房價抗跌，不是一個人在戰斗

徽湖

2010年的房地產調控正以前所未有的力度砸向房地產，從4月15日迄今已經過去兩個月，樓市迅速從巔峰跌入低估，開發商和購房者保持高度默契進入觀望狀態，由于首付及貸款利率提高，同時拒絕以貸款形式購買第三套房，因此投資客迅速撤離一線城市，開始轉戰二、三線城市或其他領域。而自助型客戶由于購買力有限，因此渴望房價下跌后試圖“抄底”。在新政中受到傷害最大的就是改善型客戶，由于貸款門檻的提高以及月供壓力的加大，無疑把升級換代客戶推向觀望陣營。

三類客戶兩類觀望、一類撤出，因此樓市成交量開始呈現直線下降趨勢。據相關統計數據，4-5月全國商品房成交同比下降60%，一線城市北京、上海眾多新開盤項目甚至出現零成交的尷尬局面。與銷售量的暴跌相比，房價下降的腳步就滯后許多，甚至4月份全國的房價同比出現了0.75%微漲。這與購房者和部分專家學者預估的房價即將暴跌可謂大相徑庭。當然進入5-6月份之后，不少開發商迫于資金壓力，不少項目開始出現打折促銷，來試探購房者價格觀望底線，比如恒大地產在全國采取8.5折的價格促銷。當然打折的項目也是魚龍混雜，不少開發商甚至玩起了“偽降”的把戲，先把價格調高，然后高調宣稱打折促銷，和商場買衣服如出一轍。

房地產作為中國的支柱產業，近年來拉動經濟增長尤其是關聯行業的發展可謂功不可沒，但由于房價的過度增長，引發了大眾對行業的不滿，普通大眾的房價收入比已經嚴重超出了國際警戒線，高房價對民生的危害有目共睹，房奴和城市蟻族的誕生就是最好的例證，同時因為購房的透支性消費也導致了其他消費的萎縮，這也是為何中國經濟增長的三駕馬車中，內需為何長期萎靡不振的重要原因。因此中國經濟要實現長期可持續的發展，中國房地產要回歸理性、健康之道，要緩解民生壓力，房價能否理性回落是關鍵，這恐怕也是中央此次下定決心、重拳出擊的根本原因及出發點。

房價停止暴漲，出現理性回落是調控的根本目標。但在媒體和部分迎合大眾心理的專家眼中，房價一定會出現暴跌，不出現腰斬就不算成功，這吊足了大眾的胃口，抬高了他們對房地產調控的期望。持這種心態的人可以理解，但最終的調控結局恐怕會讓他們失望。中央雖然三令五申要求控制房價，但在決策者心目中，也絕對不會容許房價暴跌，畢竟房地產關上下游聯行業多達50余個，如果房地產長期處于蕭條狀態，鋼鐵、水泥行業也會出現衰退。同時也會加劇社會的就業壓力，大量來自農村的建筑工人會引發農民工的失業潮，這些都是決策者最不愿意看到的場面。

同樣的壓力還來自金融部門，早在5月初，各大商業銀行就對房價下跌引發的房貸風險做了壓力測試，而且在第一時間就公布了測試結果。4大商業銀行公布的結果高度一致，那就是容許房價下跌30%，在此范圍內，房貸是安全的，風險是可控的。但言外之意亦非常明確，那就是房價一旦下跌幅度超過30%，就有可能出現大量的違約甚至斷供風險，這對中國的金融系統無疑是個巨大的沖擊，08年次貸危機至今還讓美國的經濟處于風雨飄搖之中，這是血淋淋的教訓。歷史經驗告訴我們，一國的金融系統如果出現問題，無疑等于人體的心臟停止供血，牽一發而動全身，金融風險不容許中國房價暴跌。

而對于地方政府來說，他們也不容許房價出現暴跌。首先土地收入是地方政府財政收入的重要組成部分，一旦樓市進入下行通道，作為上游的土地價格肯定會出現松動，而長期以來地方城市對土地財政的高度依賴，一旦土地收入減少，就會影響城市形象的改善、基礎設施的投入，而對于地方官員來講，就會影響到政績，因此地方政府會千方百計地保護房地產，促使更多的開發商高價購買土地，進行房地產開發。其次，由于商品房一、二手市場成交的暴跌，稅收部分的契稅收入也出現大幅度的減少，這也會影響到地方經濟的發展，尤其是對GDP增長的帶動。從此角度分析，地方政府是不會接受房價暴跌的，因此中央的調控意圖地方能否認真領會和貫徹，無疑要打一個巨大的問號。這也是為何近年來屢次出臺的調控政策為何一到執行環節，就好像遭遇了“化功大法”，最終大化小、小化無。

6月24日，經國家審計局審計得出的結論，地方政府的負債已經高達2.9萬億，這是一個巨大的債務黑洞，如果房地產真如大眾所期望的行業衰退、房價暴跌的話，如此巨大的債務黑洞誰來填空？殘酷的現實注定房價下跌之路非常艱難。由此引發一個誰也不愿意直面的話題，房價下跌，誰最恐懼；房價下跌，誰會第一個破產。房價下跌，除了大批房企會遭遇洗牌之外，還有誰會遭遇滑鐵盧？

審計報告同時還提出，09年全國各省市的保障住房建設計劃大部分只完成了不到40%。從此信息點可以得出：保障住房計劃之所以難以完成，一方面是地方政府資金投入有難度，從另外一個角度也是地方政府興趣點不在這里。如果一旦保障住房落實到位，必定會影響到商品房市場，這也是為何保障房建設“只見樓梯響，不見人下來”“雷聲大、雨點小”的最重要原因。當然如果一旦地方財政收入大減，收支難以平衡，其更有理由宣稱保障住房遭遇資金困境，本來就顯得杯水車薪的保障住房供應就會繼續減少，再加上分配機制的不陽光、不透明、不公正，普通老百姓的保障住房夢就更是竹籃打水一場空了。當保障住房夢想破滅，千萬人共擠商品房這條獨木橋，供需矛盾將加劇，這等于埋下了后調控時代房價暴漲的種子。

當然在這場房價博弈戰爭中，開發商是最不愿意看到房價下跌的。每當調控來臨時，資金充裕的實力開發商開始放馬歸山，干脆封盤不賣，等調控周期結束再說。而有一部分開發商雖然采取打折促銷，但都是項目的位置最不好，甚至產品有缺陷的房子，更有不良開發商玩“明降暗升的把戲”。當然不排除資金緊張的開發商在未來出現大幅度折扣甚至直接降價的方式來促進成交，但從整體來看，要想讓開發商降價，這個真的有點難。對于那些希望降價的購房者來說，降房價只是一個人的戰斗，相反其對手可謂大牌云集，而且占絕對的強勢地位，對方絕對不是一個人在戰斗，而是一個利益集團。對于此輪調控，結局如何，從購房者的角度來看，筆者對房價暴跌持悲觀態度。