樓市四季度進入實質下降周期

隨著融資之門的次第關閉，去年投地過度進取的開發商將日益感到資金壓力。在新供應面市與資金短缺的雙重夾擊下，樓市將進入量價齊跌的實質下降周期。

房地產市場的調整一般分為三個階段：第一階段的特征是量跌價不跌，第二階段是量價齊跌，第三階段則是量價上升乏力的“陰跌”期。

在過去的100年中，中外房市有上百次的調整，其中七成經歷過典型的三階段模式。當然，不同國家、不同時期的市場調整，必有其獨特的下行動能，調整長度各不相同，各國政策也千變萬化，但仍多暗合三階段模式，因為這個模式包含著買方與賣方的心理變化、發展商現金流的變化以及政策的調整周期等基本因素。

中國的房地產市場目前處在調整的第一階段，成交量大幅下挫，但是房價基本穩定。由于2009年上半年開發商拼命賣房套現，而將樓宇開工押后，令可銷售房源驟減，一手市場供應不足，制造出2009年下半年的房價“干漲”，也制造出開發商對房價異乎尋常的信心。今年4月政府推出的“新國十條”，為市場注入了政策不確定性，也打破了賣方市場中開發商對新盤價格的壟斷和操控，使得資金離場觀望，成交迅速萎縮。不過，經歷了空前牛市的賣方，對后市依舊信心十足，抗拒大幅、實質性地降價。這是典型的房地產第一階段調整的癥狀。

筆者認為，房市在今年第四季度可能進入第二階段的調整，不過在此之前，政府與開發商將在“誰先眨眼”的比賽中決出勝負，買房人的耐心則是比賽中的搖擺因素（swing factor）。

筆者相信，政府在近期不會眨眼睛。今年3月的兩會上，溫家寶總理將穩定房價上升到了執政黨前途的高度，可是熱錢不解政治心，炒作之下地價、房價飆升，政府不得已出招打擊。“新國十條”其實并不嚴厲，真正的撒手锏“物業稅”遲遲不見推出，可見政府在政策力度的把握上頗有分寸。在全球和中國經濟下半年同時失速之時，筆者估計新的更嚴厲的打擊房地產的政策暫時不會出臺。不過，在房地產新政推出僅僅4個月之后便鳴金收鑼，勢必影響政策的信用度。何況中國經濟增長由11.9%回落到第二季度的10.3%，是一個好的回落，是“主動調控”下的預期的降溫，政府沒有理由因此在房地產政策上全面轉向。

放開第三套住房按揭限制，似乎媒體的炒作成分更大一些。幾大國有銀行中，只有一家對第三套住房按揭有明文限制。相反，政府對開發商在資金上的圍剿仍在步步緊逼。銀行對開發商的貸款，已全線停止；資本市場的融資之門，也對開發商徹底關閉；信托、私募基金資助地產項目近來也遭禁止，這些才是政府對房地產市場和開發商的真實態度。只要不發生全球經濟二次探底，筆者看不出房地產政策會有多少松動。

開發商輕易也不會眨眼睛。去年賣房大收，開發商“不差錢”，何況它們在去年下半年高價拿下大量的土地。然而進入今年四季度，情況可能有變。在去年投地游戲中過度進取的開發商，預計開始感到資金的壓力。那些沒有國有母公司在資金上暗中接濟的開發商，資金鏈斷裂的威脅愈來愈大。當體質最弱者撐不下去時，減價出貨變成求生存之道，由此發生連鎖反應。這個時期恰恰又是去年夏季拍地后建起的新盤的應市期。在供應增長與資金短缺的雙重夾擊下，筆者預計房價在年底前后進入實質下降周期。

當下的市場上，從買方到賣方都以2008年下半年至2009年上半年的房市走勢作為判斷今后房價走勢的標桿。其實，今后12個月的經濟形勢和政策取向與2008年底大不相同。目前看不到政府不惜一切代價“保八”的跡象和動力。今后12個月的流動性應該是減少的，利率大勢是向上的，買房的需求仍未可知，不過供應是增加的。

筆者認為，中國房地產市場進入調整第二階段的機會，遠大過政策突然轉向、購買力重新涌入這種皆大歡喜的結局。2011年上半年的經濟形勢，可能比現在更艱苦。