空置房成樓市短板

張 芬

最近，關于“全國有高達6500萬套空置房可供2億人居住”的報道引發房地產業界的熱議。有消息說，國家電網公司在全國660個城市的調查顯示，高達6540萬套住宅電表連續6個月讀數為零，這些空置房足以供2億人居住。盡管國家電網公司作出了否認，一些人心中的疑惑依然難以消解。

官方、媒體、專家、網民等對此作了無數的評論，有反對的，有相信的，也有質疑并尋求求證的。數據的真偽似乎已難以求證，不過，在這樣一個樓市調控的“膠著時刻”，如此令人咂舌的新聞自然會引起公眾的關注。一場由“空置房”引發的“口水戰”正在持續。

投資只是原因之一

對于空置房的概念，官方的定義是指房屋竣工一年之后沒有實現銷售的房子，通俗地說就是市場上賣不出去的房子。這與不少民眾所認為的售出一年以上無人居住的房子有很大的差別。加之，目前通過夜晚黑燈率或電表讀數調查“空房子”數量，由于很難區分房子是無人居住還是未售出，國家統計局暫時還無法給出空置房的準確數據。

盡管多方證據顯示，空置房的實際數量遠沒有傳言中那么離譜，但在購房者看來，無論用哪一種統計方法都無關緊要，客觀事實就是，有些人確實同時擁有幾套住宅，空置房的存在根本無可爭議。

一位福州房地產業內人士坦言，炒房確實是導致空閑住宅增多的原因之一。隨著這幾年房地產投資的持續火熱，溫州、山西等地的炒房團集結大量民間資金，在全國范圍內出手驚人，然而，這些投資客的主業多數都在老家，他們又想等待價更高時再賣出，不得不讓外地的房子閑置。

“以福州為例，在城市化進程如火如荼的當下，像長樂、閩清等郊縣的居民為了享受更好的城市服務，他們基本都是集體購房，打算將來一起搬到福州。另外，還有一些人群出于工作交通不便或等待周邊配套完善的考慮而暫時空置新房子。”福州房產專家劉福泉對此表示，近兩年交付使用的樓盤的空置率相對比較高肯定是有房地產市場投資過熱、投機過多的因素，但將投資或投機行為認定成是空置率升高的唯一原因并不準確，從某種程度上說，購買改善型住房或學區房等也造成空置房的增多，但這些還屬于剛性需求的范圍。如何看待空置率?

根據福州的抽樣調查，以交付后未裝修也沒有人人住為“空置標準”，福州市中心區域的空置率基本保持在5％左右，而從近10年來住宅密集開發的金山、北區、東區板塊中抽取的18個樣本樓盤看，交付5年以上的，空置率低于10％；交付3～4年的，空置率在15％～35％；交付1～2年的，空置率則位于21％～55％。通過估算，福州的平均空置率在22％左右。

住房空置率的國際警戒線為10％左右，假如單從這一標準來看，福州兩成多的空置率已存在風險。然而，有業內人士分析，高空置率的背后是中國快速增長的城市化進程，國內許多大中城市的空置率要遠遠超過10％，與北京、上海等地的住宅空置率已經超過40％相比，福州的22％還算是“相對合理”的。

劉福泉告訴記者，空置率得從動態角度分析。新開發區域出現3％以上的空置率也是可以理解的，畢竟每一個新區都需要時間培育，由于市政配套、生活設施還不盡齊全，必然會出現空置率短期偏高的問題。一般而言，一個樓盤和所處區域的成熟期大致在3～5年，等將來人住率提高后，空置率肯定會逐漸下降的。

“從更深一層分析，空置房大多出現在城市的新區，也折射出地產開發以住宅先行的模式存在不足，政府的管理、規劃行為滯后于開發商的市場行為，造成配套跟不上，空置率由此而產生。在一個新住宅區的形成過程中，政府的政策扶持相當重要，如公交的覆蓋、教育資源的投入等，才能避免唱出‘空城計。”劉福泉說。

對房價變動影響不大

當空置房大量存在的消息傳出時，不少無奈于高房價的購房者通過網絡表示了極大的不滿。零距離地產營銷副總經理楊臻表示，他們的憤怒來源于對住宅的強烈渴望得不到滿足，這是客觀存在且不容忽視的，但并不能把高房價的直接原因歸結在那些造成空置率升高的因素上。當然，空置率之所以引發了廣泛的關注，正是因為其與一、二手房市場存在密切的聯系，與租金、房價互相制約。

最近一段時間，全國樓市呈量跌價穩的態勢，購房者普遍持幣觀望，租房需求顯著增加，于是，不少空置房業主轉售為租，隨著大量空置房入市求租，租金上漲勢頭得到遏制。根據中原地產統計數據顯示，北京、廣州、深圳的住宅租金指數均出現小幅下跌，上海的上漲幅度也明顯收窄，在經歷上半年連續上漲之后。租金市場目前已經逐步趨于平穩。

對于大量空置房人市是否會引起房價下跌，業界的爭論也十分激烈，但不少人還是認為短期內對房價的影響不大。楊臻認為，這些空置房的業主或者為了資產增值，介于目前市場成交量低迷，寧愿空置房屋；或者為了改善居住條件，趁價格合適時先買下一套，過兩三年再裝修。雖然從數字上看，空置率較高，但真正會進入市場的空置房卻不多，因此也不會引起房價的大波動。