房貸政策不變 房價基本觸底

8月1日，央行公布了近日召開的央行分支行行長座談會內容，強調下半年要繼續落實好適度寬松的貨幣政策，同時嚴格執行差別房貸政策，促進房地產市場健康平穩發展。

這一政策傳導出兩層含義:第一，央行將繼續實行適度寬松的貨幣政策，市場對于貨幣政策繼續緊縮的恐慌大可不必;第二，各銀行的房貸政策不會改變，將繼續收緊房貸杠桿，對投資性購房利率單向度加息。

央行的表態將被市場理解為，不會出臺更加嚴厲的房地產貨幣政策，而投資者將理解為利空出盡是利好。這說明，房地產市場不會更加糟糕，價格不會大幅下挫，房價基本觸底。

房地產調控政策三大法寶:利率、稅率與保障性住房。現在看來，后兩項基本不可能兌現，房產稅尚未推出已引發廣泛爭議，左派與右派在房地產投資者的大旗下集合在一起，以種種理論證實房產稅的不可行與不必行。而保障性住房以往雷聲大雨點小，從土地到資金全都捉襟見肘。惟一的辦法就是動用利率手段，縮短房地產金融杠桿，增加資金成本。

所謂上有政策下有對策，經過上半年的調控，市場對于房地產金融政策已經有了足夠的免疫力。

以前屬于偏門左道的其他融資渠道已經成為正道。今年1-6月共計發行了667億元房地產類信托產品，單月平均發行規模超百億;6月當月的發行規模更是達到了170多億元的新高。而去年全年，房地產類信托產品的發行規模僅400多億元。6月以來上市房地產企業也頻頻發布借道信托融資的公告，其中，上實發展聯袂中誠信托擬發行大約10億元信托資金，為6月份以來上市房企信托擬融資項目的規模之最。

不僅如此，房地產投資信托基金(REITs)試點，目前正處于最后的等待期。房地產信托基金一旦試水，房地產資金可以通過基金打通債券、證券市場，房地產資金將如不盡江水滾滾而來。

2009年上半年，人民銀行曾會同證監會等相關部委上報了REITs試點的請示，并在得到首肯后，確立了在銀行間市場和交易所市場同時展開試點的總體安排。此外，還由人民銀行牽頭財政部、發改委、證監會、銀監會等11個部門成立了試點協調小組，其中銀行間市場REITs的試點辦法由人民銀行主導起草，交易所REITs由證監會主導。在房地產調控階段，推出REITs試點并不是好的選擇，但有關方面擴張資產之心已經難以扼制，竟然將REITs視作平抑房地產市場的良方。

更重要的是，由于我國財富分布不均，25%的房屋交易以現金交易，只要房地產預期明確，僅這部分交易量就將支撐房地產投資市場。

市場數據足以說明，房地產市場的恐慌情緒正在消退。

新房成交量上升，從7月19日到25日，北京新房成交套數環比上漲72.6%，成交面積環比增長50.3%;上海成交套數和成交面積環比分別增長22%和24%;廣州成交4278套，環比增加7.76%。

二手房成交量上升、掛牌量下降。中原地產對京津滬穗深五大城市的監測顯示，近期各地二手房掛牌量已從新政后的最高位逐步回落。從7月19日到25日的一周，主要城市掛牌價格下跌幅度亦開始減緩。如北京二手房掛牌價5月環比下降2.6%，6月降1.9%，而最近一周降幅僅為1.5%;廣州二手房掛牌價同期降幅分別為1.8%、1.3%和0.3%。

貨幣不會再緊縮、利率不下調、成交量下降、房價堅挺的事實，給房地產投資者打了數支強心針，剛性需求者在房價微降的誘惑下積極入市，而多次置業者重新入市，很明顯投資性購房需求開始抬頭。

更明顯的標志是，近期鐵礦石、建材價格急劇上升，甚至有商家封盤惜售，說明通脹與泡沫預期積重難返。

我們不得不面對，房地產政策疲軟無力，投資者洋洋自得，開發商以小幅降價贏得市場的追逐。在房地產新政百日之際，房地產市場短期底部已經探明。除非出現以下三種情況，市場才可能逆轉，一是大批保障房推向市場;二是加息;三是推出房產稅。