住房公積金建設公共租賃房初探

◎ 天津市住房公積金管理中心 田 浩

為完善住房公積金制度,保障中低收入繳存職工的住房權益,幫助中低收入職工實現“住有所居”目標，現就利用住房公積金直接投資建設公共租賃房（以下簡稱“租賃房”），向中低收入繳存住房公積金職工出租問題進行初步探討。

住房公積金建設租賃房的重要意義

用住房公積金建設租賃房，向中低收入繳存職工出租，具有以下五方面積極意義。

首先，用住房公積金建設租賃房是完善住房公積金制度的需要。

以天津市為例， 1992年建立住房公積金制度，截至2009年底，有212萬職工建立住房公積金，累計歸集住房公積金873億元，提取住房公積金410億元，發放個人住房貸款723億元。

住房公積金制度建立近20年來，在支持繳存職工解決住房問題上發揮了積極作用，但是住房公積金使用是以中高收入職工購房貸款和提取為主，而大部分中低收入職工由于收入低沒有能力購房。在全市建立住房公積金的職工中，有150萬繳存職工符合住房公積金貸款和提取政策。其中，月收入高于全市在崗職工月平均工資（以下簡稱“全市月平均工資”）的有62萬人，占41.5%，月收入低于全市月平均工資的有88萬人，占58.5%；在150萬符合住房公積金貸款和提取政策的繳存職工中，已使用住房公積金購房的職工有48萬人，占符合住房公積金貸款和提取政策職工的32.2%。其中，月收入高于全市月平均工資的有32萬人，占月收入高于月平均工資職工的52%，月收入低于全市月平均工資的有16萬人，占月收入低于月平均工資職工的18.1%。

用住房公積金建設租賃房，以低于市場租賃價格向中低收入繳存職工出租，轉變以支持購房為主的政策取向，實行支持購房、租房并重的原則，可以改變住房公積金以支持中高收入職工為主的使用結構，使中低收入職工受益于住房公積金，實現“住有所居”，體現住房公積金制度的互助性。

其二，用住房公積金建設租賃房是解決中低收入職工住房的需要。

天津市繳存住房公積金的中低收入職工大多數沒有購房能力，但社會又不能為其提供相對穩定的住房來源。截至2009年底，天津市符合住房公積金貸款和提取政策的繳存職工中，有88萬人均收入為1905元，其中有72萬職工沒有直接購房能力。且30歲以下職工有31萬人，其月平均收入僅為1724元，更無能力購買住房。按照房價收入比計算，分別達到14∶1和16∶1，是國際通行水平的3.5倍和4倍。這些中低收入職工，尤其是工作年限較短的中低收入職工，很難通過購房解決住房問題。因此用住房公積金建設租賃房，向低收入繳存職工出租，是解決中低收入職工住房的迫切需要。

其三，用住房公積金建設租賃房是為政府解決中低收入職工住房的需要。

隨著住房保障政策的逐步完善，對享受政府最低生活保障等低收入人群，可通過廉租房等保障性住房解決基本住房；對中高收入職工，可通過購買商品房、私產房等市場化手段解決住房。但是，處于這二者之間的大多數中低收入職工住房卻長期得不到有效解決。特別是在房價快速上漲的背景下，中低收入職工希望政府有效解決其住房的呼聲越來越高。因而，利用住房公積金建設租賃房，以低于市場租賃價格出租給中低收入住房公積金繳存職工，既符合國務院關于“倡導住房租賃消費”的要求，減輕政府面臨的社會壓力和保障房建設資金壓力，又是解決民生問題、保障社會穩定的體現。

其四，用住房公積金建設租賃房對穩定商品房價格起到積極作用。

目前，國務院、住房和城鄉建設部、國土資源部等部門相繼出臺了穩定商品房價格、抑制房價過快上漲的措施。用住房公積金建設租賃房，一方面可為房地產市場提供穩定的資金和住房供應，直接起到抑制房價過快上漲的作用。另一方面，能夠有效解決中低收入職工特別是工作年限較短、具有剛性住房需求的青年職工的住房問題，從而有效緩解市場供需矛盾，起到抑制房價過快上漲的作用。

其五，用住房公積金建設租賃房可通過建立持續、穩定的投資及回收機制防范資金風險。

持續、穩定的投資及回收機制體現在以下四個方面：一是住房公積金新增歸集余額逐年持續、穩定增長，租賃房建設投入資金可得到充分保障；二是個人住房公積金貸款產生的增值收益和租賃房出租產生的租金收入逐年遞增且有持續、穩定的增長來源，租賃房建設回收資金可得到充分保障；三是以住房公積金建設的租賃房，以低于市場租賃價格出租，且承租人均為正常繳存住房公積金的職工，其繳納的住房公積金可用于支付房租，租金收繳的風險可基本控制。四是這種持續、穩定的投資及回收機制，可以保證租賃房投入資金、償還資金和租金收入在一個封閉的良性機制內循環運行，從而有效防范資金風險，確保資金安全。

住房公積金建設租賃房原則

首先，住房公積金直接投資建設租賃房。

每年用住房公積金凈增值收益（扣除計提風險準備金和管理費用）和租賃房凈租金收入（以市場租賃價格70%計算，租金收入中扣除25%的租賃房維修基金和管理費用），償還租賃房建設資金和利息。用住房公積金凈增值收益和租賃房凈租金收入回收建設資金，使建設資金有持續、穩定的回收渠道，可以在15年內用回收資金充分覆蓋投入資金和利息，達到投入資金與回收資金的平衡。以天津為例，從2010年至2025年，可投資租賃房建設資金和利息約680億元（建設資金約600億元，利息約80億元），可建成租賃房1000萬平米、套均建筑面積50平米租賃房20萬套。到2025年，住房公積金凈增值收益和租金收入690億元，盈余約10億元，達到投入資金與回收資金的平衡。

每年按住房公積金歸集余額的一定比例用于租賃房建設。以天津為例，每年按住房公積金歸集新增余額的15%至20%用于租賃房建設，2010至2025年預計可投入住房公積金約600億元，可建成租賃房約1000萬平米，提供套均建筑面積50平方米租賃房20萬套。

其二，以增值收益和租金收入償還租賃房建設資金及利息，達到資金平衡。

其三，定向出租。

租賃房主要解決中低收入的住房公積金繳存職工的基本住房需求，出租對象應符合以下條件：

1.正常繳存住房公積金；

2.未通過住房公積金貸款、提取用于購房的；

3.承租人家庭（承租人及配偶）年收入不高于上一年度本市人均年收入的2倍或新參加工作不足五年；

4.承租人及配偶人均住房建筑面積不超過15平方米或承租人家庭住房建筑面積不超過40平方米。

租賃房建設及管理運作模式

租賃房建設及管理采取管委會決策、公積金中心管理、專門機構運作、資金封閉管理的運作模式。

首先，住房公積金管理委員會決策。

住房公積金管理委員會負責租賃房建設和出租等政策審議決策，租賃房年度資金使用和項目建設計劃審核審批。

其二，住房公積金管理中心管理。

住房公積金管理中心負責草擬租賃房建設、租賃等政策；負責租賃房投資與資金回收管理；負責租賃房建設、租賃賬戶的資金監管；租賃房建成后產權歸住房公積金管理中心所有，住房公積金管理中心設立專門部門負責管理。

其三，專門機構運作。

1.政府指定租賃房建設的非營利專門機構，負責項目選址，通過招投標選擇承建單位、監理單位，以及租賃房建設管理等工作。

2.政府指定租賃房出租運營的非營利專門機構，負責審查承租對象條件、簽署租賃協議、收繳租金、選擇物業管理公司等管理工作。

其四，資金封閉管理。

1.租賃房建設機構在銀行開立專門賬戶，用于存放建設資金，不同項目應單獨開立資金監管賬戶。項目建設期按照項目進度支取所需資金，支取資金只能用于項目建設。

2.租賃房出租運營機構在銀行開立專戶，用于租賃房租金回收、維修基金及管理費用支付。

需政府提供的支持

鑒于住房公積金投資建設公共租賃住房是對住房公積金現有法規、政策的突破，并且是長期的工作，占用資金多，資金回收周期長，資金平衡工作量大，需要政府給予以下政策支持：

首先，確立上位法。

修改《住房公積金條例》將住房公積金投資建設公共租賃住房納入住房公積金使用范圍。

其二，享受土地供應優惠政策。

將住房公積金投資建設的公共租賃房項目建設用地納入保障房建設用地計劃，采取政府劃撥方式供應。

其三，稅費減免。

住房公積金投資建設的公共租賃房項目的租賃對象為正常繳存住房公積金的中低收入家庭，按照財政部和國家稅務總局《關于廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》（財稅[2008]24號）規定，在建設期及出租期內免交房產稅、營業稅、城鎮土地使用稅等稅費。

其四，租賃房項目規劃、選址方面的優惠政策。

考慮租賃房以出租為目的，租賃房項目在規劃選址時應給予以下政策：

1.租賃房項目應按區域分散布置，優選地鐵站口交通便利的區域，并有學校、醫院、銀行、超市等生活配套設施。

2.租賃房項目相對獨立，不與商品房、商用房等混建，且單個項目建筑面積控制在5萬平方米。