2007—2009年國家推出的保障性住房政策
——2007—2009年保障性住房實施效果評價及政策建議（連載三）

（接三月上期）

2007—2009年全國保障性住房建設在國家一系列政策的指引下，取得了明顯的效果。

一、特點

1、依法保障。遵照建住房[2007]218號《解決城市低收入家庭住房困難發展規劃和年度計劃編制指導意見》要求，各省、自治區、直轄市、計劃單列市和省會(首府)城市，至2007年底，均組織制定了解決城市低收入家庭住房困難發展規劃和年度計劃，以此作為法律依據指導住房保障工作的開展。其中對主要內容、目標、編制要求及如何實施監督等都有具體規定。對規劃，強調適用期限與國民經濟和社會發展規劃期限相一致；對計劃，強調實行分級負責制、監督檢查機制、動態調整機制等。為進一步加強住房保障的法制建設進行了有益的嘗試。

2.建立考核機制。各級政府承擔起保障性住房建設的責任，這是保障性住房建設力度明顯加大的決定性因素。從中央到地方，住房保障工作不僅列入了各級干部的業績考核標準，而且寫進了為民辦好事、實事的年度計劃中，突出了對保障性住房建設的高度重視。基本形成了中央部署，省級負總責，市縣抓落實的組織格局。

3.公共財政投入大幅增加。在保障性住房建設中，突出政府的主導地位，除土地供應到位以外，還體現在公共財政投入明顯增加方面。2008年，全國用于廉租住房建設的資金投入為300多億元；2009年，僅中央財政用于各地廉租住房制度建設的資金投入即可達到330億元。此外，今年中央代地方增發的國債資金也作為地方的配套資金，補充用于廉租住房制度建設和保障性安居工程。地方政府繼續列入財政預算，包括使用公積金增值收益和不低于10%的土地出讓金用于這項事業。從目前的運作來看，由于公共財政投入明顯增加，資金較去年有非常大的保障，為順利推進2009年的住房保障工作夯實了基礎。

4.以點代面強勢推進。中央統一決策，各省市因地制宜，堅持政府主導、群眾參與、市場運作的原則，以解決廉租住房為重點，統籌安排經濟適用住房和普通商品住房建設。使住房保障向多層次、廣覆蓋的方向發展。在天津財經大學房地產經濟研究所調研的黑龍江、遼寧、福建、河南、廣西、新疆等省區，均有充分體現。黑龍江省積極探索開發建設與投資收購相結合的新途徑，不斷加大投入，加快“三棚（煤礦棚戶區、非煤城市棚戶區和林區棚戶區）一草（農村泥草房）”改造；遼寧省今年啟動了最大保障性安居工程，城市棚戶區、林業棚戶區、煤礦棚戶區成為改造重點，將符合保障標準的二手房納入保障性房源，該省原則上不采取集中建設廉租住房的辦法，而是選擇在經濟適用住房、普通商品住房和城市棚戶區改造項目中插建、配建的辦法，以防止因集中連片建設而帶來的位置偏遠、工作不便、生活成本增加等問題；福建省廉租住房保障制度已覆蓋到全省的每一個縣級城市。對于廉租房該省出臺了可租可售制度；河南省加大住房保障的投入力度，截至2009年6月底，共開工建設廉租房項目252個，開工面積287.2萬平方米，共計6.42萬套。經濟適用房新開工面積297.05萬平方米，竣工120.72萬平方米，累計完成投資28.34億元； 廣西壯族自治區建立住房保障信息系統走在全國前列。通過發放租賃補貼、新建、收購、改建以及鼓勵社會捐贈等方式增加廉租住房供應。特別值得一提的是柳州和百色。柳州是中國西南地區著名的老工業基地，有很多國有大中型企業。由于改制，使分流、下崗、失業職工占一半以上。據此，柳州市政府頒發了“關于改制企業職工危舊房集中區改造工程實施意見” ，對其實行“原地段安置、以舊換新、拆一還一、人性化安置” ，出現了職工滿意，社會和諧的局面。百色市是著名的革命老區，該市在實施經濟適用房和廉租房建設中，堅持以銷定建，擴大危舊房改造規模，收到應保盡保的效果，在下轄的12個區縣，有10個為國家級特困縣的情況下， 做到住房保障無盲縣；新疆維吾爾自治區在國務院24號文件下發后，及時出臺了《貫徹國務院關于解決城市低收入家庭住房困難若干意見的實施意見》（新政發【2007】73號），并召開專門會議，建立目標責任制，編制工作規劃，加大財政投入，積極爭取國家支持，加快城市保障性住房建設。喀什老城區中的住房全部是維吾爾族世代留傳下來的，其土木、磚木、磚混結構分別為23.46%、62.67%、13.87%。2008年，溫家寶總理和李克強副總理就喀什市老城區危舊房改造問題做出重要批示以后，喀什市立即著手編制老城區危舊房改造綜合治理項目方案。計劃至2013年：重點改造危舊住房49083戶（507萬平方米），建設周轉用房4622套（24.03萬平方米），完善老城區28個片區內的配套基礎設施，妥善處理老城區核心區內35.95公里地道，完成總投資72.49億元。目前，各項工作正在扎扎實實地開展。

二、作用

保障性住房建設的全面推開，凸現了四方面的作用。

1、有利于推進城鎮化建設。住房，不僅反映了一個城市的面貌和經濟發展水平，更是人民居住生活的真實寫照。危舊房改造不僅改善了城鎮居民的住房條件，而且改變了城鎮面貌。今年初，住房和城鄉建設部在進行國家級園林城市復查時，增加了對危舊房改造和實施住房保障的檢查。不難想象，當一座城市到處充斥著垃圾般的危舊房，街頭到處流浪著無家可歸者時，與美麗的園林城市是何等的格格不入！可見以住房保障帶動危舊房改造，對于推進城鎮化建設又是多么重要！

2、有利于縮小城鄉差別。當國家的有關政策明確保障性住房的供應對象為城鎮低收入住房困難家庭時，各省市堅持實事求是的原則，把城鎮低收入家庭延伸至新就業職工和進城務工人員，將他們中間符合條件者納入保障對象。這樣，不僅建立了人與人之間的平等關系，調動了他們建設城市的積極性，而且對于縮小城鄉差別，發展城市經濟也起到了推波助瀾的作用。

3、有利于完善住房供應體系。在現階段，針對不同保障對象，基本形成了住房供應的梯次保障：廉租房、經濟租賃房、經濟適用房、限價商品房；居住權利的雙重選擇：既可選擇購買住房所有權，也可租賃住房使用權；發放補貼的兩種方法：即可享受實物補貼、也可申請房租補貼；保障房源的多種渠道：集中建設、搭配插建、購買商品房、收購舊公房、接受捐贈等，使城鎮低收入住房困難家庭均有望獲得與自家收入水平相對應的保障性住房。

4、有利于調節房地產市場。不論發達國家還是發展中國家，都將實施保障性住房建設作為政府調控房地產市場的一項重要政策工具。在房地產市場中，它“拾遺補缺”，發揮著平衡供求、調整結構、保障城鎮低收入家庭對住房基本需求、推動樓市向理性健康方向發展的作用。當前，由于政府實施行政劃撥土地及一些稅費方面的減免等優惠政策，保障性住房的價格普遍低于普通商品房價格20%以上。同時，保障性住房投資的增加（2009年保障性住房投資將占全國房地產投資比重14.5%）還可拉動相當規模的房地產投資，帶動一批相關產業的發展。

三、四大難題

各地保障性住房在實施過程中存在一些問題，表面上的問題是：資格審查不嚴，保障對象部分錯位；建設標準不嚴，戶型偏大，品質跟不上；選址不合適，交通不便利等等，這些問題的存在阻礙了保障性住房建設的發展。深層次的問題至少反映在以下四方面。

1、住房保障對象的界定仍是難題

確定住房保障對象，是住房保障的基礎，也是正確界定政府保障職責和市場調節范圍的關鍵所在。不能簡單套用統計部門的收入五等分 （高收入、中高收入、中等收入、中低收入、低收入）辦法。一是在房價高的地區，就是中等以上收入也是買不起房的，二是收入的透明度不高，“五等分”界線好分，落實較難。

2、住房保障的房源不足仍是難題

不論是發放租賃補貼還是實物配租，供求矛盾都比較突出，財政困難的地區，不能應補盡補，能夠應補盡補的地區，領取租賃補貼后，租不到合適的住房。其原因：一是建設經濟租賃房收回投資成本時間長，企業不愿意投入；二是有的地區受建設資金不足的影響無力啟動。

3、保障性住房投融資渠道單一仍是難題

政策雖然明確規定了保障性住房建設的資金來源，但仍不能適應保障性住房建設的需要，主要表現一是資金不能足額到位，二是資金即使按政策規定的到位了也是“捉襟見肘”。由于資金不足，導致難以實現應保盡保。

4、保障性住房退出機制仍是難題

退出機制雖然有制度設計，但是從各地實踐分析，至今也僅僅停留在制度設計上，源于各方面的原因，退出很難。

（未完待續。五月上期連載主題：關于發展公共租賃住房的政策建議）