漢堡:宜居的低房價范本

　　在德國，一個平均收入水平的家庭如果要購買住房，每個月供房子只需要花掉其收入的1/5，且10年之內就能還清。
　　
　　德國漢堡與中國上海是一對姐妹城市，兩個城市具有極大的相似性：面朝大海，是各自國家“通向世界的門戶”；易北河和黃浦江貫穿她們，河流是城市的動脈；她們都曾有令人血脈賁張的發家史；如今具有重要的金融、貿易和工業地位；同是人們向往的充滿魅力的大都市……
　　但是漢堡的步伐似乎更快、更堅決。從30年前處處飄著魚腥味、滋生著犯罪和暴力的喧囂都市，到今天的“全球宜居城市排行”前20名，成為德國最受歡迎的城市之首，漢堡經驗對于上海以及更多的中國城市具有范本價值。
　　自2010年5月起，漢堡市會以“漢堡之家”的形象亮相在上海世博會城市最佳實踐區，組織者希望，這個關于安居樂業的城市模型將會打動更多的中國人。
　　
　　“無恒產者”的恒心
　　
　　“房子是消費品，如果你真的需要再考慮購買，不建議買房作為投資。”45歲的史蒂凡·貝克是德國《明鏡》周刊的資深經濟記者之一，當他從電視新聞里看到中國大都市又掀起一陣“購房瘋”時，立刻寫了一封郵件給他的中國朋友們。
　　2008～2009年的次貸危機逐漸退潮，這次留給人們的教訓除了不要過分信賴金融家之外，就是重視房地產的民生性質。其中最典型的例子就是“房價10年不漲”、一直保持平穩態勢的德國。
　　在回答史蒂凡·貝克的郵件里，《世界博覽》記者援引了中國的一句古話，“有恒產者有恒心”，貝克對此很不理解。作為堅定的租房一族，貝克解釋說：“健全的租房市場和較高的租房居住條件是德國人放心一輩子租房住的主要原因。除了制度上的保證之外，德國人的買房觀念也起到很重要的作用。當房子不再意味著居住，而成為一種金融產品的時候，泡沫隨時會泛濫。”
　　相比富裕的南德巴伐利亞等州，漢堡所在的北德地區的房價普遍要低一些。史蒂凡·貝克的父母在漢堡市區擁有一棟120平方米左右的房子，上下兩層，還有lO平方米左右的花園。這是他們在上世紀90年代買下的，總價在10萬馬克左右。他的父親退休之前是高級中學的教師，每月工資約1600馬克，大概花了6年的時間就付清了所有的房款。而現在以貝克的收入來說，現在市區房子的售價基本上在17萬歐元左右(約合人民幣155萬元)買下這棟房子大概只需要8年就差不多了。
　　據統計，金融危機之前，德國物價水平平均每年漲幅2％，而房價每年僅上漲1％，扣除掉物價因素，德國的房價實際上在以每年1％的速度縮水。在過去的30年中，德國的平均房價僅上漲了60％，而同期個人名義收入額已經增長了3倍。根據德國土地建設銀行的一項調查，一個德國平均收入水平的家庭如果要購買住房，每個月供房子只需要花掉其收入的1／5。即使這樣，德國人也不愿供房。
　　德國自有住房率為42％，租賃住房率達到58％，特別是年輕人中77％都是“租房族”。這主要得益于政府鼓勵修建租住房屋、保護房客權益等一系列政策。除了針對特殊群體的“廉租房”外，市場上同樣供應大量商業出租房，政府同樣對房租水平進行一定的規范。
　　由于德國嚴格的租房法，注重保護房客的利益，租房的安全感并不亞于買房，自從大學畢業后在漢堡定居，貝克租房已經有15年左右，其間他大概只換過兩三次房子。在一所出租房中住十年以上的德國家庭不在少數。大量廉價的出租房屋供應，對穩定整個房地產市場的價格水平起到了不可忽視的平衡作用。
　　民眾樂得租房，最根本的原因是政府政策的穩定。德國政府并不把房地產特別是住宅建設，作為德國經濟增長的“支柱產業”，而是作為社會福利機制的重要一環。保障居民住房是制定所有房地產政策的核心出發點。因此，雖然德國地方政府掌握了大量公有土地和公房，但任何人都不敢通過抬高當地地價、房價，來增加當地政府的房租收入或稅收收入。
　　對于貝克這樣的高知中產租房者來說，即使沒有不動產，也對生活在漢堡這座城市充滿信心。
　　
　　讓心歸屬的城市
　　
　　“二戰”期間，漢堡的港口區域受到很大破壞，由于戰后德國經濟受到重創，漢堡市中心居住區并沒有大規模推倒重建，被破壞的部分堅持能修繕的就按照原樣修復。
　　在人選2009年全球最適宜人類居住的名錄時，城市的歷史氣息是其中很重要的一項，漢堡在這一項的得分完全歸功于對于老建筑的保護。一個城市的老建筑反映了城市整體形象、居民性格特點和文化傳統。老建筑能讓市民融入城市歷史，產生心理上的歸屬感。
　　直到今天，漢堡85％的房子都有30年以上的歷史。漢堡市城市規劃部門的官員赫爾林特·貢德拉赫在回答媒體采訪時曾說：“不管是民眾、議會還是媒體，我們討論最多的是怎樣通過新的能源技術和環保技術去修繕這些舊建筑，而不是去破壞它的原有結構和特點。漢堡不會貿然拆掉老城造新城。漢堡如果要建新建筑，總是在新的區域動工。”
　　由于眾多國際企業在漢堡設置分支機構，市中心黃金地帶的房價也相對較高。赫爾林特·貢德拉赫介紹說，漢堡市政府曾計劃在老城區建設摩天大樓，但是議案剛一公布，“整個漢堡市的市民都自發參加到討論中來。”
　　在漢堡，規劃有一個市民決策的過程，如果市民對政府的規劃或建筑項目不滿意，他們可以搞簽名活動，如果相當多的人簽名反對，州政府就會認真考慮，很可能不再實施原先的決策。在輿論監督下，幾年過去了，沒有人敢貿然啟動這個項目，至今還處于征集意見的階段。
　　
　　未來都市“被動屋”
　　
　　“漢堡之家”這座最適宜人類居住的城市未來會是什么樣子?漢堡人心中早已有了規劃，發展清潔環保的低碳建筑，將“被動屋”推廣到城市生活中來。“被動屋”說起來有些拗口，實際上是指在這種建筑中，能量需求將不再活躍。
　　這一案例的原型是位于該市的“港口城(HafenCicy)”項目，通過重新設計改造，這一老城區將被打造成擁有大量生態型建筑的商住大型社區，這一項目開始于10年前，目前已完成一半，還需要lO年完成全部工程，這也是歐洲最大的城區重建項目之一。
　　漢堡駐上海聯絡處首席代表、世博會漢堡市城市最佳實踐區案例館展區總代表安克先生表示，“‘漢堡之家’是中國境內第一幢獲得認證的被動屋，將為中國改進建筑節能技術提供全面參考。”
　　在參觀中，記者發現光伏發電設備占據了大半個屋頂，據安克先生介紹這一設備能滿足“漢堡之家”大約80％的用電需求。每扇窗的大小也都各不相同，它們唯一遵循的規則就是節能。每一扇窗都有三層玻璃，它們的位置、大小、太陽照射的角度和所形成的陰影都經過設計師的精密計算。
　　國內的參觀者可以在這間“被動房”里直觀地觀察到最高的節能環保技術水平，不需要從上海市的電網里輸入一度電，也不需要空調和暖氣，卻能一年四季保持室內25℃左右的恒溫。它體現了可持續建筑文化中所說的“隱藏的能量”，它對能源的節省，原因在于建筑的優化、圍護結構和能源技術的使