對(duì)我國商品房預(yù)售合同登記制度是否是預(yù)告登記制度的思考

張玲艷

【摘 要】商品房預(yù)售是我國近年來房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速發(fā)展的產(chǎn)物。對(duì)商品房預(yù)售合同進(jìn)行登記是商品房預(yù)售者的義務(wù)所在,其目的在于保障購房者對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)的順利取得。預(yù)告登記制度是我國《物權(quán)法》新規(guī)定的一項(xiàng)與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)緊密相關(guān)的登記制度,其對(duì)于保障權(quán)利人對(duì)未來物權(quán)變動(dòng)的順利取得有重要意義。當(dāng)下,理論界不少人認(rèn)為商品房預(yù)售合同登記實(shí)為預(yù)告登記制度在我國的先期應(yīng)用,即在《物權(quán)法》未頒布之前,我國已經(jīng)存在預(yù)告登記的具體表現(xiàn)形式。筆者對(duì)此持否定意見。本文通過對(duì)商品房預(yù)售合同登記制度與預(yù)告登記制度的比較,指出二者的不同。

【關(guān)鍵詞】 商品房預(yù)售;合同登記;預(yù)告登記;比較

中圖分類號(hào):F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A 文章編號(hào):1009-8283(2010)07-0259-01

1 我國的商品房預(yù)售合同登記制度簡(jiǎn)介

商品房預(yù)售是我國近年來房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的新產(chǎn)物,它與現(xiàn)房買賣已經(jīng)成為我國房地產(chǎn)交易市場(chǎng)中兩種主要的房屋銷售形式。商品房預(yù)售,是指房地產(chǎn)開發(fā)商將建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人,并由買受人支付定金或者房屋價(jià)款的行為。

為規(guī)范、引導(dǎo)房屋交易的合法有序進(jìn)行,規(guī)范、治理房屋交易市場(chǎng)的有序競(jìng)爭(zhēng),防止同一房屋被數(shù)次交易,相關(guān)的法律法規(guī)均對(duì)房屋交易程序與交易過程作出嚴(yán)格規(guī)定,其中,與商品房預(yù)售合同登記制度相關(guān)的規(guī)定有:我國《城市房地產(chǎn)管理法》第44條第二款規(guī)定:“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。” 《城市商品房預(yù)售管理辦法》第10條規(guī)定:“商品房預(yù)售,開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽訂之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。”

國家之所以要對(duì)正在建設(shè)中的房屋預(yù)售要求進(jìn)行房屋預(yù)售合同登記備案,其原因主要為:第一,通過行政手段加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的管理;第二,我國對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變更采登記要件主義,即須經(jīng)登記不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)方發(fā)生法律效力。正在建設(shè)中的商品房,由于其還不具備辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件,購買人即使繳納了購房全款,其對(duì)所購房屋也僅享有債權(quán)上的請(qǐng)求權(quán)。

2 我國的預(yù)告登記制度簡(jiǎn)介

2007年3月6日頒布、2007年10月1日開始實(shí)施的《中華人民共和國物權(quán)法》在其第20條規(guī)定了動(dòng)產(chǎn)的預(yù)告登記制度,“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議,為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán),按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后,未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意,處分該不動(dòng)產(chǎn)的,不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后,債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的,預(yù)告登記失效。”

預(yù)告登記制度最早起源于普魯士法所設(shè)定的異議登記,后該項(xiàng)制度被德國、日本、瑞士等國家和地區(qū)在其民法中繼受,并成為民法物權(quán)中的一項(xiàng)重要制度。預(yù)告登記是與本登記相對(duì)應(yīng)的一項(xiàng)特殊的不動(dòng)產(chǎn)登記,是為保全一項(xiàng)以將來發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為目的的請(qǐng)求權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)登記。目的在于保障將來不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)順利實(shí)現(xiàn)。

預(yù)告登記制度的本質(zhì)是保障登記權(quán)利人實(shí)現(xiàn)其期待的物權(quán)目的,而實(shí)現(xiàn)這種保障的方式則是限制登記義務(wù)人對(duì)其不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)在預(yù)告登記期間的處分。現(xiàn)今,我國房價(jià)上漲速度迅猛,出賣人在“一物二賣”中所賺取的利潤空間常常大大高于違約金,因此,為謀取更大利益,出賣方常不惜冒著違約的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于買方,即使通過違約責(zé)任使銷售者承擔(dān)了責(zé)任,但因?qū)Ψ竭`約而遭受的其他間接損失卻往往被忽略。《物權(quán)法》核心目的之一就是保護(hù)自然人的合法權(quán)益不受侵犯,保障人們基本的生存之權(quán),然而現(xiàn)實(shí)中比比皆是的“一物二賣”甚至“一物數(shù)賣”卻正是因?yàn)槔碚撆c實(shí)踐中物權(quán)行為與債權(quán)行為意義的分離使得眾多的債權(quán)人利益無法得到真正的保護(hù)。這樣的結(jié)果,既是對(duì)民法誠實(shí)信用原則與權(quán)利不得濫用原則的踐踏,也給在交易中處于弱勢(shì)的一方帶來極大的交易風(fēng)險(xiǎn)。

3 商品房預(yù)售合同登記備案制度究竟是否為預(yù)告登記制度的思考

通過上述對(duì)兩種登記制度的簡(jiǎn)介知,商品房預(yù)售合同登記制度是政府對(duì)商品房交易市場(chǎng)進(jìn)行規(guī)制的手段之一,同時(shí)也是為保障購買者如期順利買得房屋的保障措施。而預(yù)告登記制度是為保障權(quán)利人對(duì)未來物權(quán)的順利取得。可見,兩種制度確實(shí)有目的利益的相似之處,也正因此,不少人就此認(rèn)為即使《物權(quán)法》還未頒布,在我國的不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)立法中也依舊有預(yù)告登記制度的身影,這個(gè)身影就是商品房預(yù)售合同登記制度。筆者對(duì)此并不贊成并對(duì)此問題有如下思考。

第一,“登記”是否須強(qiáng)制而為在兩種制度中截然不同。預(yù)告登記制度中,登記是雙方在合同中預(yù)先約定的,若沒有進(jìn)行預(yù)告登記的約定,則不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的承受者一方無權(quán)要求出讓者一方與自己為預(yù)告登記。對(duì)此,《房屋登記辦法》中已有明確規(guī)定。

第二,兩種登記中的登記對(duì)象截然不同。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定,商品房預(yù)售登記備案制度,是商品房預(yù)售人將商品房預(yù)售合同進(jìn)行登記備案,即登記的是預(yù)售合同,進(jìn)一步言,即是對(duì)預(yù)售房屋的交易的初始憑證進(jìn)行登記;而預(yù)告登記制度中所登記的是登記權(quán)利人對(duì)未來物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)。

第三,兩種登記中所涉及的登記范圍截然不同。預(yù)告登記制度所涉及的登記范圍遠(yuǎn)比商品房預(yù)售合同登記的范圍廣。依《物權(quán)法》的規(guī)定,預(yù)告登記制度不僅適用于房屋買賣,還適用于其他的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中。另依《房屋登記辦法》的相關(guān)規(guī)定可知,不僅現(xiàn)房以及現(xiàn)房抵押適用預(yù)告登記制度,期房與期房抵押同樣適用預(yù)告登記;相比之下,商品房預(yù)售合同登記所涉范圍就十分有限,其只適用于正在建設(shè)中的房屋預(yù)售,別無其他。

第四,對(duì)兩種制度中登記義務(wù)違反的責(zé)任結(jié)果不同。由于預(yù)告登記制度是因當(dāng)事人約定而發(fā)生,因此,如果有進(jìn)行預(yù)告登記的約定而一方拒不履行登記,其行為是對(duì)合同義務(wù)的違反,承擔(dān)的是合同違約責(zé)任,適用有關(guān)的民事責(zé)任理論;商品房預(yù)售合同登記制度,是在我國還沒有不動(dòng)產(chǎn)登記法并且有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)管理秩序相對(duì)較亂的時(shí)期出臺(tái)的一項(xiàng)制度,因此,該項(xiàng)制度不可避免的帶有較濃厚的行政管理色彩。例如,我國《城市商品房預(yù)售管理辦法》第13條規(guī)定:“開發(fā)企業(yè)在預(yù)售商品房中有下列行為之一的,由房地產(chǎn)管理部門處以罰款。…”可見,合同備案與否導(dǎo)致的更多的是行政責(zé)任,并且交易實(shí)踐中對(duì)于此類問題也多通過行政程序解決。

4 總結(jié)

不動(dòng)產(chǎn)登記制度是物權(quán)法中十分復(fù)雜的問題,商品房預(yù)售合同登記制度和不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度又是不動(dòng)產(chǎn)登記制度的組成部分,兩種制度在表面上有不少相似之處,但就其本質(zhì),依然是倆各種不同類型與不同性質(zhì)的制度。深入探討二者的區(qū)別對(duì)完善我國的登記制度有重要意義。

げ慰嘉南:

[1] [德]曼弗雷德?沃而夫:《物權(quán)法》,吳越、李大雪譯,北京:法律出版社,2002年9月

[2] 王錦村:《土地法實(shí)用》,臺(tái)灣:五南圖書股份有限公司,1984年

[3] 常鵬翱:《比較法視野中的預(yù)告登記》,載于《金陵法律評(píng)論》2005年春季卷

[4] 房少坤、呂杰:《創(chuàng)設(shè)預(yù)告登記制度的幾個(gè)問題》,載于《法學(xué)家》2003年第四季

[5] 王利明:《物權(quán)法研究》,北京:中國人民大學(xué)出版社,2002年版