度量35個大中城市的房地產泡沫

　　市場進入持續快速發展時期，對拉動經濟增長起到重要作用。1998—2009年，房地產市場價格出現了幾次快速上漲的時期。比較明顯的是，2007年第四季度和2008年第二季度全國商品房價格分別上漲了10.2%、9.2%。受到國際金融危機和經濟衰退的影響，2008年下半年到2009年初，房地產市場出現了短暫的低迷。從2009年第二季度開始，我國一些主要城市的新房銷售價格和土地拍賣價格又開始連續快速上漲。2009年4月至2010年4月，房屋銷售價格累計上漲了10.6%，土地交易價格上漲了22.6%。商品房新房價格和土地拍賣價格的快速上漲，帶動了周邊二手房市場價格快速上升，在一些房價上漲較快的城市甚至出現了商品房價格每個月都在上漲的情況。商品房價格和土地拍賣價格在短期內不斷上漲，使得購房者和房地產開發企業產生了房價進一步上漲的預期，刺激了房地產的投機活動，流動資本大量進入房地產領域，對實體經濟產生了不利的影響。從供給方面看，隨著房價預期的上升，房地產開發企業大量囤地、捂房待售的現象時有發生，造成房地產市場在短期內供給減少，進一步加劇了市場的供求矛盾，推高了市場對房價進一步上漲的預期。快速上漲的房價開始從一線中心城市向二三線城市擴散。中國房地產市場出現嚴重泡沫的風險不斷加大。
　　如果經濟中積累了嚴重的房地產泡沫，一旦泡沫破滅，正常的經濟運行就會受到沉重的打擊。2008年，美國次貸危機引發的金融危機和經濟衰退，以及日本上世紀90年代房地產和股市泡沫破滅之后長達14年的經濟衰退，都警示我們對房地產等資產泡沫應始終保持應有的警惕。
　　為了抑制房價的過快上漲，國務院在2010年4月果斷出臺了房地產“國十條”政策，政策中要求實行嚴格的差別化住房信貸政策，對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應大幅度提高。從措施出臺之后4個月房地產市場運行情況看，政策效果是積極有效的，房屋銷售價格快速上漲的勢頭已經得到基本遏制。然而值得關注的是，在嚴厲房地產調控政策的作用下，雖然房價不斷上漲的趨勢初步遏制，但房價基本保持了政策出臺之前的價位，沒有明顯向下調整。據媒體報道，在一些城市又出現了房價“試探性上漲”，商品房價格和交易量從8月份開始又出現回升的趨勢。針對這種情況，最近中央發出明確信號，在2010年下半年將繼續執行宏觀調控政策，控制房價過快上漲。
　　在嚴厲的宏觀調控政策作用下，未來中國房地產市場的價格走勢，是公眾和決策者十分關心的問題。而中國是否已經存在較大程度的房地產泡沫，是判斷未來房價走勢的關鍵。
　　一、房地產泡沫的度量及爭論
　　我國房地產市場是否存在泡沫，泡沫程度有多大，在開發商之間、學者之間、不同政府部門之間一直存在不同的意見。中央曾經多次出臺抑制房地產價格上漲的宏觀調控政策，如2005年的“國八條”，2006年的“國六條”等等，但房地產價格還是在一邊調控一邊漲價。持續上漲的房價到底是中央宏觀調控政策的力度還不夠，還是反映了房地產市場按照實際的供需規律在運行。
　　常用的房地產泡沫衡量標準包括房價收入比、租售比和房屋空置率。房價收入比即住房價格與城市居民家庭年收