中國(guó)房地產(chǎn)出了什么問題

文/高峰

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)大量的泡沫是地方政府和發(fā)展商利益共同體營(yíng)運(yùn)的結(jié)果。更為嚴(yán)重的是，對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)的巨額利益，促使中央國(guó)有企業(yè)大舉進(jìn)軍這個(gè)產(chǎn)業(yè)。

很多年里，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅成了中國(guó)民眾、政府和發(fā)展商的永恒話題，而且也是國(guó)際投資者和投機(jī)者的熱切關(guān)注對(duì)象。隨著迪拜世界債務(wù)事件的爆發(fā)和中國(guó)電視劇《蝸居》的播出，不同人群對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)出不同的情緒，或憂慮，或恐慌，或憤怒。感到憂慮甚至恐慌的政府，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)存在的巨大泡沫，成為經(jīng)濟(jì)的最大隱憂；感到憤怒的民眾，因?yàn)楸蛔兿嗟貏儕Z了“住房”權(quán)。

房地產(chǎn)綁架中國(guó)經(jīng)濟(jì)

房地產(chǎn)泡沫不是新鮮事，多年來，泡沫一直在不停地上升。根據(jù)對(duì)北京、上海和深圳等大城市的調(diào)查，大城市的房屋空置率已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過10%的國(guó)際警戒線。在不少地區(qū)，這一比例甚至超過50%。同時(shí)，房地產(chǎn)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要性也不容置疑。房地產(chǎn)已經(jīng)占了GDP的6%，四分之一的投資在房地產(chǎn)行業(yè)，50多個(gè)產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)關(guān)系密切。

上世紀(jì)八十年代末和九十年代初，日本房地產(chǎn)泡沫解體之后，其經(jīng)濟(jì)在此后的20多年里沒有走出陰影。海內(nèi)外，早就有很多人在討論中國(guó)是否會(huì)步日本后塵的問題?，F(xiàn)在又有迪拜世界事件。房地產(chǎn)無疑成了中國(guó)經(jīng)濟(jì)的緊箍咒，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的解體也很可能就危及中國(guó)經(jīng)濟(jì)。因此，多年來，盡管有關(guān)當(dāng)局也對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)多有不滿，但一旦當(dāng)房地產(chǎn)遇到危機(jī)時(shí)，必定出手相救。這次金融危機(jī)之后，政府出臺(tái)的龐大應(yīng)付危機(jī)的資金，也有很大一部分流向房地產(chǎn)。毫不夸張地說，房地產(chǎn)已經(jīng)綁架了中國(guó)經(jīng)濟(jì)，因此也綁架了為中國(guó)經(jīng)濟(jì)負(fù)責(zé)的中國(guó)政府。

根據(jù)中國(guó)社會(huì)科學(xué)院的最新調(diào)查，與泡沫和空置房平行存在的現(xiàn)實(shí)是，中國(guó)85%的家庭無力購(gòu)房。這使得中國(guó)社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀的不滿已經(jīng)達(dá)到了一個(gè)新的沸點(diǎn)。

到底是什么原因造成了中國(guó)房地產(chǎn)這種荒謬的局面呢？往深一步想，轉(zhuǎn)向了土地供應(yīng)市場(chǎng)，指向政府的責(zé)任。的確，就土地而言，政府負(fù)有不可推卸的責(zé)任。長(zhǎng)期以來，政府行政限制土地的供應(yīng)量，政府也搞寡頭式壟斷。同時(shí)，政府所推行的“招拍掛”制度也阻礙著競(jìng)爭(zhēng)性土地供應(yīng)市場(chǎng)的形成。

很顯然，各級(jí)政府的賣地財(cái)政提高了土地價(jià)格；為了消化高價(jià)土地，發(fā)展商就抬高房?jī)r(jià)。這似乎很合乎經(jīng)濟(jì)邏輯。多少年來，人們所聽到的似乎也只有經(jīng)濟(jì)學(xué)家的聲音，那就是供求關(guān)系。但供求關(guān)系已經(jīng)很難解釋今天中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀。很簡(jiǎn)單，如果求大于供，那么就不會(huì)有大量的空置房了；如果供大于求，就不會(huì)有那么多的人買不起房了。現(xiàn)在，在供求關(guān)系之外，還出了什么問題呢？

供求律以外的因素

房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀的形成有很多原因。依筆者看，最大的因素莫過于發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)主導(dǎo)思想的嚴(yán)重失誤。簡(jiǎn)單地說，在中國(guó)，房地產(chǎn)被視為僅僅是經(jīng)濟(jì)政策的一部分，而非社會(huì)政策的一部分。因?yàn)榘逊康禺a(chǎn)視為經(jīng)濟(jì)政策，其GDP功能（對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)）被凸現(xiàn)出來，而其社會(huì)功能（社會(huì)成員對(duì)住房的需求和人們的“空間權(quán)”）就被忽視。因?yàn)樯唐贩考婢咄顿Y和消費(fèi)價(jià)值,人們對(duì)其價(jià)格上漲有預(yù)期。開發(fā)商利用這樣的社會(huì)預(yù)期去囤積土地和新房，購(gòu)房者也會(huì)迫不及待地去買房，從而一步一步地把房?jī)r(jià)逼向新高。要解決這個(gè)問題，政府就要扮演一個(gè)很重要的角色。但不少地方政府無視住房的社會(huì)功能，而只強(qiáng)調(diào)住房的財(cái)政功能，即“土地財(cái)政”。土地轉(zhuǎn)讓金普遍占地方財(cái)政收入的30%以上，許多地區(qū)60%～70%的基礎(chǔ)設(shè)施投資依賴土地財(cái)政。除了一般商品房的大幅漲價(jià)之外,住房的社會(huì)功能缺位，更體現(xiàn)在廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房供給的極度缺乏。

縱觀世界各國(guó)，凡是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展健全和公共住房解決得好的國(guó)家，都是把房地產(chǎn)作為國(guó)家社會(huì)政策的一部分。這些國(guó)家并不把房地產(chǎn)看成是其經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和發(fā)展的一個(gè)重要資源，就是說，房地產(chǎn)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)不是這些國(guó)家政府的首要考量，首要的考量是社會(huì)發(fā)展，是社會(huì)成員的居住權(quán)。經(jīng)濟(jì)因素當(dāng)然很重要。房地產(chǎn)的發(fā)展也必須考慮到供求關(guān)系，否則是不可持續(xù)的。但是這種經(jīng)濟(jì)考量是在宏觀的社會(huì)政策構(gòu)架內(nèi)進(jìn)行的。

歐洲一些國(guó)家在早期也是把房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)來源，也同樣產(chǎn)生了很多社會(huì)問題。隨著原始資本主義向福利資本主義轉(zhuǎn)型，住房政策，尤其是公共住房政策越來越變成這些國(guó)家社會(huì)政策的一部分。到今天，很多國(guó)家尤其是北歐國(guó)家，房地產(chǎn)完全屬于社會(huì)政策，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的考量已經(jīng)變得不那么重要。應(yīng)當(dāng)指出的是，那些把公共住房?jī)H僅看成是對(duì)窮人救濟(jì)的福利國(guó)家，公共住房也是不成功的。在那些地方，公共住房最終變成了貧民窟。

借鑒新加坡公共住房經(jīng)驗(yàn)

新加坡是亞洲社會(huì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展得最健康的國(guó)家。新加坡學(xué)習(xí)了歐洲公共住房的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合自己的國(guó)情，創(chuàng)造了獨(dú)一無二的公共住房制度。如果說在西方社會(huì)，公共住房主要是為了社會(huì)弱勢(shì)群體，那么在新加坡，公共住房是為全體社會(huì)成員，80%以上的家庭住在公共住房。公共住房投資是新加坡社會(huì)性投資的最為重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。應(yīng)當(dāng)指出的是，他們的住房政策的指導(dǎo)思想就是“居者有其屋”的傳統(tǒng)儒家思想。

反觀中國(guó)，房地產(chǎn)從一開始就被認(rèn)定為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的一個(gè)最主要來源?；蛘哒f，房地產(chǎn)是包括從中央到地方的各級(jí)政府GDP主義的一個(gè)核心組成部分。在GDP主義指導(dǎo)下，房地產(chǎn)成為生產(chǎn)（建設(shè)）性投資，而非社會(huì)性投資，從而剝奪了房地產(chǎn)的公共性。房地產(chǎn)本來就是一種特殊的社會(huì)產(chǎn)品，因?yàn)槠渲苯雨P(guān)系到社會(huì)成員的空間居住權(quán)。同時(shí)，房地產(chǎn)也直接關(guān)乎社會(huì)穩(wěn)定與和諧。但在GDP主義構(gòu)架內(nèi)，房地產(chǎn)的唯一考量是利潤(rùn)，而非社會(huì)生活的其他方面。

無論哪個(gè)角色，政府、發(fā)展商還是投資者，都想從房地產(chǎn)那里獲得巨額的利益。正因?yàn)檫@樣，在中國(guó)房地產(chǎn)投資過程中，帶有極大的投機(jī)性。一些投資者甚至僅僅是為了投機(jī)。當(dāng)房地產(chǎn)被投資者或投機(jī)者所操控時(shí)，和大多數(shù)社會(huì)成員的實(shí)際需求就沒有了任何關(guān)系。類似的情況也表現(xiàn)在投機(jī)性金融經(jīng)濟(jì)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)毫無關(guān)系上。應(yīng)當(dāng)指出的是，中國(guó)地方政府也是這個(gè)過程中的投機(jī)者。不管地方政府投機(jī)的動(dòng)機(jī)（如地方財(cái)政考量）如何，在制造房地產(chǎn)泡沫方面，地方政府和發(fā)展商同樣具有不可推卸的責(zé)任。

▲對(duì)于老百姓來說，房地產(chǎn)的問題就是房?jī)r(jià)的漲和跌。

GDP主義盛行，有關(guān)方面就很難推出有效的房地產(chǎn)發(fā)展政策。這些年來，面對(duì)社會(huì)的不滿，盡管也有一些政策出臺(tái)，例如“廉租房”和“廉價(jià)房”，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能解決問題。更重要的是，抑制房?jī)r(jià)政策的結(jié)果剛好是政策初衷的反面，就是說，每出臺(tái)一個(gè)控制房?jī)r(jià)幫助中低收入家庭的政策，就把房?jī)r(jià)推到一個(gè)新高點(diǎn)，從而又一次造成低收入家庭雪上加霜。原因再簡(jiǎn)單不過，無論是發(fā)展商還是地方政府都有巨大的動(dòng)力來扭曲政策，從政策“尋租”。

中國(guó)房地產(chǎn)成為資本的“游戲物”

正因?yàn)榉康禺a(chǎn)的唯一目標(biāo)是“錢”而非社會(huì)大多數(shù)成員的需要，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出過度的開放性和投機(jī)性。在剝奪了許多社會(huì)成員居住權(quán)的同時(shí)，中國(guó)各地房地產(chǎn)不僅向國(guó)內(nèi)“炒房團(tuán)”開放，而且更向國(guó)際資本開放。很大程度上說，中國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)成了國(guó)內(nèi)外資本的“游戲物”。從技術(shù)上說，要遏制炒房和投機(jī)并不難，例如可限制購(gòu)房的數(shù)量、規(guī)定住房居住的最低年限、收取房產(chǎn)稅（即使在宣稱私有財(cái)產(chǎn)不可侵犯的美國(guó)也征收房產(chǎn)及其房產(chǎn)繼承稅的）等等。問題在于，所有這些舉措并不符合發(fā)展商、投機(jī)者和地方政府的共同利益。因?yàn)?，在這個(gè)體制內(nèi)，對(duì)有關(guān)部門來說，經(jīng)濟(jì)利益大大重要于社會(huì)利益。

很顯然，就房地產(chǎn)而言，中國(guó)政府面臨雙重挑戰(zhàn)。一方面是房地產(chǎn)泡沫。房?jī)r(jià)泡沫一旦破滅，總體經(jīng)濟(jì)就要遭殃。另一方面是社會(huì)成員的居住權(quán)。在各種社會(huì)文化因素的作用下，大多數(shù)中國(guó)人非常認(rèn)同“居者有其屋”這一說法，年輕人更認(rèn)為幸福和房子息息相關(guān)。這兩方面的后果都會(huì)影響社會(huì)的穩(wěn)定。在強(qiáng)大的既得利益面前，中國(guó)房地產(chǎn)政策怎么樣有效轉(zhuǎn)型呢？人們拭目以待。