廣州“專有面積”認(rèn)定迷局

廣州市國土資源和房屋管理局物業(yè)處處長盧偉生告訴《瞭望東方周刊》，在天河區(qū)新世界東逸花園業(yè)主試圖成立業(yè)委會的過程中，關(guān)于“專有面積”計(jì)算方法的爭論第一次成為一個引起各級政府關(guān)注的事件，東逸花園案件成第一個進(jìn)入行政復(fù)議程序的案例。

而東逸花園業(yè)主大會籌備委員會的代表們則告訴本刊記者，東逸花園之所以成為“第一例”，在業(yè)主們突破各類硬暴力和各類軟暴力，即將通過合法途徑成立業(yè)主委員會時，房管局的一紙政令，以一種“前所未有”和“匪夷所思”的專有面積認(rèn)定方式否定了投票的結(jié)果。車庫、會所等所有共有建設(shè)面積全部被計(jì)算在了專有面積之內(nèi)，因此投票的業(yè)主們按照房產(chǎn)本上的有效票權(quán)面積之和以微小的差距未能達(dá)到50％。

“以前房管局指導(dǎo)下的業(yè)委會都是按照同樣的標(biāo)準(zhǔn)成立的，專有面積都是這樣認(rèn)定。”廣州市房管局物業(yè)處副處長熊啟林反復(fù)幾次向本刊記者確認(rèn)，“翠湖山莊也是這樣認(rèn)定的”。但是，一本刊記者采訪的包括翠湖山莊在內(nèi)的廣州其他幾個小區(qū)的業(yè)委會主任或者委員均提供證據(jù)否認(rèn)了這種說法。

“在與地產(chǎn)商和物業(yè)公司的角力過程中，業(yè)主忍受了被打、被跟蹤、被潑油漆，被堵門鎖、被送死雞的各類恐怖威脅，只是為了要行使法律賦予我們的正當(dāng)權(quán)利。但是現(xiàn)在，我們不得不質(zhì)疑，政府是不是一屁股坐在了地產(chǎn)商的懷里?我們到底是在跟怎樣的利益集團(tuán)對抗?”新世界東逸花園業(yè)主大會籌委會委員王擁軍對本刊記者說。

強(qiáng)勢物業(yè)的“油水”小區(qū)

新世界東逸花園(以下簡稱“東逸花園”)是香港新世界地產(chǎn)于1997年在廣州開發(fā)的大型高檔住宅小區(qū)，項(xiàng)目公司為新華晨房地產(chǎn)公司。新世界地產(chǎn)原本有自己的物業(yè)團(tuán)隊(duì)，然而在2003年6月，開發(fā)商宣布由廣州宜家創(chuàng)生物業(yè)管理有限公司取代屬于自己集團(tuán)的廣州新世界物業(yè)管理有限公司，接管了東逸花園的物管工作。

宜家創(chuàng)生是廣州物業(yè)領(lǐng)域的一個傳奇，2000年以注冊資金2000萬元人民幣創(chuàng)立，兩年時間內(nèi)，就一鼓作氣以“蛇吞象”方式兼并了東華、百潤、新一方、聚家等老字號物管企業(yè)。比如當(dāng)時已經(jīng)具備一級資質(zhì)的廣州東華物業(yè)管理有限公司，成立于1981年，在宜家創(chuàng)生剛建立的時候，東華在廣州就已坐擁21個樓盤，2002年10月，東華將其30％的股權(quán)以人民幣175.5萬元的價格轉(zhuǎn)讓給了宜家創(chuàng)生。

關(guān)于宜家創(chuàng)生“很有背景”的坊間說法，廣州市房管局及天河區(qū)國土房管局接受本刊記者采訪的官員都表示并不知情。

天河區(qū)一位不愿透露姓名的政府官員告訴本刊記者，一般大型的住宅小區(qū)，業(yè)主委員會很難依靠業(yè)主投票的方式建立。因?yàn)殚_發(fā)商及其合作的物管公司有許多利益在里面，表面上不會公然反對業(yè)委會成立，但是業(yè)委會一旦選舉產(chǎn)生，就意味著業(yè)主可以集體決定罷免物管公司，甚至更改小區(qū)名稱……目前廣州已經(jīng)建立起業(yè)主委員會的樓盤，多數(shù)是沒有什么“油水”的獨(dú)棟小區(qū)、老房子，沒有那么多的商鋪、會所、停車位，甚至沒有開發(fā)商，像翠湖山莊這種大型住宅小區(qū)，如果不是開發(fā)商因?yàn)橘Y金鏈出問題跑路，群龍無首，也根本不可能建立起業(yè)主委員會，屬于特例。

東逸花園每平米的物管費(fèi)是2元，每年僅物管費(fèi)就有400多萬的收入。按照一般的說法，算是很有“油水”的小區(qū)。而這樣一個小區(qū)的業(yè)委會籌建歷程，可謂漫長而曲折：

2003年8月，宜家創(chuàng)生物業(yè)管理有限公司以上門征求意見的形式，計(jì)劃代業(yè)主成立業(yè)委會。但是部分業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司不宜代業(yè)主包辦業(yè)委會，自發(fā)要求以民主選舉方式成立，形成僵局后擱置。

2005年7月和2006年4月，東逸花園業(yè)主兩度自發(fā)籌備試圖建立業(yè)委會，均以失敗告終。廣州市天河區(qū)房管局物管科以小區(qū)是分期開發(fā)為由，否定了業(yè)主的要求。

2006年至2007年，部分東逸花園業(yè)主向廣東省人大、政協(xié)等部門，多次提出分期開發(fā)不能成立業(yè)委會的不合理性，并建議應(yīng)當(dāng)以街道辦事處來指導(dǎo)成立業(yè)委會。

2008年11月28日，廣東省第十一屆人民代表大會常務(wù)委員會第七次會議修訂了《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》。修訂后的條例一是明確只要已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積百分之五十的，就可以成立業(yè)主大會，二是確認(rèn)由街道辦事處會同房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)、協(xié)助籌備業(yè)主大會，

2009年6月，邱健和、王擁軍、王小櫻、杜官新等業(yè)主向東逸花園全體業(yè)主發(fā)出《倡議書》，啟動小區(qū)的第四次業(yè)委會籌建工作。而這一次延續(xù)一年多至今未停止的角逐，成為許多業(yè)主的噩夢。

來路不明的“黑手段”

2009年9月，東逸花園籌備組的幾位成員開始收到越來越頻繁的恐嚇電話和紙條，中秋節(jié)又收到血淋淋的死雞。10月18日，籌備組計(jì)劃召開咨詢說明會之前，籌備組成員家里的門鎖分別被堵，經(jīng)警察解救后說明會得以按計(jì)劃召開。

王小櫻告訴本刊記者，2009年11月16日，就在她代表籌備組去房管局送材料之后的第二天，她在小區(qū)門口被兩名陌生男子攔截，來者不由分說上前就是幾個耳光，在她驚魂未定時，行兇者已經(jīng)迅速離開。

12月8日，在王小櫻第二次去相關(guān)部門遞交材料后，在接小孩放學(xué)回家的途中，她被人從背后潑下一罐綠色的油漆。

王擁軍、王小櫻等籌備組成員告訴本刊記者，客觀地說，比較起其他一些小區(qū)維權(quán)的業(yè)主的遭遇，他們所承受的暴力阻礙還算是“軟”的。近年來，不斷有媒體報(bào)道關(guān)于維權(quán)業(yè)主遭受暴力襲擊的狀況，他們幾乎已經(jīng)養(yǎng)成了一種“平常心”。

廣州市國土資源和房屋管理局物業(yè)處長盧偉生告訴本刊記者，廣州市的物業(yè)管理市場是在不斷規(guī)范化，在以前，的確是存在一些動用黑社會手段的現(xiàn)象，但是現(xiàn)在已經(jīng)好多了。

而廣州市國土房管局物業(yè)處副處長熊啟林對本刊記者說：“業(yè)委會難以成立，主要是業(yè)主之間的意見不統(tǒng)一，是業(yè)主之間的矛盾。”

2009年12月26日，新世界東逸花園首次業(yè)主大會在小區(qū)會所門前廣場召開，開始投票表決《新世界東逸花園業(yè)主大會議事規(guī)則》和《新世界東逸花園管理規(guī)約》。天河區(qū)房管局、天園街道均有工作人員到現(xiàn)場指導(dǎo)，幾臺攝像機(jī)記錄了當(dāng)時的情況。

天河區(qū)國土房管局副局長朱茂文告訴本刊記者，開始投票后沒多久，就有一梁姓業(yè)主和另外一名不是業(yè)主的龐姓女子闖入現(xiàn)場，砸毀票箱，撕毀了部分選票。

“當(dāng)時的情景，他們還是比較囂張的，后來被公安帶走并拘留了十天。”朱茂文說。他告訴本刊記者，這位梁姓業(yè)主是之前通過加名的方式成為東逸花園的業(yè)主，具體她是什么身份，房管局未能核查到。

而根據(jù)本刊記者從相關(guān)部門得到核實(shí)，梁姓業(yè)主的社保號為440802197307100410，最后記錄在宜家創(chuàng)生旗下的廣州新—方物業(yè)管理有限公司。

天園街道物管科科長王云警告本刊記者，最好不要去找“反對建立業(yè)委會的一方”，他笑稱，連某些業(yè)主都被堵門鎖、送死雞，不保證你去的后果。

本刊記者于2010年9月數(shù)次前往該小區(qū)物管處，均未能找到物管負(fù)責(zé)人，又致電開發(fā)商駐籌委會代表手機(jī)，對方未接聽。

吊詭的“專有面積”

“盡管有很多票被毀，但后來根據(jù)唱票結(jié)果，按照總面積18萬平方的預(yù)期計(jì)算，投票面積和戶數(shù)都過半了，我們就沒有對這件事再追究。”王小櫻告訴本刊記者。

天河區(qū)國土房管局副局長朱茂文亦對本刊記者證實(shí)，開發(fā)商一開始的時候不愿意對籌委會提供小區(qū)建筑面積等詳細(xì)材料，在協(xié)調(diào)會議中，天河區(qū)國土房管局表示認(rèn)可了籌委會暫且按照“現(xiàn)有”統(tǒng)計(jì)結(jié)果：業(yè)主專有面積之和183708平方米來計(jì)算。但是最后，按照市房管局的認(rèn)定，是根據(jù)地產(chǎn)商提供的東逸花園物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑總面積224964.4552平方米來計(jì)算。

2010年1月31日，在小區(qū)廣場上警方的警戒線內(nèi)和數(shù)臺攝像機(jī)下，長達(dá)6個小時的開票唱票工作展開。最后的結(jié)果為：《新世界東逸花園物業(yè)管理規(guī)約》的贊成票900張，反對票1張，棄權(quán)票14張，贊成戶數(shù)占總戶數(shù)的59.02％，贊成《新世界東逸花園物業(yè)管理規(guī)約》的專有面積110797平方米，反對票專有面積86平方米，棄權(quán)票專有面積1743平方米。《新世界東逸花園業(yè)主大會議事規(guī)則》的贊成票906張，反對票1張，棄權(quán)票7張，贊成戶數(shù)占總戶數(shù)59.41％；贊成票專有面積111417平方米，反對票專有面積86平方米，棄權(quán)票面積999平方米。

如果按照183708總面積計(jì)算，兩項(xiàng)投票的結(jié)果均為贊成票過半。根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》對指定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約專有面積面積戶數(shù)雙過半的要求，這兩項(xiàng)皆可通過。于是，籌備組在將結(jié)果公示之后，于3月5日向街道提出《規(guī)約》和《規(guī)則》依法獲得通過的備案申請，但是一直沒有回復(fù)。從4月2日到5月7日，籌備組又8次去函，請求答復(fù)。

5月10日，廣州市國土資源和房屋管理局天河區(qū)分局向籌備組發(fā)出2010第127號函，明確提出兩項(xiàng)投票“所得業(yè)主贊同票總建筑面積均未達(dá)到東逸花園物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物總面積的一半”，判定該次投票未獲得通過，判定業(yè)主委員會還未成立。

5月21日，籌備組成員就127號函件向廣州市政府法制辦提出行政復(fù)議申請。提出按照現(xiàn)行法律，公建配套設(shè)施是“共有面積”，不能計(jì)算人“專有面積”。7月，廣州市國土資源和房屋管理局向市政府法制辦提交行政復(fù)議答復(fù)書，提出第一：申請人主體不適合，復(fù)議機(jī)關(guān)應(yīng)駁回其復(fù)議申請，第二：申請人的行政復(fù)議申請，依法不屬于行政復(fù)議范圍，行政復(fù)議機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)決定駁回其行政復(fù)議申請。開發(fā)商亦提交《第三人參加行政復(fù)議意見書》，提出申請人不具備提起行政復(fù)議的資格。

然而，廣州市政府法制辦并未駁回籌備組成員的復(fù)議申請，而是在8月6日因?yàn)椤鞍盖閺?fù)雜”中止了審理，又于9月6日重新開始了審理。廣州市政府法制辦行政復(fù)議處處長葉曉峰肯定了籌備組成員具備提起行政復(fù)議的資格。

廣州市國土房管局物業(yè)處副處長熊啟林告訴本刊記者，房管局認(rèn)定專有面積，就是按照地面建筑面積計(jì)算，只要有產(chǎn)權(quán)證就算。房地產(chǎn)商有車庫和會所等公建設(shè)施的產(chǎn)權(quán)證，那他們也算是業(yè)主，也有投票的權(quán)利。廣州市已經(jīng)建立起來的900多個業(yè)委會，自然都是按照同樣的指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)建立，不會專門針對誰有例外，而房管部門也是希望業(yè)委會能夠建立起來，這樣也能更好地對物管公司實(shí)現(xiàn)監(jiān)督。

而同樣是在天河區(qū)房管部門指導(dǎo)下建立起業(yè)委會的翠湖山莊，其業(yè)委會副主任陳平告訴本刊記者，翠湖山莊業(yè)委會從建立到之后的每一次選舉投票，面積部分都是按照業(yè)主的專有面積的總和計(jì)算，公建配套設(shè)施等共有面積乃至有產(chǎn)權(quán)證的商鋪等一律沒有計(jì)算在內(nèi)，“否則沒法計(jì)算。”他說。

廣東省業(yè)主委員會協(xié)會籌委主席孫威力也告訴本刊記者，作為他自己所在小區(qū)業(yè)委會的主任，他很清楚在他們業(yè)委會的成立過程中，投票面積也是按照業(yè)主專有面積的總和計(jì)算，共有面積一律沒有計(jì)算在內(nèi)，“這是法律規(guī)定得很清楚的，”孫威力說，“如果按照大確權(quán)面積計(jì)算，就相當(dāng)于賦予了開發(fā)商‘一票獨(dú)大’的權(quán)力，這顯然是不合理的。”

相對而言，這些小區(qū)都幸運(yùn)地建立起了業(yè)委會而沒有遭遇到房管部門的發(fā)文否認(rèn)。

“既然行政復(fù)議機(jī)關(guān)已經(jīng)受理，專有面積到底怎么認(rèn)定，就以最后的行政復(fù)議結(jié)果為準(zhǔn)。”熊啟林對本刊記者說。