中國的房價懸疑

　　中國房價在2009年上演了一出“猶抱琵琶半遮面”的大戲，讓所有人直呼看不懂。由于遭受2008年全球經濟危機的影響，2009年初的房產市場彌漫著一片悲觀情緒，直至5、6月份，仍然低迷不振，但盛夏來臨之際，房價則如同脫韁野馬急速飆升，包括北京、上海，深圳等一線城市以及二、三線城市在內，房價幾乎以沖刺的速度一路高歌。
　　盡管“買不起!”幾乎是老百姓面對高房價時的一聲嘆息。但從交易數據來看，需求依然高度旺盛。截止到2009年12月27日，北京二手房成交量達273390套，高出2006年，2007年、2008年三年的總成交量36370套。同時，這個數字遠遠超過商品房成交量175969套。
　　高成交量的背后，是令人驚呼的高房價。統計數據顯示，北京二手房價格的漲幅驚人，從價格對比來看，2009年累計漲幅已超過58.4％，達14100元／平方米。這一均價及漲幅都創造了歷史紀錄。
　　新樓盤的銷售價格更是用“瘋狂”來形容。根據北京市房地產交易管理網發布的2009年第四季度的成交價格排行榜，排行前30名的樓盤單價全面超過3萬元，最高成交價高達70156元／平方米，其中CBD區域的單價更是全面超過了4萬元。據說，北京CBD內的一處超高端公寓社區，正在以每月8—10％的漲幅調價，計劃今年五一黃金周，將一舉突破8萬元每平方米!
　　就在房地產市場一片火爆的氣氛下，政府的宏觀調控政策如同高懸著的“德摩克利斯之劍”，終于落下!
　　2009年12月14日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，研究完善促進房地產市場健康發展的政策措施，明確要求“遏制部分城市房價過快上漲的勢買”，為此輪樓市調控拉開序幕。直至2010年1月13日，央行宣布于1月18日上調銀行準備存款金率——短短一個月時間，樓市調控政策密集出臺，給瘋狂的房價澆了一盆冷水。
　　根據中原地產發布2009年12月份二手住宅指數月報，國內二手住宅市場出現了微妙變化，一線城市房價繼續上漲，但成交連急速萎縮，北京、深圳和天津三城市的成交量下滑幅度均超過20％，上海、廣州下滑幅度相對較小。成交量的下滑說明了市場觀望情緒的急速蔓延。
　　一邊是猛漲之后的高房價，另一邊則是政府重磅出擊的調控政策，顯然，2010年的房產市場再次走到了岔路口，究竟是向左走還是向右走?人們預計中的房價拐點是否如期出現?2007年的樓市寒冬能否再次重演?
　　
　　政策救市還是助勢?
　　
　　從2009年6月至11月，全國70個大中城市的房屋銷售價格與去年同期相比，增長累計達到了25.3％，尤其北京、上海、深圳、三亞等熱門城市的多數樓盤的價格更是呈現翻番增長。
　　二手房市場更是異常火熱，因此2009年12月9日國務院常務會議決定，個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年。隨后，2009年12月1413中央經濟工作會議醞釀出臺樓市的進一步調控政策，并提出增加供給，抑制投資投機、加強監管、推進保障房建設等四大舉措；緊接著，2009年12月17日，針對2009年不斷涌現的“地王”現象，國家五部委通知：對開發商拿地首付至少50％的限制。
　　最受業內重視的就是今年1月10日，國務院發布《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》(俗稱“國十一條”)，明確增加保障性住房和普通商品住房有效供給的同時，也提出將加大差別化信貸政策執行力度，繼續實施差別化的住房稅收政策。如對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款首付款比例不得低于40％，貸款利率嚴格按照風險定價；要嚴格執行國家關個人購買普通住房與非普通住房、首次購房與非首次購房的差別化稅收政策，等等。
　　分析人士指出，此次“國十一條”反映出，有關部門要加強對信貸資金流向和跨境投融資活動的監控，防范信貸資金違規進入房地產市場，防止境外“熱錢”沖擊我國市場，這也將有利于抑制投資投機性購房，促進房地產市場的健康發展。
　　從“國十一條”看出，政府在這次房價新一輪的瘋狂上漲中似乎啟動了急剎車。一般來說，房地產調控政策的出臺都在3月份兩會之后。比如2005年、2006年及2007年的房地產調控政策都是在3月份之后出臺的，此次在年末出臺房地產調控政策這還是第一次，尤其是距離12月14日的國務院常務會議，房地產調控政策在短短不到一個月時間里迅速提出，更是令人深思。
　　結合中國房價的走勢來看，2005年至2007年是上漲的黃金期，而這一時期恰恰也是政府出臺樓市調控政策的密集期。2005年至2006年，國家針對房地產市場制定的政策法規數量之多、頻率之密，堪稱前所未有。然而，密集的調控并未給快速上漲的樓市以實質性的遏制，正是調控政策的出臺，抑制了樓市背后的旺盛需求，房價只能是愈調愈高。
　　分析指出，前幾次抑制性房地產調控過程中，都是從抑制需求入手。比如，對普通住宅和非普通住宅實行有差別的稅收政策和房地產金融政策等，但在抑制需求的同時也控制供給的增加，通常的手段是控制土地和信貸“兩個閘門”。在供不應求的格局下，壓縮供給的結果當然是價格繼續上漲了。這就是2005年至2007年間房價越調越高的重要原因之一。
　　而“國十一條”的第一條就提出“增加保障性住房和普通商品住房有效供給”，顯然吸取了2005至2007年壓縮供給的教訓。結合目前的經濟大背景來看，“國十一條”透露出的是樓市“穩定”和“健康”的主旋律，因此，盡管遭遇2010年初的樓市調控“寒流”，但長期而言，中國大部分城市的房產價格仍然會趨于平穩，這顯然是一個不爭的事實。
　　
　　信貸規模仍很樂觀
　　
　　2010年1月份第一周，銀行信貸再次爆出天量一一超過6000億，日均近1000億!一般來說，年初的信貸投放量增加較多大部分是上一年第四季度積壓下來的，由于額度限制，銀行信貸往往會在1月初突擊釋放。
　　但從整體來看，2009年新增信貸規模達到近10萬億元，相當于過去三四年的新增量，比如2008年，僅為4.9萬億。輿論質疑，大部分的新增貸款變成了投機性資金流入了房地產市場，推升房價不斷攀升。
　　于是，新增信貸的天量現象成為引發上調存款準備金率政策的導火索，2010年1月13日，央行宣布：從2010年1月18日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。上調準備金率，銀行會被迫將錢存入中央銀行，根據金融機構數據，預計提高0.5個百分點能夠收縮3000億的廣義貨幣。比如在2007年，由于貨幣過剩現象嚴重，央行全年宣布10次上調存款準備金率，那一年，中國樓市迎來了寒冬期。
　　曾有學者指出，如果2010年新增信貸在6—7萬億的規模，房價漲幅不僅明顯放慢，而且有望進入第二波良性調整，但至于房價是否會出現大幅下滑，只能等待市場的考驗。
　　事實上，貨幣政策在2009年下半年便走向微調之路，但到目前為止仍保持寬松狀態。一位央行高官在采訪時闡釋貨幣政策走向時強調，2010年會回到“真正意義上的適度寬松”：而監管部門對銀行的解釋更為形象：所謂適度寬松，可以理解為“如果2009年寬松，2010年就是適度”。
　　記者接觸的建設銀行的一名負責個貸業務的客戶經理判斷，2010年初出臺的樓市調控政策將導致房地產出現暫時盤整，但是中長期來看，需求仍然很旺盛，房價不會出現下滑，依然保持上漲趨勢。
　　目前，金融界對于2010年新增信貸規模顯得尤為樂觀，有權威人士表示，2010年新增信貸投放目標定在7.5萬億元左右。而交通銀行預計：目前市場預期2010年全年新增貸款在7.8萬億元左右，對應貸款余額增速為17.5％—20％。由此推出2010年的新增貸款規模大幅度回落的概率不大，有些擔心的是，由于“在管理層的調控下，實際的新增貸款規模可能將低于市場預期，與此同時，信貸投向也會出現較大幅度的結構性調整。”
　　鑒于2008年全球金融危機的陰影，“調結構”將在2010年顯現，因此2010年國內的產業政策主要側重于“調結構”，對于新興戰略性產業來說，政策扶持與資金支持的力度將得到加強，而房地產行業由此可能遭受些許影響。
　　但在政策執行層面，由于GDP仍然被納入地方政府的績效考核體系，因此地方政府有動力抬升地價、推漲房價，畢竟在當前政府官員績效評價體系中，GDP及其增長率占很大的比重，出于政績的考慮，地方政府官員有動力積極發展房地產業，采取鼓勵銀行為房地產商貸款、給予房地產商優惠等政策，以提升房地產價格，從而提高當地GDP的絕對值和增長額。可見，在地方政府的政策與資金保障下，房地產并不會立即遭遇寒流。
　　
　　“擊鼓傳花”
　　
　　房價的瘋狂，讓人聯想到上世紀90年代海南房地產泡沫的警示。根據現任SOHO中國聯席總裁潘石屹的回憶，當時在海南的所有房地產開發商都在玩一個“擊鼓傳花”的古老游戲，樓盤還在設計階段，地皮已經被倒賣了無數遍，房價亦是瘋狂上漲。
　　據《中國房地產市場年鑒(1996)》統計，1988年，海南商品房平均價格為1350元／平方米，1991年為1400元／平方米，1992年猛漲至5000元／平方米，1993年達到7500元／平方米的頂峰。短短三年，增長超過5倍。
　　目前，隨著國務院發布《國務院關于推進海南國際旅游島建設發展的若干意見》，海南國際旅游島建設正式步入正軌，海南的房地產市場再次迎來了新一輪的上漲周期。尤其三亞的房價更是“一天一變”，樓盤均價在9000多元／平方米，海景一線房每平方米售價至少在1萬元以上。位于北端的海口，房價也是向上急竄，自2007年下半年開始，海口的海景一線房至今翻了三倍，均在一萬元以上。根據本刊記者的走訪，海口的二手房的價格從2006年至今，大部分樓盤的房價都增長了3—5倍，而且幾乎無房可賣!按照多數購房者的說法：盡管海南的房價迅速上漲，但與北京、上海、深圳和廣州等一線城市的房價相比，“還有很大的升值空間!”
　　關鍵問題是，高房價的參照坐標一一北京的房價到底會有多高?按照地產名人任志強的觀點，仍然“是個無法猜到的迷!”——任志強的觀點是：“一個國家的首都、政治、文化、經濟的中心，毫無疑問的會集中全國和世界的購買力，讓首都或經濟中心地區的房價升高，并可能超越當地居民中位收入的消費能力，讓房價成為與人均GDP不成比例的地步……”
　　從統計數據看，北京房價2009年12月單月均價較1月份上漲79.5％，較2008年12月增長111％，較此前最高的2007年12月，增長41％。深圳的漲幅最為突出，其2009年12月較1月增長101％，較2008年12月增長100％，較此前2007年頂峰水平，仍增長36％。
　　從目前的樓盤銷售情況來看，新盤的銷售價格仍處于上漲的趨勢，比如上述的北京CBD某處高端公寓，即將突破令人乍舌的8萬元每平米，單套小二居公寓的總價將達到600萬——這顯然已經不是中國任何一個中產階級所能承受的價格。
　　但根據《2009年亞太區財富報告》，富裕人士的標準被劃定為“擁有100萬美元以上的可投資資產，其中不包括主要住宅和消耗品。”2007年亞太區富裕人士的總數達到280萬人，這些人共掌握了9.5萬億美元的財富，而中國的富裕人士占據了絕大多數的比例。可見，即使房產價格再高，買得起的大有人在。
　　此外，《麥肯錫—2009年度中國消費者調查報告》顯示：從現在到2015年，中國新增的富裕家庭將有3／4來自干二級城市與其他城市(從110萬戶增加到320萬戶)，而在一級城市只從50萬戶增加到70萬戶。
　　這意味著，二線城市的中產們，將成為未來中國消費的主力軍。這也暗示了：2010年二、三線城市房價將繼續快速攀升一一因為目前二、三線城市房價尚在居民可承受范圍以內，但一線城市的高房價正逐漸向二、三線城市蔓延，并逐漸形成全民“擊鼓傳花”的買賣房游戲，至于所謂的房價泡沫何時被捅破，顯然還很遙