西安市城中村改造對住房供應體系影響初探

馮 菲

【摘 要】城市土地的過量開發,使得可利用土地資源緊缺,城中村土地成為城市土地市場的最后一塊“蛋糕”。本文分析了城中村改造對住房供應體系的影響并提出了相關的改造建議。希望通過城中村改造不僅可以對土地資源進行優化配置和有效整合,實現土地資源的可持續利用;同時也能促進當地經濟和社區居民的可持續增長及人居環境的可持續改善。

【關鍵詞】城中村改造;住房供應體系;廉租房;經濟適用房

中圖分類號: F293.3 文獻標識碼:A 文章編號:1009-8283(2010)07-0068-01

1 西安市城中村改造對其住房供應體系的影響

1.1 城中村改造對土地供應的影響

據悉,從1997年到2003年,西安市新增建設用地17萬多畝。而按照陜西省政府的規劃,其1997年至2010年的建設用地為13.5萬畝,西安的建設用地至少提前7年“預支”了3.5萬畝。自此土地資源的緊缺,使西安失掉了許多項目,如西安市政府在2002年洽談的50個投資項目因不能及時提供建設用地走了12個,失掉投資7億元左右;2003年洽談的55個項目,因同樣的原因失掉投資達4億元。據統計,目前西安市可投入市場供應的土地僅1萬多畝,且絕大部分位于較為偏遠的區域。

城中村作為存量土地的一個重要組成部分,優越的地理位置和區位環境使其無疑具有巨大的開發潛力。西安市三環以內的187個城中村中,農業人口20.1萬人,總占地面積13.05萬畝。按人均65平方米(其中40平方米為居住安置樓;25平方米用于經濟發展建設)指標分配,平均3.0的容積率計算,這些城中村的村民安置用地為0.65萬畝,改造后可盤活土地12.4萬畝,即8.67.08萬平方米,可建設各類商品房、商業房、停車場、經營項目等總建筑面積2.48億平方米,其中80%約1.984億平方米為居住面積。

可見,城中村改造土地已成為西安市房地產市場的主要供給力量,不僅將為城市提供大量的土地,提高土地資源利用率;同時也為保障性住房的建設提供了很大的發展空間。

1.2 對居民居住條件的影響

1.2.1 對廉租房供給的影響

自20世紀90年代起,農村大量剩余勞動力涌入城市,成為城市建設和發展主要的勞動力來源。但由于他們以體力勞動為主,收入不高,因此城中村的廉租住房成為他們的主要住房需求,同時也緩解了村民的就業問題。

作為西部最大、經濟最發達的城市,自20世紀90年代以來,一直是外來人口打工、出行的城市之一。據不完全統計,西安市外來人口已突破40萬人,其中70%都居住在城中村,良好的地理區位、低廉的房租、方便的租賃手續、寬松的管理等優勢使城中村成為城市外來人口的重要聚居地。隨著城中村改造進程的加快,外來務工人員租房問題已越來越凸現。2009年8月,隨著西安市雁塔區后村拆遷工作的啟動,將近3萬的流動人口都面臨著租房難的問題。雖然城中村村民為了獲取更多的租金使亂搭亂建現象極為嚴重,但其在緩解城市政府對于大量的外來人口居住安置問題上所起到的積極作用是不容忽視的。

由上可知,城中村改造大大減小廉租房的供應量,因此政府在對城中村改造的同時更應加強廉租房的建設力度,做好城中村的整體規劃,改造城中村的同時,也推動了住房供應體系的健康發展。

1.2.2 對商品房供給的影響

經調研發現,西安市城中村改造項目的容積率都較高,價格也比同地段普通商品房要低一些,如蓮湖區的“芙蓉新天地”、“古都西苑”等。這些改造項目的容積率基本上在5左右,有些甚至達到了6;其戶型以80-120平方米、二室和三室為主;均價在3500元/平方米左右,與同地段商品住房相比價格低1000-1500元/平方米。可見,城中村改造的商品住房項目無論是在戶型還是價格定位上都在一定程度上滿足了那些真正需要購房來改善居住條件的中低收入階層,解決了住房市場的剛性住房需求。

1.2.3 對住房供應總體的影響

根據2008年規劃,到2012年底,西安市將提供住房總量為5866萬平方米,土地來源主要是城中村改造,其中普通商品住房3654萬平方米;經濟適用房573萬平方米;單位職工住房554萬平方米;城中村改造安置用房199萬平方米;廉租住房22萬平方米。其中套型面積90平方米以下的商品住房,占各類商品住房供應總量的70%以上。預計到2012年末,西安市人均居住面積將由2008年底的28.51平方米增加到30.15平方米。

從以上數據看出,政府規劃在這四年中商品房的供給以中小戶型為主;經濟適用房方面以平均每戶建筑面積80平方米計算,這四年間將會為西安市提供71625套經濟適用房,可見在城中村改造的同時政府也加大了經濟適用房的建設力度;但在廉租房建設方面,以每戶建筑面積50平方米計算,這四年中的廉租房供給量也只有4400戶,遠低于市場需求,這顯示政府對廉租房的重視程度還很低。但總體來說,西安市的住房供應體系正在努力朝健康的方向發展。

2 建議

2.1 通過城中村改造推動保障性住房建設

據了解,杭州市已將外來務工人員公寓建設納入城中村改造項目中來解決其居住問題。鄭州市則通過借助城中村改造大力推進廉租房、周轉房等保障型住房項目建設,滿足外來務工人員的居住需求。這些成功的例子值得參考,但也應結合西安市的實際情況采取相應的方案,在合適的區域將一部分城中村改造為商品房和經濟適用房,另一部分改造為合法的廉租房;此外也應多設計一些小戶型,除滿足房主自己居住外,便于將多出的房屋出租。具體情況視“城中村”區位地段、產業結構調整與升級及暫住人口安置數量等影響因素而定。

2.2 城中村改造應體現靈活性和多樣性

首先對城中村的規劃應符合其周邊環境未來的發展趨勢,將住宅、商業和服務業項目建設與城中村改造有機結合,因此規劃設計中應帶有可變性和靈活性。同時考慮到城中村負載著一定程度的經濟職能,如房屋出租、商品銷售等,因此改造后的住宅應考慮上層居住、下層經營的布局特點。

げ慰嘉南:

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