房?jī)r(jià)漲跌兩極分化

全國(guó)主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)月度動(dòng)態(tài)播報(bào)（2010年11月）

月初停止三套住房公積金貸款，月中發(fā)布“限外令”，加上央行先后兩次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，11月樓市調(diào)控的腳步并未停止。受政策疊加效應(yīng)影響，本月全國(guó)樓市出現(xiàn)了較為明顯的兩極分化。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，11月其監(jiān)測(cè)的30個(gè)城市中，12個(gè)城市成交量漲幅超過(guò)10%，10個(gè)城市跌幅超過(guò)10%，其中溫州漲幅高達(dá)157.08%，廣州跌幅則超60%，漲跌差距進(jìn)一步加大。從成交價(jià)格看，本月樓市價(jià)格走勢(shì)較為平穩(wěn)，大部分城市價(jià)格漲跌不大。重點(diǎn)城市除深圳跌幅較為明顯外，其余均無(wú)明顯漲跌。這也說(shuō)明，調(diào)控政策仍未能使主要城市房?jī)r(jià)回落。

北京科技大學(xué)管理學(xué)院教授趙曉認(rèn)為，在經(jīng)濟(jì)與物價(jià)“雙高”增長(zhǎng)，流動(dòng)性過(guò)剩格局亦未改變的背景下，房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅下跌是極小概率事件。從市場(chǎng)表現(xiàn)看，只要開(kāi)發(fā)商一降價(jià)，房子很快就會(huì)賣(mài)完，說(shuō)明供不應(yīng)求的基本格局并沒(méi)有根本改變。市場(chǎng)看不見(jiàn)的手在與政府看得見(jiàn)的手的較量，仍略占上風(fēng)。

史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策出臺(tái)兩個(gè)月，未能擋住房?jī)r(jià)上漲步伐，業(yè)界開(kāi)始擔(dān)憂第三輪調(diào)控政策出臺(tái)。多位業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，政府可能已經(jīng)準(zhǔn)備好第三次調(diào)控，目前只是在等待時(shí)機(jī)，并且都重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)了出臺(tái)房產(chǎn)稅和繼續(xù)加息的可能性。

北京：量?jī)r(jià)齊升

遲來(lái)的“銀十夢(mèng)”

或許沒(méi)有人會(huì)想到，已隨二次調(diào)控破滅的“銀十夢(mèng)”竟會(huì)在11月得以實(shí)現(xiàn)。本月，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)包括成交量、成交價(jià)格、開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目數(shù)量在內(nèi)的幾乎所有交易數(shù)據(jù)均全面飄紅。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，11月北京樓市期房住宅總成交量為10107套，環(huán)比10月上漲了46.6%，繼9月之后單月成交量再次突破萬(wàn)套，成為4月底宏觀調(diào)控以來(lái)成交量第二高的月份。成交價(jià)格也回歸了向上的勢(shì)頭，亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，11月北京商品住宅成交均價(jià)為21735元/平方米，環(huán)比上漲8.2%。此外，數(shù)據(jù)顯示，11月北京樓市合計(jì)取得預(yù)售許可證的期房住宅項(xiàng)目達(dá)到了43個(gè)，提供房源總套數(shù)達(dá)到了12732套，供應(yīng)總面積145萬(wàn)平方米，環(huán)比10月同期分別上漲了186%及157%。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，近期保障房大量簽約以及“毖后而不懲前”的預(yù)售資金監(jiān)管政策是11月北京樓市出現(xiàn)異動(dòng)的直接原因。但對(duì)于后市如何，業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)分歧較大。北京中原認(rèn)為，預(yù)售資金監(jiān)管政策12月開(kāi)始實(shí)施，市場(chǎng)將再次出現(xiàn)供應(yīng)短缺的現(xiàn)象，結(jié)果就是房?jī)r(jià)上漲可能性增加。而中經(jīng)聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)陳云峰認(rèn)為，缺錢(qián)是目前多數(shù)開(kāi)發(fā)商的普遍狀態(tài)，加之資金監(jiān)管政策的實(shí)施，應(yīng)該說(shuō)非常明確地逼迫開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷(xiāo)。

上海：成交大幅下滑

價(jià)格依然堅(jiān)挺

中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)公布的最新數(shù)據(jù)顯示，受到10月供應(yīng)量萎縮的影響，11月初上海樓市成交量低迷，中旬以后成交量開(kāi)始反彈，整體成交量從10月的131.91萬(wàn)平方米下滑到94.86萬(wàn)平方米，環(huán)比下滑28%。而平均成交價(jià)格則在10月上漲4.1%的情況下，繼續(xù)上漲2.7%，達(dá)到22627元/平方米。

分析近期樓市表現(xiàn)，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，10月以來(lái)的限貸、限購(gòu)新政策作用只持續(xù)了一個(gè)月，就被市場(chǎng)上用假離婚、借用身份證等方式化解；樓市在通脹的推動(dòng)下需求逐步回暖。從目前市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，買(mǎi)家還在積極入市，開(kāi)發(fā)商也將在12月的年終最后一個(gè)月加大推盤(pán)。預(yù)期12月的供、需量會(huì)止跌回升，房?jī)r(jià)在短期回調(diào)后繼續(xù)下跌可能性不大。

不過(guò)，動(dòng)遷房集中提前上市，成為了本月樓市的一大亮點(diǎn)。10月份上海地方政策“滬十二條”發(fā)布，規(guī)定動(dòng)遷房上市時(shí)間從5年縮短至3年。不久，動(dòng)遷房上市操作細(xì)則發(fā)布，3～5年的動(dòng)遷房正式進(jìn)入商品住宅流通市場(chǎng)。受此影響，上海二手房市場(chǎng)，在中心區(qū)域成交量全面下跌的同時(shí)，外圍區(qū)域成交明顯放量。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月份，寶山成交環(huán)比上漲30.77%、松江成交上漲達(dá)到47%。據(jù)估計(jì)，這部分動(dòng)遷房數(shù)量有數(shù)萬(wàn)套，可有效緩解外郊環(huán)區(qū)域房?jī)r(jià)的上漲壓力。

深圳：量?jī)r(jià)齊大跌

成交結(jié)構(gòu)是主因

11月，深圳新房成交量?jī)r(jià)暴跌，二次調(diào)控效果顯著。根據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)對(duì)深圳國(guó)土局的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，11月深圳新房共成交18039套，環(huán)比下跌49.04%，繼10月的小跌幅后再跌40.38個(gè)百分點(diǎn)，同比下跌54.06%；成交面積233174.3m2，環(huán)比下跌48.96%；成交均價(jià)為21513 元/m2，環(huán)比下跌16.15%，與2009年10月的均價(jià)相比下跌6.70%。

業(yè)內(nèi)人士分析，本月深圳樓市價(jià)隨量跌局面的出現(xiàn)，主要受成交結(jié)構(gòu)調(diào)整影響。近期成交熱點(diǎn)集中在寶安、龍崗和南山區(qū)，其中寶安、龍崗兩區(qū)的成交占全市總量的八成以上。成交戶型主要是一些中、小戶型或者由中小戶型構(gòu)成的合拼戶型。這些戶型結(jié)構(gòu)的房子價(jià)位普遍偏低，從而拉低了全市均價(jià)。

但搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心認(rèn)為，現(xiàn)在討論深圳房?jī)r(jià)將大幅下跌還為時(shí)過(guò)早，一方面近期房?jī)r(jià)下跌與開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷(xiāo)相關(guān)；另一方面近期市區(qū)特別是深圳房?jī)r(jià)標(biāo)桿南山區(qū)新盤(pán)入市少，成交量萎縮，這很大程度上降低了全市房?jī)r(jià)。明年房?jī)r(jià)會(huì)后下跌20%，還有待對(duì)后市及國(guó)家政策的進(jìn)一步觀察。