開發商熱衷于舊城改造

張夢

“三舊”(舊城鎮、舊村莊、舊廠房)改造，是國土資源部給予廣東的一個特殊政策。據稱，廣東在今年將全面鋪開“三舊”改造工作，廣州、深圳等城市已經開展相應的試點。

多年來始終在舊城改造上“躡手躡腳”的廣州，終于有了大展拳腳的跡象。根據廣州市政府規劃，廣州將用10年左右的時間完成城市建成區范圍內138個城中村整治改造項目，用3-5年完成其中52個。

陷入用地緊缺瓶頸的廣州老城區，在新一輪舊城改造中將釋放出大量建設土地，有輿論將此形容為開發商的盛宴。以富力地產、保利地產為代表的大型開發商，早已悄然潛入舊城改造領域。現在中心城區的改造與開發對開發商的要求越來越高，舊城改造產生巨大經濟利益的同時也需企業承擔更多的風險。特別是拆遷問題，如果這塊沒做好，對企業來說將成為很大的負擔。

開發商扎堆舊城改造

富力、保利、新鴻基相繼在廣州“舊改”中圈地——從某種程度上看，廣州正如火如荼開展著的城中村改造，是所有希冀進入這個市場的開發商，不得不極力爭取的重要陣地。

多年來一直將發展重心落于廣州的富力地產，在其發展早期即以積極參與廣州舊工廠區改造而聞名。去年8月，由富力、合景泰富及新鴻基三家地產大佬聯手打造的廣州獵德城中村改造正式動工，該項目投資高達100億元，由富力和合景泰富在2007年9月以46億元的天價拿下；此后新鴻基加入，三家各占1/3的股份。在獵德項目開工前，富力于去年6月初同廣州市同和實業公司簽下了“合作改造同和城中村”項目框架協議書，這是富力繼獵德城中村改造后，參與的第二個城中村改造工程。

去年10月，保利地產以1.42億元的底價拿下廣州市琶洲地區4塊城中村用地“舊城改造”項目，總建筑面積達104萬平方米。其中，可建不限戶型的住宅40萬平方米，其余64萬平方米全部為商業金融用地。盡管以底價拿下，但保利地產還將投入城中村改造成本和配套綜合費用約44.7億元，提供政府琶洲地區綜合整治費用3億元。該項目實際樓面地價為4714元/平方米，而如今該區域普通酒店公寓的售價已達到2.3萬元/平方米。

在去年土地市場表現平平的合生創展，在今年初也傳出將涉足廣州越秀區登封村的改造，初步估算改造資金將超過26億元。該項目建筑面積達16萬平方米，包括居住和商業金融用地，但由于該區域城市規劃限高，使得這一項目擱置。

有消息顯示，外來資本如凱德置地、和記黃埔，本地企業如恒大，內地其他企業如萬科、萬達等，都正努力涉足“舊改”，而且每個企業都同時與多個項目洽談。凱德置地相關負責人表示，公司正密切關注廣州舊改的進展，而且也有項目在談，希望能夠在這個市場上獲得三個左右的項目開發。

恒大地產總裁夏海鈞也透露，作為總部在廣州的企業，會積極參與舊改，一方面配合政府工作的推進，另一方面則是為公司在廣州尋找新的項目儲備。

“三舊”是最后的蛋糕

今年是廣州啟動10年舊城改造計劃的第一年。根據廣州市政府規劃，廣州將用10年左右的時間完成城市建成區范圍內138個城中村整治改造項目，用3-5年完成其中52個。

據廣州市國土局初步統計，舊城改造項目將盤活低效用地74平方公里，僅未來5年就可以騰出28平方公里低效用地，這將超過廣州10年的住宅土地供應量。而對開發商來說，最有價值的是這些舊城改造項目所帶來的大量土地儲備。廣州市倡導城中村改造引入開發商合作建設，對開發商而言，在市區公開出讓地塊逐漸減少的現階段，介入城中村是最直接獲取土地資源的手段。許多舊改項目位于城市中心區域，拆遷面積往往很大，這些區域的土地供給已瀕臨枯竭。而舊城改造可以解決廣州市中心的土地稀缺問題。因此，城中村無疑是塊“大肥肉”。

目前城區可供出讓開發的地塊有限，而通過“三舊”改造取得的地塊大多都地處成熟片區，地段都可稱為黃金地段的優質地塊，其價值含金量很高，舊城改造釋放出來的用地將會是廣州最后一批黃金地塊。

三是調控水的時間分布。對沼澤地生態系統而言，自然的淹沒及干旱循環是其自然狀態下生態環境的重要組成部分，要以改善流入河口環境淡水的時間分布為目標，盡量按照水的自然流態調控進入生態系統，而不是人工的忽高忽低的脈沖狀態。

開發商認為，“三舊”改造對房地產行業最直接最實質的利好就是土地供應量增加了，而且是占地面積較大、所處地段較好的優質地塊增加了。而這些土地資源的重新優化，給房地產行業帶來了更多新的機遇，對整體房地產市場格局、商住商圈板塊等的發展都有更長遠的影響和意義。

從房地產市場的投資觀念而言，決定房地產價值的因素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段。而“三舊”改造通常都是對中心區地段進行改造，原本中心區的地段價值就很高，經過改造投資后價值更是快速提升。

事實上，廣州城中村改造項目都是大型綜合項目，并非單純住宅。獵德村項目由合景泰富地產及富力地產開發的高端住宅與寫字樓部分將會出售，而由新鴻基地產打造的商業部分將會以全球招租的形式進行經營。

自2月份以來，有過百萬平方米的舊廠房改造項目陸續推出。以工業發展為主要產業的廣州近年來進行城區改造，導致產業結構改變，擴大了商用物業的范圍。舊廠房的業主為國有企業，由于舊廠房改造的客觀限制條件很多，一般不讓拆建，前期投入需要龐大資金，因此一般國企都會長期租給開發商或者投資公司運營和包裝。這些舊廠房面積大的有10多萬平方米，有的廠房有3-4層高。舊廠房改造將帶動整個商業結構的改變，將為以商業街和大型購物中心為主流的商業地產添加新元素。

“三舊”改造應該是一項長期的工作和任務，不應該一蹴而就，更不應該像搞運動一樣一陣風式地進行。地方政府在推動舊城改造的同時，也應防止開發商在舊城改造過程中圈地及抬高房價。

舊城改造有投資風險

目前土地資源日益緊張，可謂“寸土寸金”，舊城改造可緩解這種狀況。如果拆遷能順利進行，那么這些危舊房的改造項目推出的地塊無疑是開發商眼中的“香餑餑”。

然而，舊城改造對開發商來說不僅是機遇，也是一個挑戰。現在中心城區的改造與開發對開發商的要求越來越高，拆遷的地塊涉及多個方面，是城市綜合的建設，需要開發商有雄厚的資本和開發經驗。中心城區的開發成本大，對各個方面要求比較高，普通開發商的資金以及綜合運作能力有限，舊城改造產生巨大經濟利益的同時也需企業承擔更多的風險。特別是拆遷問題，如果這塊沒做好，對企業來說將成為很大的負擔。

舊城改造最大的難題無疑就是拆遷安置問題，舊城改造涉及到的拆遷問題是一項復雜性的工程，不能簡單地看成推倒后再重復性建設。廣州多數舊城改造都是由開發商來負責拆遷，早在2007年就拍賣成功的獵德村項目正是因此被拖延了近兩年時間。廣州城中村改造主要由村委會和村民自主協商確定，即村里自行確定如何改造、是否引入資金等。有的村需要引入資金，但有的村自己就有錢解決改造問題。而引入資金的村莊，開發商可以通過直接與村委會和村民聯系，協商改造方式和成本。但即便如此，由于任何改造和補償方案都需要通過村里絕大多數村民的同意，因此，每一個合同的簽訂，都并非簡單的事情。

一家大型開發商透露，城中村改造確實是一個機會，但每個村乃至每個村民的訴求都不同，溝通工作量特別大，工作很難開展。由于城中村改造牽扯利益方太多，使得其改造往往是“看上去很美”。諸多開發商扎堆城中村改造，不少大開發商把主要精力和資金放在城中村改造和舊城改造項目中。而最近密集出臺的樓市調控政策，為廣州城中村改造平添了幾許變數。

廣州市城中村改造進程遭遇房地產市場低迷帶來的挑戰早有先例，城中村改造因此有所放緩。

聯系到去年因樓市瘋狂而開發商已大把撒錢拿地且拿得多為“地王”的情況，開發商資金鏈在新政之下趨緊的時間和可能性，也許比想象得會短、會大一些。樓市調控新政帶來的房價和成交量波動會直接沖擊參與城中村改造的開發商，廣州城中村改造是否因此放慢腳步，則需要觀察新政帶來的后續效應。在不少專家看來，一旦樓市出現較大幅度波動，房價下調，地價也會應聲下跌。這樣一來，原本是香餑餑的城中村改造地塊可能就會生不逢時，賣不出好價錢。

據稱，很多城中村的“土地價值”早已超過其“經濟價值”，政府可能為追求更多的土地價值而放寬要求，如提高容積率，這樣改造出來的城中村質量也會打折。值得一提的是，廣州“三舊”改造的主要目的是解決老城區用地緊缺問題，從而穩定房價或平抑房價。

“三舊”改造應該是一項長期的工作和任務，不應該一蹴而就，更不應該像搞運動一樣一陣風式地進行。地方政府在推動舊城改造的同時，也應防止開發商在舊城改造過程中圈地及抬高房價。