破解農房改造“地從哪里來”難題
——金華市創新宅基地集約利用模式

金華市委副秘書長 農辦主任 胡新民

破解農房改造“地從哪里來”難題
——金華市創新宅基地集約利用模式

金華市委副秘書長 農辦主任 胡新民

編者按：金華市在農村住房改造建設中積極引導和發揮農民群眾的首創精神，總結推廣農村宅基地集約利用的創新模式，破解農房改造“地從哪里來”難題，取得了良好的效果。省委常委、副省長葛慧君在省政府辦公廳《專報信息》（第1093期）批示：“金華市創新推出多種農村宅基地集約利用模式，推進農村住房改造建設的做法很好。”現刊發胡新民同志的文章，以供學習借鑒。

“地從哪里來”是農村住房改造建設中遇到的難題之一。金華市委市政府在實踐中，充分發揮基層群眾的創造精神，充分調動各級黨委政府的領導推進作用，大膽創新農村宅基地集約利用機制，在廣大農村逐步形成了宅基地節約集約利用的濃厚氛圍，有效破解了這一難題。

一、金華市農村宅基地集約利用的實踐模式

金華市各地在實踐中充分發揮群眾智慧，集思廣益，因地制宜創新做法形成了多種宅基地集約利用的實踐模式。

1、中心村集聚型。以中心村為核心，將本行政村的其他自然村通過拆遷的形式并入其中，既提高了集約用地水平，又降低了公共基礎設施建設成本，提高了公共資源的使用效益，改善了居民的生活環境。金東區赤松鎮雙門村將其他5個自然村并入中心村邵村；永康市江南街道王染店村撤并了所屬的5個自然村，到王染店村集聚建設。磐安縣玉山鎮張村、九和鄉后業嶺村、雙溪鄉金峨村等都把空心村改造與撤并自然村結合起來，減少了自然村，集聚建設中心村。

2、新社區聚合型。通過行政村聚合建設，形成較大的農村新社區。東陽市南馬鎮花園村與周邊9個行政村合并，形成了村域面積達5平方公里、人口達4300多的新花園村，重新規劃建成“村民生活區、高效生態農業區、三產服務區、高科技工業區”等四個區塊，村投入大量資金，統一建設供水、供電、自來水、綠化、道路等配套設施及公園、醫院、學校、廣場等公共服務設施。拆除900多戶農戶的舊房2900多間，集中新建住房2700多間，農民居住條件得到根本性改變。義烏市北苑街道凌云社區由游覽亭、塘坦、高橋、后明塘、楊街、曹道等六個行政村整體搬遷組合而成，規劃常住1828戶，5025人，建房4600間。永康市城西新區的小東陳社區，也是由小東陳村與相鄰4個村合并聯合建成的。

3、“立改套”公寓型。將過去農民建房普遍采用的“一戶一宅”有天有地獨立式占地建設，改為由村統一建設平面式公寓房，按照農戶可依法審批占用宅基地面積的一定比例、以建筑成本價分配給農戶。義烏市蘇溪鎮月白塘村是該市生產生活功能分區建設試點村，生活區采用“立改套”公寓型模式建設，用地面積明顯減少，而且居住面積明顯增加，人均居住面積從改造前的70.5平方米增至148.5平方米。東陽市歌山鎮尚侃村建造了一幢高6層、建筑占地面積僅530平方米的農民公寓，可安排20戶村民。金華市經濟開發區蘇孟鄉楊樹潭村采用公寓式住房安置拆遷戶，新房建筑面積按可審批宅基地面積的4.3倍安置，舊房按每平方米建筑面積400元左右予以補償，新房按成本價收取。各地還普遍采用建設“老年公寓”的形式無償提供給原來住在“空心村”老房中的老人居住，深受老人們的歡迎。

4、高層住宅節地型。推行高層公寓，可以空間資源換取土地資源，實現人口集聚、土地集約、資源共享、品位提高。義烏市佛堂鎮樓村于2007年開工建設金華市域農村第一幢12層的農民公寓，吸引了眾多干部群眾前往考察學習。2009年12月，義烏市委、市政府將稠城街道田畈村確定為建造高層住宅的新社區試點村。根據規劃，田畈村建造2幢17層及2幢23層的高層，占地面積為4748平方米，其中，一層為餐飲、商場、體育活動場所等配套設施，二層為老年公寓，三層為辦公場所、文化娛樂及多功能會議室，四層以上為住宅。小區正中心為休閑公園，綠化率達38%。4幢高樓將于2011年底交付使用，人均住房面積可從原來的60平方米增加到180平方米。義烏市計劃在三年內啟動100幢農村高層樓房建設，2010年將完成10個以上行政村的高層公寓建設招標。

5、以地換房落戶城鎮型。義烏市出臺了“異地奔小康”工程實現宅基地換城鎮住房的政策，計劃用3年時間，使40個村8700名山區農民實現異地奔小康。政策規定，取消原來的垂直房安置，改為以原有宅基地換取城鎮公寓房，以每戶100平方米建筑面積為基數，按戶內可審批人數，人均增加建筑面積40平方米。同時，加大資金補助力度，對下山搬遷戶和整體下山搬遷的村，市財政分別予以人均1.6萬元、2萬元的資金補助，享受與被征地農民同等的社會保障待遇；在本市其他區域有合法房產的農戶選擇貨幣安置的，可給予人均6萬元或8萬元的補助。這一政策措施，既促進農戶積極自覺地騰出原宅基地，節約了土地，又改善了農民的住房生活條件。

6、其他模式。金華市各縣（市、區）還在實踐中創造了許多促進節約集約用地的行之有效的“土辦法”。如永康市對居住在偏遠山區、水庫庫區、地質災害隱患區域的村莊實施下山脫貧，采取安置小區集中落戶與投靠親友分散落戶相結合的辦法，促進了節約土地。該市還推行下山脫貧“二手房”安置，由村里對獲得新批宅基地建新房農戶騰出的舊房進行收購，然后，無償提供給缺乏建新房能力的下山脫貧戶居住。方巖鎮長坑村亞麻后自然村，下山搬遷的一共有13戶人家，其中8戶選擇了“二手房”安置，同時，按照下山脫貧政策，每個人獲得了1.5萬元的財政補助。金東區孝順鎮畈田蔣、蘭溪市女埠街道焦石等村規定，農戶申請宅基地建新房，其父母一概與符合建房條件的子女合并，適當增加宅基地面積，不單獨立戶。金華市婺城區白龍橋鎮葉店村規定，凡申請宅基地建新房的農戶，必須拆除舊房退出宅基地，而無舊房可拆的農戶必須自行向一戶多宅的農戶調劑可拆除的舊房并拆除，然后，由村統一按規劃以招標形式進行宅基地定位。

二、農村宅基地集約利用模式創新的成效

農村宅基地集約利用模式的創新，有效破解了農村住房改造建設中遇到的“地從哪里來”難題，對于促進各級樹立節約集約用地的思想觀念、節約集約利用土地、復墾土地以及改善農民生活等，取得了多方共贏的效果。

1、促進農村全民節約集約用地的理念的樹立。各地在制定農村宅基地集約利用有關政策、審議村規民約、討論村莊規劃、制定政策、宣傳動員等等環節中，緊密聯系本地本村實際，深入具體地開展了土地管理法律法規、“人多地少”的基本國情和“十分珍惜和合理利用每寸土地，切實保護耕地”的基本國策教育，極大地提高了廣大農村居民對節約集約利用土地的重要性、緊迫性的認識，提高了集約利用土地的自覺性，許多人實現了從不理解到深刻理解、不支持到積極支持、被動服從到主動獻計獻策、“頂牛抬杠”到主動宣傳的轉變。

2、促進了土地節約集約利用和土地復墾。永康市2009年共有4 1個村開展農村住房改造建設，拆除舊房436 2戶，占地44萬平方米，盤活建設用地60萬平方米，新安置316 1戶，占地35萬平方米，宅基地復墾11.2萬平方米。金華市經濟開發區蘇孟鄉楊樹潭等村采用公寓式住房建設新社區，與“一戶一宅”建設方式相比，容積率從1.4提高到1.7，節約建設用地面積達到15%至20%。同時，新社區按城市住宅小區的規范要求規劃建設，配套建設了停車位、幼兒園、健身廣場等設施和物管用房。

3、促進了農村產業發展和農民增收。如義烏市蘇溪鎮月白塘村在采用公寓式建設農民住房、節約用地的基礎上，引導農民以土地入股等形式參與標準廠房建設，并增設一定比例的配套用房發展物業經濟，所得收益主要用于補償公共配套、物業管理等支出。農戶有了標準廠房，既可出租，也可自行辦廠，村里的工業發展邁上了新臺階。據測算，每戶僅標準廠房出租一項就可增加年收入1.2萬元。

4、改善了農民的生活條件，提高了生活品質。農村宅基地集約利用，為完善農村基礎設施和公共服務設施提供了用地保障，改善了農民的居住生活環境。特別是推行多村聯片集中建設，實行集中安置、基礎設施共建、社區資源共享，形成配套完善、功能齊全、輻射能力強的農村新社區，大大改善了農民生活條件。如義烏市北苑街道凌云社區，建設了菜市場、綜合樓、衛生站、文化中心、小學等，安裝了監控設施，引進衛生保潔、綠化、治安等專業化服務，住房品質提升了，村莊環境變美了。這里參照城市社區管理，打破了農村沿襲千年的宗族觀念，沒有了村與村的界限，村民以新的身份與面貌融入到全新的社區生活圈中，既大大改善了農民的生活品質，又實現了公共資源的集約化管理，生活方式隨之發生深刻改變，日子越過越舒坦。

5、創新了節約集約利用宅基地的推進機制。為促進節約集約利用宅基地，各級政府自上而下出臺了一系列政策措施，各行政村也制定了村規民約，逐步形成了節約集約利用宅基地的宣傳引導機制、政策推進機制、村規民約約束機制，特別是公共財政投入機制，起到了“四兩撥千斤”的作用。義烏市政府規定，對舊村改造建設高層、多層公寓的村，其財政補助和獎勵資金最高可達500萬元，對實行公寓房安置的下山異地奔小康農戶人均財政補助資金最高可達2萬元，并對舊房按建筑面積給予殘值補償，選擇貨幣補償安置的，人均補助資金最高可達8萬元。永康市政府規定，對盤活農村存量建設用地建設農民住房的村集體，視情給予每平方米120元、200元的獎勵；宅基地和閑置建設用地復墾的給予每畝12萬元、7.5萬元的獎勵。在宅基地安排中，各地普遍采用“有償選位”方式，既體現公開、公平、公正，又為村內基礎設施和公共設施建設籌集了資金，也解決了農戶多占地亂占地建房的痼疾，使農民建房步入了依法有序規范的軌道。截止2010年3月，義烏市實施農村住房改造的121個村，通過有償選位方式獲得資金36.7億元，其中超億元的有13個村。同時，宅基地安排有償選位的做法，也為解決“一戶多宅”提供補償資金的來源。各地政府都作出規定，農戶申請宅基地建房必須拆除舊房，新宅基地面積標準嚴格按法律法規執行，老人隨子女家庭的可按限額增加面積，對舊房宅基地面積超過新批準宅基地面積部分給予經濟補償。