關于我國古城鎮旅游開發的思考

信曉陽

【摘 要】本文在分析我國古城鎮開發的問題和模式的基礎上,對古城鎮的價值進行了重新解讀,提出了三權分立的古城鎮開發新模式,它的核心在于如何保持政府、社區、開發商三方利益的均衡。

【關鍵詞】古城鎮;旅游開發;三權分立

中圖分類號:F590文獻標識碼:A 文章編號:1009-8283(2010)07-0047-01

1 我國古城鎮旅游開發存在的問題

1.1 同質化現象嚴重

古城鎮在保護與開發的過程中,多數采取同樣的修繕方法和開發模式,導致古城鎮原有的靈氣消失,成為在同樣包裝下的產品,沒有個性可言。

1.2 過度商業化,原真性缺失

古城鎮商業化隨著旅游的發展不斷加劇,無特色旅游商品的泛濫以及日漸濃烈的商業氣息都在侵蝕著古城鎮的自然環境和人文氛圍。

1.3 文化涵化現象

隨著國內各地的古城鎮開發進行地如火如荼,古城鎮居民同外界有了越來越多的接觸。古城鎮中富有特色的民俗傳統、民俗活動要么被膚淺的包裝加以推廣,要么隨著古城鎮的商業化而消逝湮沒。

1.4 空心化導致古城鎮韻味缺失

很多古城鎮以保護為名,把原先生活在古城鎮的居民遷出,認為保住了建筑就是保住了古城鎮的全部,造成古城鎮的空心化。

2 古城鎮的倫理學價值解讀

2.1 價值解讀

從社區的角度看,古城鎮的根本屬性是生活,特別是地方居民獨特完整的生活模式、親切的人際交往方式以及流傳下來的生活藝術。這些寶貴的情感資源,是古城鎮的生命。失去了居民的生活氣息,古城鎮只能是一具空殼。為了真正地做到保護古城鎮文化,使古城鎮價值在新時代得到提升,首先就要傳承社區傳統生活,延續居住區情感,重視社區利益。

從旅游者的角度看,旅游者希望看到的不是被過度商業化、原真性缺失、生態人文環境破壞嚴重、空心化加劇的古城鎮,而是鮮活的、具有當地濃厚民俗文化和生活氣息的古城鎮。這樣的古城鎮才是旅游者向往的,會受到心靈震撼和文化洗禮的地方。

2.2 利益解讀

古城鎮的開發涉及到三方主要的利益相關者——政府、社區和開發商。

2.2.1 政府

經濟效益:有利于調整產業結構,增加稅收收入,拉動當地GDP的增長,從而提高人民生活水平。

社會效益:有利于加大市政建設和環保項目的投入,增加就業機會,體現政府的公共責任。

文化效益:有利于對文物和當地民俗等非物質文化遺產的保護,同時古城鎮作為文化遺產,是當地對外宣傳的名片。

2.2.2 社區

經濟效益:包括古城鎮使用權出租的固定收益和參與古城鎮開發的浮動收益。

文化福利:對當地文化的整理、挖掘和再現,有利于民俗文化等非物質文化遺產的傳承與發展。

環境生態福利:污水及垃圾的處理、廁所的改建、治安的加強,有利于改善古城鎮臟亂差的環境。

物權監督福利:在古城鎮的開發協議上明確開發商的責任和義務,古城鎮派駐監委會對開發商的運營進行必要的監督。

2.2.3 開發商

開發商的利益主要表現為經濟利益。包括門票等固定收益和優質物業的保留與經營、特許經營、文化產業等浮動收益。

3 我國古城鎮旅游開發的探討

3.1 完善古城鎮的立法體系

根據《歷史文化名城名鎮名村保護條例》,在協調政府、社區、開發商利益的基礎上,筆者認為,應完善管理、監督、財務、公共參與等制度,并將古城鎮的總體規劃、控制性規劃上升為地方性法規的高度,從而完善我國整體古城鎮立法體系。

3.2 三權分立的開發模式

在古城鎮的開發上,迫切需要解決的一個核心問題是如何均衡政府、社區和開發商的利益。古城鎮的開發要在保護政府和開發商利益的基礎上重視社區利益的實現,將社區參與納入到開發體系中。因此建議采取政府、社區、開發商共同參與,三權分立的開發模式。具體措施如下:

(1)政府

從戰略角度,進行總體的宏觀調控。政府通過在立法、稅收、財政支持、文物保護、市政建設等方面對古城鎮的開發進行調控,實現政府的公共職能。

(2)社區

借鑒我國土地流轉的經驗,社區將古城鎮土地和民居等資源運作在集體的平臺上(個人不允許私自出賣,借鑒麗江模式),通過使用權出租和入股等方式,與開發商共同成立旅游開發公司,進行古城鎮的開發。社區收益包括出租土地的固定收益和公司分紅的浮動收益。

社區并不涉及到古城鎮具體的運營,而是通過監督權、財務權和判決權維護自身的利益。

監督權:社區通過向公司派駐監委會,監督公司的正常運營。

財務權:社區派人擔當公司的出納,實行財務公開制度。

判決權:開發商若違反古城鎮規劃上的規定,如擅自改變某地段的用地性質或破壞原始建筑等,社區有權按規定扣除開發商的部分年終分紅。

(3)開發商

主要負責古城鎮的日常運營。開發商的收益主要來自古城鎮開發的經營收益,因此需要更多的考慮如何通過商業業態的布置和民俗表演等形式獲取經濟效益。

如何解決開發商和社區在古城鎮經營收益分配上的矛盾,歷來是古城鎮開發的焦點。因此,筆者建議開發商成立集團公司,下轄旅游開發公司、旅游地產公司、物業管理公司、文化產業公司等子公司。旅游開發公司負責古城鎮門票和商業租售;旅游地產公司負責開發商自有商業(如酒店)和古城鎮擴建區域的運營;物業管理公司負責收取停車、水、電、場地租貸、物業管理等費用;文化產業公司負責節慶活動、表演、影視拍攝、文化產業投資等。在其中,開發商與社區合資的只是旅游開發公司,公司具體經營的資產分為兩種情況,如果古城鎮收取門票,公司主要以門票收入為主,商業租售的收入歸開發商所有;如果古城鎮不收取門票,公司的運營主要以商業租售為主。

在古城鎮的空間布局上,借鑒古代“市坊分離”的城市規劃理念,規劃對古城鎮進行功能切割,將核心區和外圍區結合起來,古城鎮居民在核心區中居住,保留古城鎮的民俗文化和傳統生活方式;將外圍的部分民居改為商業進行開發。考慮到旅游開發帶來游客的增多,而古城鎮容量有限,如果不進行空間的拓展,勢必會導致古城鎮居住和游覽功能的沖突。因此建議參照原有環境將古城鎮放大,在其外圍擴建一些區域,增加容量空間,將古城鎮缺失的功能進行填補。

在古城鎮的外圍和擴建區域,可以借鑒商業地產中保持優質物業的做法,挑選部分物業和公共區域,以租貸的形式競拍使用權。古城鎮開發的初期,使用權的期限以2-3年為宜,主要以規避風險為主;中后期,使用權競拍的期限一般為5-8年。

げ慰嘉南:

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