論不動產登記中的更正登記

　　一、 問題的提出
　　為了保護不動產本身及交易安全，各國法律都規定了不動產的登記制度。登記錯誤的原因在學理上大致有四種：第一，因登記人或申請人的過失而導致；第二，因申請人或權利人惡意串通而導致。如房產借名登記，事實購房人因無商品房購買資格，而被登記人恰有購買資格，此時雙方通過合意、串通，造成房屋登記情況與事實不符；第三，因不動產物權變動法律行為的欠缺而導致。如在房屋買賣合同被認定為無效之前，雙方已經辦理了過戶登記手續，此時因之前的合同被認定為無效而導致過戶登記不正確；第四，非基于法律行為的物權變動而導致。如《物權法》第28至30條規定，依據人民法院、仲裁委員會的法律文書或人民政府的征收決定，繼承或遺贈行為等，均可能導致登記的不正確。怎么才能做到有錯必糾，還原事實真相，就需要進行更正登記。
　　二、《物權法》第19、20條的缺陷分析
　　我國《物權法》第19條第一款規定了更正登記，筆者認為，在此款規定中，存在下列異議：
　　（一）“更正主體”不明確
　　更正登記在理論上有兩種實施方式：一是依當事人申請啟動；二是登記機構發現登記錯誤后依職權啟動。德國和我國臺灣地區都將上述兩種方式納入更正登記的情形。但詳讀我國《物權法》第十九條的規定，登記機關能否依職權啟動更正登記卻無明確規定。在土地管理方面，《土地登記辦法》第五十八條明確了土地登記機關依職權進行更正登記的權利。而在房屋登記管理方面，沒有相關法律來統一規定房屋登記機關是否有權自發啟動更正登記。
　　（二）“事項錯誤”不明確
　　事項錯誤可以有很多種，如依據列舉的方法，在《城市房屋權屬登記管理辦法》、《海域使用權登記辦法》中，我們可以明確了解變更登記有幾種情形，由于物權法中并無類似規定，此時賦予登記管理機構極大的自由裁量權。若登記機構想逃避責任，則可認定某內容不屬于“事項錯誤”，這就可能造成受害者因登記機構的錯誤而得不到任何的補償或賠償。同時，“事項錯誤”是否應包含主體錯誤呢？我們認為不應包括。主體錯誤是指原登記出現權屬錯誤問題，即原來的登記實質上不復存在，此時的重新登記已經不屬于變更登記的范疇，而應進行涂銷登記后重新由權利人申請而進行新的登記。
　　（三）責任性質不明確
　　因登記機構的錯誤需承擔的賠償責任究竟是民事賠償責任還是國家賠償責任，目前仍存在爭議。根據我國《物權法》第21條的規定，登記機構應對造成的損失承擔賠償責任。依《民法通則》第121條的規定，登記機關賠償實際損害，而根據《國家賠償法》第28條的規定，登記機關只賠償直接損害。國家賠償法屬于民法之特別法，若依據“特別法優于一般法”，登記機關僅負直接損害賠償責任，但為了使受害人得到更好的保護，在發生民法和特別法上的侵權行為損害賠償請求權競合時，受害人可以自由選擇。
　　（四）賠償范圍不明確
　　《物權法》第21條規定了兩種賠償情況：當事人或登記機構發生錯誤時的賠償，但具體如何賠償仍無參考。發生錯誤時，是僅對當事人的登記成本進行賠償還是對因登記錯誤造成的全部損失進行賠償，若僅補償成本損失，無異于杯水車薪。又若不動產登記當事人故意提供虛假材料與登記機構工作人員的故意或過失行為，共同導致登記錯誤（即責任競合時）而造成損失，如何處理，責任不甚明確。
　　三、不動產更正登記之完善
　　（一）細化法律規定
　　為使法律適用更加簡便，應明確界定更正登記的情形。如參照德國的規定，在法律條文中具體明確申請主體的范圍、有何權利和責任、申請時間等事項，同時還可以采取列舉的方法將內容含糊的方面（比如對“事項錯誤”）進行明晰規定，使法條的運用更加準確、適當。
　　（二）明確責任義務
　　登記機關在進行登記前負有審查義務，從類型上看有形式審查與實質審查兩種。形式審查對于資料所記載相關事項有無瑕疵不予過問。實質審查要求申請不僅形式上要符合要求，對于交付文件是否有瑕疵、不動產權利變動的原因是否屬實等均須核證。
　　在我國，存在不將申請資料與原有記載進行比對就予以登記的情形，造成許多錯誤，甚至讓欺騙者有機可乘。針對此種情況，我們應逐漸從形式審查向實質審查轉變。有學者認為，采取實質審查就要求登記機關對當事人的申請進行詢問和核實，延長登記時間，增加登記成本。王利明主張我國應采取實質審查，主要是因為我國目前市場信用較為低下，采用實質審查有利于防止欺詐現象的頻現，保護交易當事人的合法權益，強化登記機關的責任，強化登記的公示公信力。實質審查雖然手續繁瑣，但可以通過改進登記辦法、增加登記人員數量等提高登記效率，強化登記機關及其工作人員的責任感，最終減少錯漏登記率。
　　對于不動產登記當事人與登記機構賠償責任競合問題的處理，目前理論界主要有三種意見：連帶責任原則、按份責任原則和補充賠償責任原則。筆者認為，適用補充賠償責任原則比較切合實際。在補充賠償責任原則的條件下，受害人先對侵權人提起民事訴訟來尋求救濟，當此不能使當事人的損失得到救濟或滿足時，受害人才可以提起行政賠償訴訟，由不動產登記機構承擔補充賠償責任。由于當事人的責任是民事賠償責任，登記機構承擔的是國家賠償責任，將兩種不同性質的責任確立為連帶責任或按份責任，與其理論有悖，且與實際不符。在補充賠償責任原則下，受害人獲得行政賠償后，由不動產登記機構享有對侵權人的追償權，這也比較符合我國現行法律規定。
　　（三）完善賠償機制
　　不動產登記機構承擔國家賠償責任以存在過錯為前提，只有在登記機構未盡審查職責造成損害時，當事人才能主張國家賠償。根據我國國家賠償法的規定，僅賠償實際造成的損失，對不動產登記錯誤而言，賠償的僅是登記費用。鑒于國家賠償中的有限賠償范圍，針對不動產登記錯誤的救濟，我們可以借鑒國外的相關做法，如采用澳洲的托侖斯登記制度，即設置賠償基金。就我國的實際情況而言，我們可以采取以下辦法：第一，設立更正登記賠償專項基金。由登記機構在登記過程中對相關人員收取一定的費用納入該賠償基金，待需賠償時從中提取。第二，將賠償與保險制度相結合。從登記費用抽取一部分作為保險費交給保險公司專門承保，一旦出現錯誤登記造成權利人損失，則由保險公司來承擔賠償責任。
　　總之，我國的更正登記制度應從適用范圍和登記程序上著手完善，由于物權法對更正登記制度的規定只有一條，雖然法律不能用條文的多少來衡量其作用大小，但對于操作性比較強的更正登記制度來說，我們應從理論上與實踐中給予充分的重視與肯定。■
　　（馬卉，1972年生，湖北武漢人，武漢理工大學文法學院副教授。郭靜，武漢理工大學文法學院）