應(yīng)在引導(dǎo)需求的同時增加供給

2010年已經(jīng)過半，房地產(chǎn)市場也迎來了敏感的調(diào)控時間“窗口”。

所謂“敏感”，包含兩層意思：一是就宏觀經(jīng)濟(jì)的表現(xiàn)而言，由于此輪危機(jī)影響的嚴(yán)重性和經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的曲折性都超出了預(yù)期，長期存在的結(jié)構(gòu)問題和當(dāng)前突出的緊迫問題都必須兼顧；二是就房地產(chǎn)的走勢而言，盡管6月份全國新房銷售價格出現(xiàn)環(huán)比下降0.1％，二手房銷售環(huán)比下降0.3％的情況，表明遏制房價過快上漲的調(diào)控意圖初步達(dá)成，但與此同時，還存在新建商品房價格維持在較高水平，房租價格出現(xiàn)大幅上漲，以及各地在具體落實保障性安居工程建設(shè)方面不盡如人意等問題。

因此，下半年如何在“兩難”情形下調(diào)控房地產(chǎn)市場，顯得至關(guān)重要。假如調(diào)控的力度把握不好，極可能使來之不易的調(diào)控成果毀于一旦；而進(jìn)一步收緊政策以強(qiáng)行降低房價，則可能會傷及經(jīng)濟(jì)。在“兩難”局勢下推進(jìn)調(diào)控，重點(diǎn)之一是落實好保障性住房計劃，同時強(qiáng)化政策的執(zhí)行力來干預(yù)市場預(yù)期。

此次房地產(chǎn)調(diào)控，被稱為史上最嚴(yán)厲的調(diào)控，但與之前的歷次調(diào)控一樣，重點(diǎn)也放在了抑制需求方面。調(diào)控雖然取得了一定成效，尤其是投機(jī)性需求得到了較好抑制，但剛性需求仍然旺盞。所以，調(diào)控應(yīng)在引導(dǎo)需求的同時，增加供給。

以前的多次調(diào)控，在增加供給，特別是增加中小戶型的商品房、經(jīng)濟(jì)適用房以及廉租房等保障性住房方面，不盡如人意。而房價過高的一個重要因素，就是長期以來我們沒有投入多少資金和土地去建設(shè)各種保障性住房，致使其供給缺口太大，從而導(dǎo)致巨大的住房需求全部擁擠到商品房市場；使得商品房價格飆升。實踐證明，經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等各類保障性住房的大量入市，對緩解供需矛盾，降低房價，有顯著效果。

鑒于此，此次房地產(chǎn)調(diào)控，亦強(qiáng)調(diào)加大土地供應(yīng)，改變過去“面粉”貴過“面包”的局面。從國土部最近公布的數(shù)據(jù)看，今年上半年全國住房用地實際供應(yīng)量達(dá)5.6萬公項，同比增加約135％，顯示住房市場的供應(yīng)端已有改善，但即使如此，也僅完成全年供地計劃的三成。在18萬公頃的用地規(guī)劃中，分配給保障性住房的用地約2.4萬公頃，占總量的13％，相對較少。但目前僅有天津、北京和江蘇等少數(shù)地方實現(xiàn)了保障性住房用地的時間過半，任務(wù)完成過半。

地方政府之所以對建設(shè)保障性住房不熱情，根源還在于其影響財政收入。下半年一旦地價下跌，本已感到財政壓力的地方政府，可能更不愿放棄高額的土地收益，從而缺乏足夠動力推建保障性住房。

要改善這樣的境況，一方面應(yīng)積極探索現(xiàn)有財政體系的改革，賦予地方更多征稅權(quán)。另一方面，還應(yīng)積極引導(dǎo)開發(fā)商參與保障房建設(shè)。目前有一種輿論導(dǎo)向，認(rèn)為應(yīng)將政策性住房供應(yīng)與商品房供應(yīng)分離開來，形成低價房政策房歸政府、高價房歸市場的局面。此種看法雖不無道理，但市場對低價房、政策房的發(fā)展并非毫無能力扣責(zé)任，相反，市場在其中仍起著巨大作用。關(guān)鍵是政府采取何種手段和辦法，讓開發(fā)商逐步接受低利、微利時代的到來，開發(fā)出一種新的住房發(fā)展模式。

需要強(qiáng)調(diào)的是，在加快保障性住房的建設(shè)中，應(yīng)當(dāng)培育和規(guī)范發(fā)展租賃市場，特別是公共租賃住房市場。各國的經(jīng)驗表明，公共租賃住房是實現(xiàn)社會公平的一個重要手段，對解決中低收入居民尤其是剛就業(yè)年輕人的住房困難，能夠起到很好的作用。為此，要建立健全租賃市場的管理制度，規(guī)范市場主體行為，鼓勵社會資金發(fā)展公共租賃事業(yè)，逐步形成規(guī)范的房屋租賃市場。

城市化使得居民對住房的需求難以逆轉(zhuǎn)。在此背景下，單靠政府短期政策嚴(yán)控房價，終究不是長久之計。要使高房價降下來而又不損及市場規(guī)則，必須兼顧經(jīng)濟(jì)效率與社會公平，在政策設(shè)計上有長期考慮。