管理通脹預期房價不該是盲區(qū)

張道航

管理通脹預期房價不該是盲區(qū)

張道航

近日，國家發(fā)改委公布的《關(guān)于市場價格異常波動時期價格違法行為處罰的特別規(guī)定》征求意見稿，不僅加大了對經(jīng)營者不正當價格違法行為的處罰力度，還增加了對個人散布漲價信息擾亂市場行為的處罰規(guī)定。其處罰力度之大、涉及面之寬、程序之簡捷，都是以往未曾有過的。不難看出，中央及有關(guān)部門管理通脹預期、穩(wěn)定市場價格、保障民生安康的決心。但是，政府對于市場價格異常波動的監(jiān)管，不能只盯住綠豆、大蒜等農(nóng)副產(chǎn)品，這個《特別規(guī)定》也應當適用于房價的監(jiān)管。而且，無論是從近年來的國內(nèi)實踐還是國外經(jīng)驗看，在當前和今后一個時期，政府對市場價格的監(jiān)管都不可忽略了房價，包括住房的買賣價格和租賃價格。

這次《特別規(guī)定》征求意見稿的發(fā)布，主要是針對近期部分農(nóng)產(chǎn)品價格異常上漲這一特殊情況，并企望通過采取某些特殊措施，實現(xiàn)管理通脹預期和穩(wěn)定價格總水平的目標。但如果細究本輪通脹預期的形成背景，不能不看到，首先是由于房價的過快上漲才誘發(fā)了人們對于物價上漲的心理預期。與以往不同，本輪房價的異常波動并不僅限于少數(shù)城市，而是帶有一定的普遍性。據(jù)國土資源部下屬的中國土地勘測規(guī)劃院全國城市地價勘測組發(fā)布的報告顯示，2009年全國住宅均價上漲了25.1%，為1998年住房分配貨幣化改革以來的歷年之最。如果只是幾個少數(shù)城市出現(xiàn)房價異常上漲，房價斷然不會沖高到“兩位數(shù)、二打頭”的歷史高點。房價的這種漲勢勢必會讓人們對未來物價的普遍上漲產(chǎn)生聯(lián)想，從而成為引發(fā)新一輪通脹預期的導火索。如果不能從這個源頭上采取有效措施，即使價格監(jiān)管再嚴厲、涉及面再寬、處罰辦法再有效，恐怕都難以達到管理通脹預期的目標。

要打造起長期穩(wěn)定合理的房價形成機制，并促進其它商品和服務(wù)的價格趨向穩(wěn)定合理，在實施宏觀調(diào)控的同時必須借鑒國外經(jīng)驗，建立起房地產(chǎn)市場的房價監(jiān)管制度及相關(guān)法律，對住房銷售和租賃中的房價“超高”和“暴利”施以必要的處罰和打擊，而不應僅僅停留在目前的《特別規(guī)定》上。

還應當看到，近期我國市場價格的異常波動盡管有多方面原因，但幾乎所有價格異常波動的商品或服務(wù)的背后都存在著不同程度的市場炒作。這是當前打擊哄抬價格和維護市場秩序，不能不引起高度關(guān)注的。而這種市場炒作的始作俑者，又正是某些開發(fā)商和“炒房團”，其炒作手段和規(guī)模都是我們這個市場上所罕見的。然而，房地產(chǎn)市場上推動房價上漲的各種炒作，至今也未能得到有效的監(jiān)管和扼制。由此才引來了在農(nóng)產(chǎn)品以及其它商品和服務(wù)市場上幾近瘋狂的價格炒作，而且許多炒作手法也與房價的炒作如出一轍。針對這種現(xiàn)狀，只有嚴厲打擊房價炒作，才能給其它商品和服務(wù)的價格炒作以強有力的震懾，市場炒作才能被禁絕，穩(wěn)定價格總水平的目標才能實現(xiàn)。

對房價施以必要的監(jiān)管，不僅對解決近期市場價格異常波動可以起到牽一發(fā)而動千鈞的作用，也是防范金融風險和實現(xiàn)國民經(jīng)濟長期穩(wěn)定發(fā)展的需要。房地產(chǎn)作為中間產(chǎn)業(yè)，其突出特點是產(chǎn)業(yè)鏈上下延伸較長，與之相關(guān)聯(lián)的起碼有50多個產(chǎn)業(yè)。它一方面是鋼鐵、水泥、玻璃等上游產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品以及建筑業(yè)的主要消費產(chǎn)業(yè)，另一方面又是下游的房屋裝修、家用電器等一系列消費品的帶動產(chǎn)業(yè)。房價異常波動在引發(fā)上下游產(chǎn)業(yè)供求波動的同時，也會引發(fā)相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品和服務(wù)價格的波動。不僅如此，房地產(chǎn)業(yè)還與金融業(yè)有著千絲萬縷的聯(lián)系，近些年來國外某些國家和地區(qū)發(fā)生的區(qū)域性金融危機乃至國際金融危機，幾乎都有房地產(chǎn)泡沫的背景。管住了房價，遏制了房價的異常波動，就可以穩(wěn)定相當部分關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的市場價格，從而讓人們對市場價格的整體走勢產(chǎn)生一個穩(wěn)定的預期。所以，不僅是眼下這樣一個特殊時期，即使從長期看，政府對通脹預期的管理也應當抓住房價這個關(guān)鍵。

如果我們再把眼光投向世界，那么房價監(jiān)管的重要性就會看得更清楚了。在當今經(jīng)濟全球化和貿(mào)易自由化的背景下，某個國家的某種商品如果價格上漲過快，并超出國際市場的均價水平，則會導致國際市場上此種商品的大量涌入，從而對其價格產(chǎn)生一種“封頂”效應。尤其是糧食等大宗商品的貿(mào)易更是如此。但是，房價卻不會出現(xiàn)國際市場價格進來“封頂”的情況，就現(xiàn)有的技術(shù)和國際貿(mào)易框架來說，沒有哪個國家可能從他國進口住房來平抑國內(nèi)的房價。正因為如此，國外許多國家政府對農(nóng)產(chǎn)品的價格可以棄之不管，但對房價卻有著極為嚴厲的監(jiān)管措施。譬如德國法律規(guī)定：房價、房租超高乃至暴利者要承擔刑事責任；如果地產(chǎn)商制定的房價超過“合理房價”的20%為“超高房價”,根據(jù)德國《經(jīng)濟犯罪法》就已經(jīng)構(gòu)成了違法行為；如果地產(chǎn)商制定的房價超過50%則為“房價暴利”,這已經(jīng)觸犯《刑法》構(gòu)成犯罪,出售者將受到更高罰款,甚至最高被判處三年徒刑。至于什么樣的價格才算“合理房價”，國外通行的標準是，房屋開發(fā)的全部成本再加上5%-10%的開發(fā)利潤。

依據(jù)上述標準可以判定，目前我國房地產(chǎn)市場上的住房銷售價格大都超出國外通行的“合理房價”水平。但是，開發(fā)商以及房地產(chǎn)投資投機者的暴利行為卻并未得到應有的處罰，房地產(chǎn)泡沫成為不爭的事實。這種局面如果不改變，不僅管理通脹預期的目標難以實現(xiàn)，也給國家經(jīng)濟帶來風險隱患。因此，政府除了要通過增加市場供給和抑制投資投機等宏觀調(diào)控手段擠出房地產(chǎn)泡沫，還必須對房價實施監(jiān)管。與宏觀調(diào)控通常是針對市場上出現(xiàn)的暫時失調(diào)而采取的臨時措施不同，包括價格監(jiān)管在內(nèi)的市場監(jiān)管，則是為了保證市場有序運行所實行的強制手段并具有長期性特征。近年來，我國的房地產(chǎn)市場之所以陷入了一種“調(diào)控—觀望—反彈”的怪圈，而且這種怪圈每經(jīng)歷一次循環(huán)往復，房價都會攀升到一個新的高點。其中一個重要原因，就是缺少應有的房價監(jiān)管，使得房價的形成既不穩(wěn)定也不合理。要打造起長期穩(wěn)定合理的房價形成機制，并促進其它商品和服務(wù)的價格趨向穩(wěn)定合理，在實施宏觀調(diào)控的同時必須借鑒國外經(jīng)驗，建立起房地產(chǎn)市場的房價監(jiān)管制度及相關(guān)法律，對住房銷售和租賃中的房價“超高”和“暴利”施以必要的處罰和打擊，而不應僅僅停留在目前的《特別規(guī)定》上。(本文作者系中共大連市委黨校教授)