商品房交付請求權時效性分析

　　根據建設部《商品房銷售管理辦法》第三條：商品房銷售包括商品房現售和商品房預售。不論是商品房現售還是預售，房地產開發經營公司即開發商方面主要的合同義務是交付商品房，合同相對人買受人享有商品房交付請求權。
　　一、商品房交付請求權應當適用訴訟時效制度
　　訴訟時效制度起源于古羅馬法，后被西方資本主義各國民法所繼承，是傳統民法中的一項重要制度，它是指權利人在法定期間內不行使權力即喪失請求法院保護其民事權利的法律制度。
　　我國《民法通則》確立了訴訟時效制度。《民法通則》第一百三十五條規定：“向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為二年，法律另有規定的除外。”
　　2008年9月1日起施行的《最高人民法院關于審理民事案件適用訴訟時效制度若干問題的規定》在對既往有關訴訟時效制度的司法解釋規定進行梳理的基礎上，進行了修正、整合和完善，該司法解釋第一條即規定：“當事人可以對債權請求權提出訴訟時效抗辯，但對下列債權請求權提出訴訟時效抗辯的，人民法院不予支持：……”。最高人民法院在司法解釋中明確了債權請求權適用訴訟時效。
　　商品房交付請求權屬于債權請求權應當適用訴訟時效。對此，最高人民法院民事審判一庭在其編寫的《中國民事審判前沿》中表明其審判意見：商品房買賣合同約定的出賣人交付房屋的期限屆滿，買受人根據合同約定可以請求出賣人交付房屋。其請求權屬于債權請求權，應當適用《民法通則》有關訴訟時效的規定，并認為在訴訟時效期間的起算上，應當區分具體情況：房屋具備法定交付條件，訴訟時效期間自合同約定的交付期限屆滿之日起計算；如果房屋尚不具備法定的交付條件，訴訟時效期間應從房屋具備法定的交付條件之日起計算。出賣人已經將房屋交付于買受人，買受人亦已實現對房屋的占有的，買受人請求出賣人轉移房屋所有權、辦理房屋所有權登記的請求權具有物權性質，不適用訴訟時效的規定。
　　二、物權請求權是否適用訴訟時效，目前尚無定論
　　《民法通則》沒有明確訴訟時效的適用范圍，只是概括地表述為“請求保護民事權利的訴訟時效”。我國訴訟時效制度究竟適用于哪些或哪種類型的權利?《民法通則》所確定的訴訟時效適用范圍應理解為“請求權”。債權是一種請求權，學界和實務界對債權請求權適用訴訟時效沒有疑義。物權請求權亦為請求權之一種，對物權請求權是否適用訴訟時效學界和實務界爭議最大。主要可歸納為四種觀點。其一是否定說，認為物上請求權與物權不可分離，既然物權不適用訴訟時效，則物上請求權亦不能適用之。否則物權將變成空虛的物權，無存在之價值。其二是肯定說，認為訴訟時效制度以請求權為適用對象，所有物返還請求權為請求權的一種，不應例外。此外，所有物返還請求權為債權或準債權，所有物返還請求權理所當然應適用訴訟時效。其三是有限肯定說，認為應將不同之物上請求權區別對待，只有返還財產請求權與恢復原狀請求權這兩種物上請求權適用訴訟時效，其他的物上請求權皆不適用。其四是有限否定說，認為已經登記的不動產物權所生的物上請求權不宜因訴訟時效而消滅，但未登記的不動產物權所生的物上請求權及由動產物權所生的物上請求權則適用之。
　　最高人民法院楊永清法官認為“確認物權的請求權不適用訴訟時效。對于物權請求權，從理論上來說也不應當適用。排除妨害、消除危險，當然不適用訴訟時效，返還原物也不應當適用訴訟時效”。
　　梁彗星先生認為應區別物權請求權的具體種類，以確定其是否為訴訟時效的客體。只有返還財產請求權與恢復原狀請求權這兩種物權請求權適用訴訟時效，其他的物權請求權皆不適用。
　　最高人民法院民四庭庭長劉貴祥在其《訴訟時效若干理論與實務問題研究》一文中表明其贊同有限否定說。認為“雖然物權為支配權，其權利不因時效而消滅，但對于物權之侵害，所產生的請求權是以特定人一定的作為或者不作為為內容的，與債權請求權沒有實質性區別。物上請求權若不因消滅時效而消滅，容許有多年不行使的權利繼續存在，同樣有害于交易安全，除非有重大的價值考量，不應厚此薄彼。因此，原則上物權請求權應適用訴訟時效。但在登記所有權場合，因登記具有公信力，以登記為確定所有權歸屬的依據，不以占有不動產的事實為準。所以，即使登記簿上記載的所有權人長時期不主張不動產占有的返還，不論占有不動產的人占有的時間多長，不動產所有權都不變化，亦不會影響交易的安全。因此，此情形不應適用消滅時效”。
　　臺灣學者李宜琛、胡長清、王伯琦持肯定說。認為物權請求權適用訴訟時效。雖然物權屬于支配權，但因物權的侵害產生的請求權是以特定的人的作為與不作為為內容，與債權請求權無實質差別。
　　就物權請求權應否適用訴訟時效制度，我國《物權法》草案的第三次審議稿、全民征求意見稿以及第四次審議稿明確排除妨害請求權以及消除危險請求權不適用訴訟時效制度。正式出臺的我國《物權法》設專章對物權的保護進行規定，《物權法》第三十四條、第三十五條、第三十六條對物權請求權的內容進行了規定。確定了物權請求權制度，但就物權請求權應否適用訴訟時效制度《物權法》未明確表明態度。
　　《最高人民法院關于審理民事案件適用訴訟時效制度若干問題的規定》分別從訴訟時效總則、起算、中斷、中止、效力、附則等方面進行了較為系統、全面的規定。但對于司法實務中存在的物權請求權等請求權是否適用訴訟時效的問題，考慮到理論界和司法實務界對該問題爭論較大，司法解釋也未予規定。
　　綜上，物權請求權基于基礎權利物權而產生，商品房交付請求權屬于債權請求權而不是物權請求權；商品房交付請求權應當適用訴訟時效，在超過訴訟時效的情形下開發商享有遲延交付的時效利益；物權請求權是否適用訴訟時效，目前尚無定論，該問題是司法實務亟須規定的問題，我國應盡快出臺司法解釋明確物權請求權是否適用訴訟時效。
　　
　　〔基金項目：本文系江蘇省社會科學基金項目《金融危機下商品房預售法律適用研究》（項目編號：09FXD011）的階段性成果；江蘇省法學研究立項課題《金融危機下房地產熱點法律問題研究》（項目編號：SFH2009B19）的階段性成果〕
　　（沈愛玲，1962年生，江蘇金壇人，南京中醫藥大學經貿管理學院副教授、法學教研室主任。研究方向：民商法學）