起全國大中小城市房價明顯步入快速上升通道，2005-2009年全國房地產價格同比分別上漲7.6%、5.5%、7.6%、6.5%、1.5%，北京、上海、杭州等一線城市上漲幅度較大，最高漲幅達40%，二、三線城市漲幅較為平穩。2010年，房地產市場漲勢尤為迅猛，據統計，北京市第一季度新樓盤的開盤均價為每平方米20386元，比2009年第四季度上漲21.5%。土地價格屢創新高，地王頻現，以北京市為例，2010年3月份單價“地王”5次被刷新，樓面地價最高達27529元/平方米。

(二)國家出臺的系列調控措施

2009年12月，國務院常務會議提出四項措施遏制部分城市房價過快上漲，拉開了本輪房地產市場財政政策調控的序幕(如表3)。

2010年央行發布的一季度金融機構貸款投向報告顯示，一季度我國房地產貸款繼續增長，其中個人購房貸款新增5227億元，季末余額同比增長53.4%，比上年末上升10.3個百分點;一季度房地產開發貸款新增3207億元，季末余額同比增長31.1%。數據充分說明，一季度房價高漲背后，信貸資金推動因素明顯，利用貨幣政策調控房地產市場刻不容緩。

四、幾點啟示

(一)提高貨幣政策的預見性，果斷把握措施推出時機

應汲取日本貽誤調整貨幣政策時機的教訓，在制定和推出貨幣政策時應保持前瞻性和預見性，盡早化解經濟中的潛在風險。當泡沫較小時，利用貨幣政策從供給和需求兩方面進行適當調控，有利于減少更多投機和投資行為，擠壓泡沫;泡沫較大時，由于房地產行業占用了大量的金融資金，采用貨幣政策時不宜過硬和過急，應合理控制政策力度和頻度，避免為達到控制房價單方面目標而帶來其他更大的負面影響。在具體實施過程中，可考慮將貨幣政策與監管政策配合使用，在地產價格和房地產貸款較快增長時，通過及時提高抵押貸款門檻等提高融資成本的方式來抑制金融加速器效應。

(二)加強財政政策之間，以及財政政策與貨幣政策的相互配合

政府應通過完善對房地產行業的直接投資、采購、轉移支付、稅收、補貼等手段來調節房地產行業的總需求與總供給，發揮其經濟穩定增長引擎的作用。尤其應盡快建立合理的土地稅收體系，現階段可從強化土地增值稅，征收土地閑置稅、土地保有稅等角度入手，完善土地稅收體系。同時，我國政府在制定特定財政政策時，應注重與貨幣政策的相互配合，加強政策工具、政策時效、政策功能等方面的協調配合，避免因某一方面的政策力度不足而使另一方面的政策不堪重負。

(三)遵循有保有壓原則，促進房地產市場平穩健康發展

既要認識到房地產業作為國民經濟重要支柱行業的作用，又要認識到當前房價畸高給社會造成的負面影響，根據客觀具體情況，制定科學靈活的房地產政策。區分區域差別，對房價發展平穩的城市加大監測力度，保障正常購房需求;對房價增長過快的一線城市實行嚴厲的調控措施，使房價能較為客觀地反映房地產市場供需狀況。區分需求差別，增加普通商品房供給，支持居民自住和改善性購房需求，滿足居民合理、正常的住房需求;加大對投機性購房的打擊力度，避免因市場投機行為哄抬房價。同時，加強保障性住房的建設和管理，創新經濟適用房產權制度及廉租房分配制度，切實滿足住房困難的中低收入家庭的購房需求。

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(責任編輯 代金奎)