關于萊蕪市房地產業健康發展的調查與對策

◎ 萊蕪市環衛處 王 艷 萊蕪市房管局 古憲軍

房地產業既是國民經濟的先導產業，也是現代服務業的重要組成部分。房地產行業的發展不僅關系到每一個居民的切身利益，而且也涉及到其他眾多行業的發展。筆者近期對山東省萊蕪市房地產業發展情況進行了調查，并提出房地產業健康發展的相關對策。

一 萊蕪市房地產業發展現狀及特點

（一）房地產開發情況

截止2009年底，該市共有房地產開發企業62家，管理和技術人員900人。其中二級資質3家，三級資質8家，四級資質17家，暫定資質12家，項目資質19家。近三年來，該市房地產開發投資除2008年受金融危機影響下滑外，整體呈上升趨勢。三年累計完成投資42.89億元，其中，2007年完成房地產開發投資13.55億元；2008年完成房地產開發投資12.84億元，同比下降5.23%；2009年完成房地產開發投資16.5億元，同比增長31.8%。2009年投資增幅首次超過全國、全省平均水平。2009年，全國房地產開發投資同比增長16.1%，全省增長19.1%，增幅位于全省前四位。三年累計竣工面積214.62萬平方米。其中，2007年，施工面積210.07萬平方米，竣工面積69.37萬平方米。2008年，施工面積207.53萬平方米，竣工面積78.99萬平方米，同比增長13.87%。2009年，施工面積244.4萬平方米，竣工面積66.26萬平方米，同比下降12.73%。

（二）商品房銷售情況

近三年累計銷售商品房19175套，2007年該市共銷售商品房6429套，總建筑面積66.87萬平方米；2008年，該市共銷售商品房5677套，總建筑面積60.18萬平方米，同比下降10%；同期全國商品房銷售面積同比下降19.7%，全省增長2.9%。2009年我市共銷售商品房總套數7069套，總建筑面積77.03萬平方米，同比上漲28%，高于全省同期水平；同期，全國商品房銷售面積同比增長42.1%；全省增長25.9%。

近三年該市商品房銷售價格穩中趨升，但總體較全省同期平均水平略低。具體為：2007年該市商品房平均價格2690元/平方米，全省房屋平均價格2914.98元/平方米。2008年該市商品房平均價格3061元/平方米，同比上漲5%；全省房屋平均價格3073.45元/平方米，同比上漲5.43%。2009年該市商品房平均價格3290元/平方米，同比上漲7.04%；2009年全國商品房成交價格達到4695元/平方米，同比上漲24%，較去增長813元，全省平均房價為3514.56元/平方米，同比上漲14.38%。

（三）房屋登記交易情況

近三年共辦理各類房屋登記34324宗，其中2009年在國家經濟形勢企穩回升、房地產優惠政策接續出臺和我市剛性需求放量的綜合作用下，房產登記交易特別是存量房交易同比出現較大增長。2007年辦理各類登記11762件，其中轉移登記6535件。2008年辦理各類登記7478件，其中轉移登記2734件，同比下降58%。2009年辦理各類登記15084件，其中轉移登記3994件，同比增長46%。

二 萊蕪市房地產業存在問題及發展市場分析

（一）萊蕪市房地產業存在的主要問題

通過調研分析，萊蕪市的房地產市場總體上是平穩健康的，市場主要是自住性消費、剛性需求，投機少，房價基本上沒有出現大起大落的情況。但具體來講，由于該市房地產開發起步較晚，起點較低，不同程度地存在一些制約發展的問題。主要是：

1、房地產開發企業整體實力不強，竟爭力差，且沒有形成品牌。全省二級資質以上開發企業254家，而該市僅有三家，全省一級資質企業有38家，該市沒有一家，62家開發企業中項目資質占30%以上，年度有開發經營項目的企業不足35家，缺少龍頭企業，企業總體實力不強，企業品牌意識較弱，競爭力不足。

2、市場供應結構不盡合理。近年來，居民消費理念日趨理性，消費模式趨于多樣，隨著房價的整體上升，消費者特別是中低收入家庭，對中小戶型的住宅需求明顯增加，部分開發企業在項目開發前未充分考慮項目的區位、市場需求和發展趨勢，開發的套型以大戶型居多，中小戶型相對較少，造成市場供應結構現狀與實際需求還有不相適應的地方。

3、房地產市場秩序有待進一步整頓和規范。目前，該市房地產市場還不同程度地存在重開發、輕管理，個別開發企業利用信息不對稱與不透明，違規銷售、不按期交房等，不僅擾亂了房地產市場秩序，還造成消費者因無法正常辦理房產證，引發投訴、信訪等社會問題。同時，城中村及建成區周邊村借拆遷改造名義出售小產權房等，都對正常的房地產市場造成一定沖擊。

（二）萊蕪市房地產業健康發展市場分析

房地產業是國民經濟的重要支柱產業，對推進城市化進程、提升城市品位和形象、拉動經濟增長和相關產業發展等都具有重要的作用。據統計，每增加1億元房地產開發投資，就會帶動其他產業總產出增加1.6億元，每100元房地產業的消費，大概可拉動120元相關的消費需求，每增加100個房地產業的就業，大概可以拉動200個其他部門的就業。這種對經濟的直接拉動作用是任何一個行業無法比擬的。該市在房地產業健康發展方面具有以下幾個特點：

一是城鄉一體化發展為房地產業健康發展注入了生機。該市2008年被確定為山東省統籌城鄉一體化試點城市，按照規劃，該市1070個村將集中規劃為500多個集中居住區，必將騰出大量建設用地，同時，2010年該市政府決定用三年時間改造城中村800萬平方米，這都為投資房地產業帶來了前所未有的發展機遇。

二是該市區位優勢為房地產業快速發展帶來更加便利條件。該市于2006年提出接軌濟南，融入濟南都市圈的戰略思路，經過幾年的發展，濟青南線經該市貫通，毗鄰濟南的雪野旅游區已初具規模，去年中國國際航空體育節暨第二屆全國航空運動會在雪野旅游區成功舉辦，并將舉辦地永久選擇在萊蕪，締造出一座“航空運動之城”，在拉動旅游產業的同時，將極大地擴展萊蕪房地產業投資空間，拉動商業地產、投資性地產的快速增長，使萊蕪以剛性需求為主的房地產業，變為剛性需求、投資性需求并進的發展格局，居住地產、商業地產及投資性地產將實現有機結合，這些都將拉動開發投資的持續增長。

三是潛在的需求為市場健康發展提供了空間。從市場經濟法則看，決定房地產業發展的要素是市場供求關系，有需求才有供給，房市走勢最終取決于購買力。就該市來說，首先是剛性需求大。目前該市城鎮化率為50%，根據該市統籌城鄉一體化目標，2012年城鎮化率將達58%，屆時新增城鎮人口10.16萬人，按人均住房面積30平方米計算，則需新增住房面積305萬平方米，每年需新增住房面積76萬平方米。其次是改善性需求大。隨著經濟的發展和居民生活水平的提高，居民住房改善性需求也將進一步加大。按目前我市城市人口11萬戶計算，每戶增加10平方米，即需新增住房面積110萬平方米。

因此，無論從房地產業的支柱產業看，還是從產業機會、消費需求、發展空間看，該市房地產業都具有健康發展市場潛力。

三 促進房地產業健康發展的對策

（一）科學制定房地產業發展規劃

一是著力打造新的聚居區。并集中建設各類學校、體育公園、文化中心、現代化的大賣場等配套性的商業地產，逐步發展成為新的聚居區。二是推進老城區改造。主要是企業搬遷和城中村改造。著眼城市的可持續發展，堅持精品意識，提升城市整體功能和改善居民居住水平。大力開展以地招商、以項目招商，吸引社會資金參與，重點組織市內外開發企業積極參與舊城改造項目和新社區建設。三是大力發展農村房地產市場。加快推進集中居住區建設，引導、支持房地產開發企業開發建設農村集中居住區，激活農村房地產市場。

（二）鼓勵農民進城購房，增加住房有效需求

探索“以宅基地換住房”方式，出臺農民以宅基地換取中心鎮、小城鎮集中居住區住宅政策。鼓勵自愿放棄宅基地使用權的農村居民進入城鎮（市）購買商品住房，可在購房地就近安排解決其子女入中小學完成義務教育。保留其土地承包經營權，鼓勵依法自愿有償進行流轉。

（三）加強對房地產市場監管，形成公平的市場環境

加強對虛假廣告、合同欺詐或驗收不合格房屋交付使用以及惡意棄建配套設施等行為進行查處，積極構建誠實守信的市場環境，提高房地產企業誠信經營意識。全面監測全市房地產市場運行狀況，分析市場供求，搞好市場預測和監測分析。同時，大力培育發展房地產中介市場，為交易雙方提供便利。