聚焦

物業稅“借殼上市”?

物業稅在美國、加拿大等很多國家成為地方上的第一大稅種，但從未被賦予抑制房價的重任，各國在征收時，也以不影響房價為第一原則

中國樓市的持續發飆，讓“物業稅”出臺再次成為焦點，但種種跡象表明，討論多年的“物業稅”可能改頭換面，借殼“房產稅”正式出臺，成為抑制房價的政策利器。媒體報道，繼重慶準備征收“特別房產消費稅”后，上海也將開征“住房保有稅”。而更確切的消息稱，針對房產征稅的試點地區可能定在京、滬、深、渝4個城市。

對于物業稅難以出臺，各地只能以“特別消費稅”、“住房保有稅”等曲線抑制房價的舉措，坊間多有爭議。其實，“物業稅”也好，“住房保有稅”也罷，大家更多的關注點并不在于稅收本身的制度設計，而在于其能否成為撲滅高房價虛火的政策工具。比較而言，有可能在4個直轄市試點的“房產稅”更接近“物業稅”的制度內涵，而重慶的“特別消費稅”，則和“暴利稅”更為接近。

如果四大直轄市真的試點“房產稅”，本質上意味著熱炒的“物業稅”正式出臺。“物業稅”這一叫法源自香港，即以房屋或者場地為征稅對象所征收的稅，從國外來看，叫“物業稅”者甚少，大多叫房產稅、不動產稅，或者財產稅等，也就是對土地、房屋等不動產，要求其所有者或承租人每年都繳付一定的稅款，納稅數額隨著房產的升值而提高。從這個角度而言，已經和國外大同小異的物業稅沒有任何區別，而且，叫房產稅其實更符合中國的語法習慣。

盡管物業稅的討論已有多年，但事實上，無論是民間還是學界，對其認識存在很大的誤導。從中國物業稅改革的初衷而言，并非基于抑制房價，而是為了規范中國繁雜而無效的“不動產稅”，現存的涉及房地產的稅收，包括房地產稅等8種。不僅種類繁多且效率亦很低下，而夾雜在其中的各種收費更是舉不勝舉。基于此，為了完善國內房地產開發和交易環節稅費，十六屆三中全會提出“實施城鎮建設稅費改革，條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅，相應取消有關收費”。但隨著房價的飛漲，物業稅不知何時候被賦予平抑房價的不能承受之重。隨著房價的飛漲，關于物業稅的討論也隨之升溫。這個誤導對民眾的影響是很大的。

為什么在中國大家認為物業稅的開征會使房價下降，一個最巨大的誤會是認為將把土地出讓金納入物業稅，分70年而不是一次征收。其實，現在的種種跡象表明，物業稅和土地出讓金根本沒有任何關系。將土地出讓金分70年來繳納的人根本就欠缺技術層面的考慮，也是對民眾的極大誤導。而決策層如果真的在四大直轄市試點，則意味著，物業稅的制度選擇將是“費加稅”，而絕對不是將土地出讓金內化到物業稅中的“費改稅”模式。

基于國際視角，關于物業稅如何征收、征稅對象、稅基、稅率等等，各國的做法雖有差異，但共同點遠遠多于差異。物業稅說穿了就是以房地產為課征對象，以課征時點計稅對象評估值為計稅依據，對房地產保有期間征收的一種財產稅。也就是說，凡是“擁有”房地產的人，都有按照不動產的評估價值納稅的義務。物業稅在美國、加拿大等很多國家成為地方上的第一大稅種，但其從來沒有抑制房價的重任，而且，各國在征收物業稅的時候，也以不影響房價為第一原則。

對于中國房地產稅收體系而言，其制度設計不僅僅缺少物業稅，而且是房地產的發展存在全方位的缺陷。中國現行的房地產稅收體系是在1988年開始征收城鎮土地使用稅后形成的，不僅稅制體系不統一，在計稅依據、稅率設計等方面都存在很大的缺陷，而且，國外對于房地產稅大多集中在“擁有”環節，而不是“交易”環節，我國則相反，“交易”征收重稅，“擁有”卻輕稅或無稅，在供應緊張的情況下卻抑制了房屋的供應。因此，中國房地產稅收需要構建科學的制度體系，而不是為了僅僅應對短期調控房價的需要。

就科學體系而言，除了四大直轄市可能試點的房產稅，還應該取消相應的稅費，避免重復征收。考慮到我國人多地少的現實，就政策層面而言，還應該通過稅收杠桿，參照重慶的房地產特別消費稅，對高檔住宅和購買二套房產以上的行為征收特別稅費。最終形成一個以房產稅為核心，以特別消費稅為補充，而大幅度削減交易環節稅費的制度體系。