古代的房地產(chǎn)

中國是世界上最早對房地產(chǎn)進(jìn)行有效監(jiān)管的國家之一。“田有定主，民有定所”是歷代王朝治國興邦的首要政務(wù)，那么歷代政府是如何來監(jiān)管房地產(chǎn)的呢?

最早的“房產(chǎn)稅”

從房產(chǎn)中征收一定的賦稅，是歷代王朝賦稅的重要來源之一。早在西周時(shí)期，為了規(guī)范都城內(nèi)的商業(yè)集市及都城建設(shè)，就開始有目的地向商人征收一定的賦稅。當(dāng)時(shí)西周的商人分為行商與坐商，所謂行商就是在規(guī)定時(shí)間內(nèi)進(jìn)入都城販賣商品的貨郎擔(dān)，而坐商指的是在都城內(nèi)有固定店鋪的商人，西周政府僅向坐商征收一種名為“廛布(錢)”的稅。周代典籍《禮記·王制》中就有“廛，市物邸舍，稅其舍而不稅物”的記載，這是歷史上最早有關(guān)“房產(chǎn)稅”征收的條例。西漢承襲這一傳統(tǒng)，向百姓征收名為“貲算”的賦稅，其稽核的標(biāo)準(zhǔn)也是以房屋及田產(chǎn)為統(tǒng)計(jì)對象的。 真正將房產(chǎn)作為獨(dú)立征稅對象應(yīng)該肇始于唐代。唐建中時(shí)期，戶部侍郎趙贊以軍費(fèi)不濟(jì)為名，建議向全國征收“間架稅”，以緩解日益窘迫的財(cái)政支度。唐政府于公元783年頒布曉諭，在全國開征“間架稅”。所謂“間架稅”就是將百姓的房產(chǎn)按照占地面積、修筑年代以及房屋質(zhì)量的好壞作為評判對象所征收的一種賦稅。按當(dāng)時(shí)的律例規(guī)定，“凡屋兩架為一間，約價(jià)三等。上價(jià)間出稅錢二千文，中價(jià)間出稅錢一千文，下價(jià)出稅錢五百文”。同時(shí)為了進(jìn)行有效地監(jiān)管，唐政府還規(guī)定但凡敢隱匿房產(chǎn)或謊報(bào)房產(chǎn)的屋主“匿一間，杖六十”，倘若有鄰里告發(fā)，也可獲得一定的獎(jiǎng)賞。一時(shí)間“衣冠士族，或貧無他財(cái)，獨(dú)守故業(yè)，坐多屋出算者，動(dòng)數(shù)十萬，人不勝苦”，何況是積貧積弱的平民百姓昵?由于政府征收高額稅金，以致小民不堪負(fù)擔(dān)，不少地方激起了民變。 北宋時(shí)期，國家處于常年征戰(zhàn)狀態(tài)，軍餉籌措日蹙。為了解決巨額的軍費(fèi)開支，政府開始向民間征收“宅稅”。由于北宋中央政府并沒有制定統(tǒng)一的征收標(biāo)準(zhǔn)與定則，以致各地征收情況迥異有別，差異甚大。經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的汴州、揚(yáng)州與蘇州等通都大邑，征收的稅額高達(dá)數(shù)十貫不等，而一些窮陬僻壤之地，則少征或不征。 元代承襲宋代的做法，繼續(xù)開征“宅稅”，并且對房屋地基大小、新舊程度等制定了統(tǒng)一的征收章程。明清兩代雖沒有將房產(chǎn)稅作為定稅征收，但是每逢國庫空虛、財(cái)力不支之時(shí)，也會(huì)臨時(shí)開征“間架稅”或“屋稅”，直到乾隆時(shí)期，這種做法才完全廢止。 近代以來，隨著五口通商的開始，西方列強(qiáng)開始竊據(jù)東南沿海城市的土地設(shè)立租界。當(dāng)時(shí)上海的工部局借口巡捕房經(jīng)費(fèi)緊張，先后在租界內(nèi)征收房捐。由于租界當(dāng)局采取的是華洋有別的政策，尤其對華商經(jīng)營性商鋪征收較為高額的賦稅，因此華商不得不詭寄名產(chǎn)，將自己的房產(chǎn)寄押在洋人的名下以尋求庇護(hù)。

古代的房地產(chǎn)評估

“貧富無定勢，田宅無定主”，這是歷史發(fā)展的不變準(zhǔn)則。雖說“普天之下，莫非王土”，但這并不能阻止民間田宅的買賣與交易。在古代，田宅的買賣一直以來都較為頻繁，因而客觀上也就孕育了“房地產(chǎn)估價(jià)”這個(gè)行當(dāng)。從漢代的文獻(xiàn)及現(xiàn)今出土的磚契、石碑看，就有專門對土地與房產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)的記載。譬如四川郫縣出土的東漢簿書碑上就刻有“何廣田八畝質(zhì)(值)五千”、“王汶田頃九十畝賈(價(jià))卅一萬”的碑文，考古學(xué)家推定這應(yīng)當(dāng)是對田產(chǎn)估價(jià)后的憑證。 據(jù)學(xué)者考證，南北朝時(shí)期就孕育了房地產(chǎn)評估這個(gè)行業(yè)。在南朝梁代時(shí)，梁高祖蕭衍為了在南京的鐘山建造大愛敬寺，欲強(qiáng)行購買王騫的80余頃良田。王騫本是南朝的士族，況且這些田地都是祖上東晉丞相王導(dǎo)的賜田，因而表示堅(jiān)決不賣。梁高祖十分憤懣，“遂付市評田價(jià)，以直逼還之”，還通過聘請“房產(chǎn)評估師?，按市場價(jià)評估，然后威逼贖買。《文苑英華》一書中也曾記載陳代有個(gè)名叫徐樞的地主，因?yàn)樨叫栌缅X，便要變賣房產(chǎn)，遂聘請業(yè)內(nèi)人士進(jìn)行市場估價(jià)，并張貼榜文在城內(nèi)出售，后以4萬貫的價(jià)格成交。唐代則明令禁止一般性的田產(chǎn)交易，尤其對私下及黑市交易有著更為嚴(yán)苛的管束。然而對于寺廟的房產(chǎn)與田地的買賣則不在監(jiān)管的范圍內(nèi)，從現(xiàn)今遺存的唐代文獻(xiàn)中就有不少關(guān)于寺廟田產(chǎn)的交易記錄。

宋代將“計(jì)產(chǎn)定資”作為賦稅征收比率的依據(jù)。不少地方官衙就是通過評估百姓家中尤其是屋產(chǎn)的多寡來核定財(cái)產(chǎn)稅的征收額度。 在古代，除了官差、胥吏充當(dāng)“房產(chǎn)估價(jià)師”的角色外，民間還有一些專門從事房產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的人士，如當(dāng)時(shí)就有一種專門從事評估莊宅的牙人，謂之“房牙”。房牙的職責(zé)就是根據(jù)目前市場的房價(jià)走勢及房屋成色制定售價(jià)并向買家兜售，類似于今天的房產(chǎn)中介商。 元代遺存的地契中就載有泉州路一戶人家欲將祖上留存的一處宅邸出售，“此宅居于城內(nèi)，有花園一段、山一段、亭一所、房屋一間及花果等草木在內(nèi)”。當(dāng)時(shí)泉州府內(nèi)的房牙蔡八郎招引城東隅的阿老丁前來就買，經(jīng)官牙議定時(shí)價(jià)折合中統(tǒng)寶鈔60錠，雙方還立下契約為證。但是房牙有時(shí)也會(huì)媚富欺貧做出不公正的估價(jià)，《宋會(huì)要輯稿》中就載有小民承佃官田之時(shí)，“田宅牙人虛添畝角，增抬錢數(shù)”。為此，歷朝律例中對牙商欺罔鄰里之事，都詳細(xì)規(guī)定了懲處的條規(guī)與量刑的依據(jù)。

古代的房產(chǎn)租賃

唐代的房屋租賃市場十分活躍。當(dāng)時(shí)都城長安的市、坊之間有明確的界限劃分，其中商人較為集中的“坊”就有租賃活動(dòng)的存在。譬如較有名的“布政坊”、“永平坊”、“興道坊”等就有專人出租房宅給外地商人及胡商居住，以便在長安從事貿(mào)易。除了提供給商人房宅外，長安城內(nèi)還有不少出租給應(yīng)考舉人、外省駐京管理人員及各地流寓人員的房宅，他們大多集中在東、西兩市，因?yàn)檫@里是長安城中商貿(mào)活動(dòng)最為繁華的地區(qū)，因此也聚居了大量的外來人口。李防所著的《太平廣記》一書中就有明確的記載，當(dāng)時(shí)余干縣尉王立調(diào)選長安時(shí)，就曾傭居“大寧里”；而唐代著名詩人白居易調(diào)選時(shí)，就曾住于長安城的常樂里。 宋代的城市租賃業(yè)在唐代的基礎(chǔ)上有了較大規(guī)模的發(fā)展。由于北宋在城市規(guī)劃上打破了市、坊界限，因而出現(xiàn)了集商用與民用為一體的宅邸。隨著宋代政策的寬松，不論何處，均可開設(shè)門面，不論何時(shí)，均可經(jīng)營商業(yè)，這也使得一些大城市散居的人口日益增多，促進(jìn)了城市租賃行業(yè)的繁榮。在當(dāng)時(shí)的都城開封，沿汴河、蔡河兩岸的官私房產(chǎn)就被房牙等中介商套購下來用于房屋的租賃，從而滿足社會(huì)上各種承租者的需求。由于宅邸所處地段的不同，商家所出租店面的價(jià)格也相差懸殊，且隨著季節(jié)的變化而有所迥異。 清代以后，房屋的租賃市場日益規(guī)范，政府還專門頒發(fā)“契書”給商民以示“租賃”憑證。