淡市買樓金律

新政出臺后，在首付成數、貸款利率和二套房的認定方面，的確影響了購房者的預期，但對于類似急于購置婚房的剛性需求者來說，想擇機出手又擔心還未到“抄底”時機的矛盾心理仍然比較突出。對此，專家認為：“與其懵懂聽政，不如擇機選購”。

房產專家說，對于這些既想抄底，又擔心抓錯或者抓不住底的剛需購房者，尋找“保值抗跌樓盤”才是更具戰略眼光的出手，找到這樣的樓盤，其價值含金量經得起任何市場情況的考驗，這種“抄底”沒有后頤之憂。

好房標準剛需心里有譜

“酒香不怕巷子深，真正的好房子在任何市場時期，都不乏關注者。”觀察樓市多年的鄭先生表示：“在我看來，真正的保值抗跌樓盤其實很容易分辨，那些有著地段優勢的市中心房子，還有那些有山有水的房子，肯定是抗跌的，因為所有事物都是物以稀為貴。”因此，鄭先生認為現在在售房中像江濱板塊如上江城等屬于稀缺資源的房源，會成為市場的焦點樓盤。

在市場變動時期，品牌開發商的作品在購房者眼中也具備相當價值的“含金量”。“買房是大事，花一大筆錢，選擇一個有實力的開發商才放心。”省直工作的王阿姨和老伴最近在物色退休養老的房子，她認為，品質經得起時間的考驗。“像三盛和心家泊的造城實力可以信賴。而且大開發商開發的房子價格也是向上走的，越早買越合算。一般大開發商在配套環境上考慮的比較多，還可以感受周圍的變化和成長。”

此外，一些所在區域有著重大規劃的樓盤，也成為購房者眼中的“香餑餑”。“‘東擴南進像金山周邊的規劃都是大手筆的投資，周圍的環境、交通肯定會發生翻天覆地的變化，買那里的房子，在相當長時間，上行的動力不會消失。”

在這—輪的地產調控中。商業地產的保值功能顯露無疑。很多購房者對于現階段購買商鋪，都產生了濃厚的興趣，恒力城、中庚青年廣場、萬達等商住項目得到購房者的青睞。一位購房投資者告訴記者，“在樓市調控中，住宅的投資收益肯定有影響，而商鋪不受新政影響價格又在低位，此消彼長，不買商業地產買什么。”一位購買了萬達小戶型的購房者說，“萬達總能盤活整個區域。萬達在其他城市的商業吸引力讓她覺得這個房子潛力巨大，她對萬達周邊未來的配套充滿了信心。她決定把這個小公寓拓展成網絡實體店，既可以利用萬達的人氣帶來客流又可以自用以后也算是投資。”

閃光點的房子什么樣?

隨著房地產新政的出臺以及房產稅的呼之欲出，下半年樓市調控趨緊已是不爭的事實，利空層疊，2010年樓市趨淡的狀態幾成定局。在“四季度房價將現降價潮”、“房價將跌10％～20％的猜測”中，部分剛需購房者在觀望的同時還是做好了“抄底”的準備，只是對于什么時候進入，怎樣的樓盤值得出手，還是感到相當困惑。

記者收集業內人士對保值增值房屋的看法。得出的結論是，具有價值“閃光點”的樓盤在任何市場階段都有打動購房者的資本。

Q：房產保值的標準有哪些々社區成熟、配套完善、版塊升值、資源稀缺……當這些條件不能兼得的時候，哪方面的考慮是最重要的?

吳昊：什么樣的房子最能保值?在政策調控時期，關于這個問題和以前大家關心哪里的房子能升值一樣迫切。但是，這不可能有個很到位的解析。不過，需要意識到的是，保值和增值是有一定區別的。拿福州舉例，市區鼓樓的房子保值功能比較好，但是就增值而言，那些現在價錢還相對比較低、具有完備規劃的區域升值潛力相對更大。就金山來說，現在均價在7500元左右，但是從長遠市政規劃來說，無論是商業、交通還是政府“東擴南進”的戰略都對這個區域形成潛在的利好。這也是大衛城為什么如此太手筆的打造海西首席貴人區的原因。

除此之外，品質是樓盤的生命。當一個地產商不尋求利潤最大化，而是把利潤投人到品質建設中，用心打造這個版塊最初定位的時候，我們會說這個項目是有前景的，它必然是一個幾十年后還會被人翹起大拇指的項目。

潘璟：地段地段還是地段，是李嘉誠投資房產總結的真諦。如果從房產保值增值的角度考慮，地段是不二法則。地段好是這個房子的先天優勢，而怎么打造則是后期地產商要考慮的問題。據有關數據顯示，2008年，福州市房價下跌30％，但是，鼓樓的房子下跌僅15％。在城市中，又近郊區的房子抗跌能力強。在福州鼓樓、臺江等的生活設施非常成熟，東街口、萬象城連接起整個城市的商業鏈條。這種地段的房子，交通方便、商業發達，且冶安情況很好，應該是最受歡迎的居住區域。

由于產業和地域上的相對接近，福州和臺灣這兩個城市的居民在投資置業上有比較大的相似之處。從臺灣人的居住喜好上我們發現，市中心是當之無愧的增值房產，因為市中心的樓盤遍布著超市、大型賣場、便利店，藥店、銀行等這些日常所需的場所。另外，出行便利是市中心房產最大的亮點，公交線發達、地鐵通車后更是錦上添花。

房地產市場進入波動期，對房產的投資購買并不會戛然而止，剛性需求和一些具有長遠眼光的客戶仍會出手：對福州市場而言，大盤即大品牌開發商開發的大規模社區和區域規劃的社區、具有稀缺性的社區都在此范圍之內。

Q：在樓市調控時，選擇自住房需要注意什么?

潘璟：在目前的房價走勢下，可以重點關注稀缺地段，比如名校、醫院、商圈邊的中大型戶型房產。城市稀缺地段房源有限，又由于政府控制產品結構，導致中等戶型房子成了稀缺地段的稀缺品。一般來說，無論政策如何調控，這類房子的價格都不會怎么下跌，即使下跌，其保值性相比其它地段的房子也要強得多。當然，要論增值潛力，稀缺地段因為生活、休閑、購物、交通都較成熟，比其它地方的房子也會大得多。

與其它房型相比，三房兩廳的房型是大眾最普遍接受的戶型，另外，有大部分投資者購買的房子不要買。

邱公浩：觀察發現，在同一地段，購房者熱衷度并非取決于品牌公司或者非品牌公司，他們更看重的是價格和配套的平衡點。但從宜居角度講，一棟房子若住70年，其養護成本是相當高的，居住的舒適性考驗著開發商的實力，這也是購買者需要注意的。

Q：縱觀幾次地產調控，在普通住宅房價屢屢破冰之時，別墅所受的沖擊是最小的，而且近幾年來一直呈現溫和上漲的狀態，別墅具有不敗金身的原因是什么?購買時最要注意什么問題?

邱公浩：別墅市場穩步上漲主要有兩方面的原因。首先，是別墅產品本身的稀缺性。隨著近幾年國家宏觀調控，加強中小戶型的建設，別墅審批用地正逐漸減少。在限墅令出臺以后，別墅用地就更加稀缺，這直接導致了別墅市場的供不應求，既然市場是供不應求的，那么它的抗跌性和保值性，肯定比普通商品住房高，且具有很大的升值空間。其次，別墅屬于高消費產品，消費者群體比較特殊，他們的購買力都很強，新政出臺對于他們并沒有多大的影響，不存在什么觀望情緒。

在購買時首先要注意項目本身的性質，這將直接影響未來居住生活品質的方方面面。

其次項目的環境也比較關鍵。好山還是喜水?對于周邊的區位環境，消費者應該根據自己的需求來選擇，周邊的區位環境要夠好，同時小區的內部環境包括園林風格、園區配套也要夠棒。

最后還要考慮項目的物業管理，這關系到別墅的私密性和安全性，這也是別墅價值的體現。最后一點就是項目本身的區位及離市區的距離。我個人認為應該是遠離城市中心，而不偏離城市中心。因為住得太近了，就失去了別墅的意義，住得太遠又存在出行不便、安全隱患等諸多問題。