七月房地產政策走向十大看點

◎ 本刊記者 黎林峰

低迷的市場、持續下滑的成交量，觸發了對宏觀經濟的擔憂，適度調整政策方向的論調又再次抬頭。與房地產調控或將誤傷宏觀經濟的觀點相左，業內人士認為，新政三個月，房地產市場深層次的問題并沒解決，輕言放松或改變政策方向還為時過早。

我們按時間順序可以梳理出七月房地產政策走向的十大看點，從中不難發現，調控基調和方向沒有放松，一系列的政策動向表明，調控政策的連續性和穩定性毋庸置疑。

看點一：國土部四大舉措積極調控

7月4日，國土資源部在大連舉行全國國土資源廳局長座談會。會議透露，2010年的供地指標要比2009年10萬公頃供地指標增長80%，達到18.5萬公頃，其中保障性住房用地高達70%。這是2010年4月15日國土資源部下達保障性住房供地指標后，對2010年土地供應計劃，特別是對民生用地加大供應計劃的進一步明確。

國土資源部部長徐紹史在會上表示，下半年要積極參與房地產調控。根據年初供地計劃，要保障房地產特別是保障性住房建設土地供應，及時向社會披露供地情況；開展房地產企業土地專項治理，系統清理房地產閑置土地；完善土地出讓合同，加強批后監管；進一步完善土地招拍掛制度。

看點二：重慶市率先推出公租房暫行辦法

7月10日，重慶市公布了國內第一個政府公共租賃房的管理暫行辦法--《重慶市公共租賃住房管理暫行辦法》。該辦法規定，這些公租房的租期為5年，如果承租人在租賃期內超過政府規定收入標準的，“應當退出公共租賃住房”。 上述《暫行辦法》明確了重慶公租房建設資金的四個來源渠道，分別是中央安排的專項資金，財政年度預算安排資金，土地出讓收益的5%，銀行、非銀行金融機構和公積金貸款，以及發行債券等。重慶市還規定，如公租房購買者要出售，只能“由政府回購，回購價格為原銷售價格加同期銀行存款活期利息。”租金每 2年調整一次。

看點三：住房城鄉建設部、銀監會公開否認樓市調控將松動

7月12日，針對近日部分網絡媒體稱房地產市場調控有關政策可能取消的報道，住房和城鄉建設部有關負責人表示，下一階段，住房和城鄉建設部將督促各地繼續堅定不移地貫徹《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》及相關配套政策措施。住房和城鄉建設部將督促各地繼續嚴格執行差別化的住房信貸政策，在支持居民合理住房消費同時，堅決遏制投資投機性購房；繼續采取積極措施，促開工、促銷售，努力增加普通商品住房供應，加快推進保障性住房建設和各類棚戶區改造；繼續加強房地產市場監管，促進房地產市場平穩健康發展。

銀監會新聞發言人同日也表示，銀監會對于各商業銀行貫徹落實國務院《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》以及住建部、人民銀行和銀監會《關于規范商業銀行個人住房貸款中二套房認定標準通知》的政策要求和標準沒有任何變化，要求各商業銀行要嚴格執行，不能動搖。

看點四：70大中城市房價15個月來首度環比下跌

7月12日，國家統計局發布數據顯示，6月份全國70個大中城市房價同比上漲11.4%，漲幅比5月縮小1個百分點，漲幅連續兩個月縮窄；環比下降0.1%，這是自去年3月以來，全國房價首次出現環比下跌，5月份為上漲0.2%。6月全國商品房成交面積9200萬平方米，成交金額4000億元，比5月大幅提升。整個上半年，全國商品房銷售面積3.94億平方米，比去年同期增長15.4%，增幅比前5月回落7.1個百分點；商品房銷售額1.98萬億元，同比增長25.4%，增幅較前5月回落13.0個百分點。

玉環市國土資源局掀起業務報件內審復核“大革命”（王億寧）...................................................................6-32

上半年，全國房地產開發投資19747億元，同比增長38.1%，其中，商品住宅投資13692億元，同比增長34.4%，占房地產開發投資的比重為69.3%。6月當月，房地產開發完成投資5830億元，比上月增加1845億元，增長46.3%。上半年，全國房地產開發企業房屋施工面積 30.84億平方米，同比增長28.7%；房屋新開工面積 8.05 億平方米，同比增長 67.9%；房屋竣工面積2.44億平方米， 同比增長18.2%，其中，住宅竣工面積1.96 億平方米，增長15.5%。上半年，全國房地產開發企業完成土地購置面積18501萬平方米，同比增長35.6%，土地購置費4221 億元，同比增長 84.0%。6月份，全國房地產開發景氣指數為105.06，比5月份回落0.01點，比去年同期提高8.51點。

看點五：住房和城鄉建設部強調全面提高住房保障工作水平

7月15日，住房和城鄉建設部在廣州市召開了保障性住房管理工作座談會。會上，住房和城鄉建設部副部長齊驥強調，要建管并重，全面提高住房保障工作水平，同時指出要抓緊制定公共租賃住房政策措施。

齊驥表示，保障性住房管理工作仍然存在認識不到位、各地區管理工作不平衡、使用和交易環節日常管理問題突出等問題。

齊驥要求，各地要結合當前住房保障管理工作中存在的問題，重點抓好三個方面的工作，努力提高保障性住房管理水平。一是加強準入審核管理。要合理確定準入條件，規范審核流程，創新審核手段，公開分配過程。二是強化使用過程管理。要完善合同管理，實行動態管理，強化日常服務，健全退出機制。三是建立健全監管機制。要加強內部監督,實行辦事公開,強化社會監督，建立誠信檔案。

齊驥還就近期住房保障重點工作進行了強調。一是抓好今年保障性安居工程的開工建設，確保全年工作任務順利完成。二是加快保障性住房建設規劃編制工作。三是抓緊制定公共租賃住房政策措施。四是強化保障性住房工程質量監管。五是組織開展對保障性住房準入對象和入住之后使用情況的核查。

看點六：公積金貸款支持建設保障房

7月17日，住房和城鄉建設部部長姜偉新在哈爾濱出席“2010中國市長論壇”時透露，國務院已批準利用住房公積金貸款支持保障房建設，并確定北京等28個城市作為試點地區。

7月28日，湖南省長沙市獲得住房和城鄉建設部批準，允許使用公積金貸款支持保障房建設，并成為全國28個獲批試點地區中，第一個對外披露具體項目的城市。

上述批文依據的是2009年10月住房和城鄉建設部聯合七部委下發的一份文件。這份《關于利用住房公積金貸款支持保障性住房建設試點工作的實施意見》，允許各地利用住房公積金結余資金的 50%發放保障性住房建設貸款，并規定必須定向用于經濟適用住房、列入保障性住房規劃的城市棚戶區改造項目安置用房、特大城市政府投資的公共租賃住房建設。據悉，在該文件下發之后，全國有30個省市向住房和城鄉建設部提出了試點申請。

依據2002年重新修訂后的《住房公積金管理條例》，公積金只能用作廉租房建設補充資金。目前，借助國務院批復試點的方式，試點城市可以運用大批閑置的住房公積金存款，用于資金緊張的保障房建設。

看點七：保險資金、企業年金有望進入公租房領域

7月19日，在上海市政府的金融工作會議上，上海市市長韓正透露，在上海的公共租賃房建設上，保險資金和企業年金有望進入這個領域。

韓正說，目前研究的方案有兩個。一個是上海的每個區都建立公租房運營公司，市、區各級政府都出資，然后從銀行貸款，之后購買享受了優惠政策、價格低廉的房屋進行出租。用租金來付息還本。韓正說：“這個方案可行，但規模肯定做不大。”另外一個方案是運用非財政預算資金，例如保險資金、年金等這些低成本資金。這些有政府背景的資金存在銀行里的利息回報非常低，年息只有 1.7%-1.9%。用這些低成本資金去購買政府建的、有優惠政策的房屋，然后交給區里作為公租房，每個區成立一個運營公司，租金回報就是這部分低成本資金的回報，肯定要比 1.9%高得多，而且政府可以承諾擔保。由于公租房的租金回報長期、穩定，而且公租房產權還有增值的空間。因此非常適合這些低成本資金。當這部分資金要退出的時候，政府可以收購，當然是以比較便宜的價格回購。

7月20日，中國保監會一位人士表示，“保險資金投資不動產、PE的政策還在走程序；投資政策方面，近期不會有新的動作。”

業內人士認為，險資不動產的投資可能會先行開放進入公租房。因為投資公租房更符合國家宏觀經濟戰略的安排，亦頗具長期市場投資潛力。

企業年金的投資政策也有松動跡象。7月13日，人力資源和社會保障部基金司調研員王強曾透露，人社部正在修訂《企業年金基金管理試行辦法》，可能將提高企業年金投資股票等權益類產品的比例。

看點八：上海加大改善民生工作力度

上海市長韓正 7月27日在上海市第十三屆人大常委會第二十次會議擴大會議上，針對未來上海房地產市場調控的方向表示，當前主要做好兩項工作，首先堅決貫徹落實國務院有關房地產調控的各項政策措施。其次，要結合大城市的實際，建立起科學調控需求的有關政策。在談及住房問題時，韓正表示，今年下半年，上海將以推進保障性住房建設為重點，繼續加大改善民生工作力度。下一步，上海市委、市政府將繼續堅持“兩個體系、三個為主”的方針推進住房改革。“兩個體系”即市場體系和保障體系，“三個為主”，即以市民為主、以居住為主、以普通商品房為主。韓正透露，經過上海市委、市政府研究，下半年，擬進一步放寬申請廉租房和經濟適用房的準入條件。“一方面是經濟適用房要放寬準入，另一方面，今年下半年要在中心城區全面推開，有條件的郊區也逐步推開。”韓正進一步透露，上海還將加快推進公共租賃房建設，目前正在研究和細化公共租賃房可持續運作機制。“我們正在研究一套可持續的、科學的運作機制，由政府主導，市場化的運作機制可以在其中體現，目前社會資金的進入，各方面積極性都非常高，我們考慮以后公共租賃房的管理、運行和產權可能是完全分離的，具體方案還在細化。”

看點九：上海房產調控細則下半年出臺

7月29日，上海市發改委主任周波向市人大常委會做《關于上海市 2010年上半年國民經濟和社會發展計劃執行情況的報告》中透露的數據顯示，今年以來，上海商品住房價格過快上漲勢頭得到初步遏制，成交量亦大幅下降，最高銷售面積降幅達 86%。周波在報告中還指出，預計上海商品住房全年成交比上年大幅下降。周波透露，2010年下半年要做到“三個穩定”：穩定市場預期，全面落實國家房地產調控政策，出臺本市房地產市場調控實施細則，堅決抑制投機炒作，進一步規范房地產市場秩序。穩定新房供應，加強房地產開發企業建設銷售全過程監督，規范新建樓盤開發建設和上市供應節奏，避免市場供應出現驟升驟降。穩定土地供應，保證經營性用地特別是住宅用地供應力度，探索優化土地出讓方式確保工地計劃全面落實。

看點十：上半年住房用地實際供應量同比增135%

中國政府網7月31日消息，國土資源部對各省(區、市)2010年1-6月住房用地供應情況進行了匯總分析，上半年住房用地供應呈現四個特點：一是住房用地供應總量大幅增長。根據各地上報數據，全國31 個省(區、市)和新疆生產建設兵團2010年1-6月住房用地實際供應量5.6萬公頃，與去年同期實際供應量(2.4 萬公頃)相比增加約135%；二是住房供應結構更趨合理。保障性住房、棚改房和中小套型商品房(以下簡稱三類住房)用地供應量為4.2萬公頃，占1-6月住房用地實際供應量的75%；三是保障性住房用地增長明顯。1-6月，全國保障性住房用地實際供應量9472公頃(其中棚戶區改造中保障性住房用地為3526公頃)，與去年同期實際供應量(4073公頃)相比增加約133%；四是整體上東部地區落實力度大。從全國來看，東部地區落實情況較好，其中，天津、北京和江蘇等省(市)政府高度重視，提前謀劃，及時組織土地供應，優先安排保障性住房用地，土地、規劃、資金三到位，實現了時間過半，任務完成過半，目前計劃落實比例分別達到 90%、60%、50%以上。