“組合拳”促樓市軟著陸

◎ 本刊記者 黎林峰

連日來連續(xù)出臺多項綱領(lǐng)性政策文件抑制房價過快上漲，內(nèi)容覆蓋了從金融到土地政策、從商品房到經(jīng)濟適用房的多個領(lǐng)域。政策出臺密集程度、調(diào)控力度等均屬歷史罕見。如此“重拳”出擊，政策指向何方？房地產(chǎn)市場未來將受到哪些影響？

“安居樂業(yè)”——這是國人千百年來傳承的傳統(tǒng)的生活理念，即使是在日益現(xiàn)代化的中國當(dāng)今，這樣的觀念依然根深蒂固地植根于絕大多數(shù)人心底。有媒體報導(dǎo)：廣州六成以上的“剩女”是因為房子而不結(jié)婚。

當(dāng)一面是普通大眾為房子焦慮時，另一面卻是樓市的持續(xù)火爆。北京、上海等重點城市房價上漲幅度更是超過了大多數(shù)人的預(yù)期，幾乎可以稱為“瘋漲”。由北京市社會科學(xué)院公布的北京藍皮書——《2006年：中國首都社會發(fā)展報告》數(shù)據(jù)顯示：2005年1—11月，北京市商品住宅期房價格平均價格為6776元/平方米。而另據(jù)北京市統(tǒng)計局、國家統(tǒng)計局北京調(diào)查總隊2009年12月15日公布的調(diào)查數(shù)據(jù)則表明：2009年11月，北京四環(huán)路以內(nèi)的商品住宅期房平均售價每平方米達到20515元（2009年1—2月，北京四環(huán)內(nèi)期房均價只有14226元/平方米）、五環(huán)路至六環(huán)路商品住宅期房均價每平方米10665元、六環(huán)路以外的商品住宅期房均價8213元/平方米。換言之，到2009年底只有在六環(huán)外才能買到均價1萬元/平方米以下的新房。中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)、中國指數(shù)研究院2009年底發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2009年1—10月，全國商品房和住宅均價分別為4751元/平方米和4544元/平方米，分別較2008年同期增長20.8%和22.7%，絕對水平和增速均創(chuàng)歷史新高。

居高不下的房價和增速造成巨大的社會壓力，“耗盡三代人積蓄買一套房”之類的報導(dǎo)不斷見于報端；一部電視劇《蝸居》可以引發(fā)全民性的熱議……

更值得關(guān)注的是，在政府陸續(xù)出臺樓市調(diào)控政策后，全國各地依然不斷涌現(xiàn)出新“地王”，持續(xù)攀升的地價將房價推向另一個新的高點……

遏制房價過快上漲已迫在眉睫。

組合拳的來龍去脈

新一輪政策調(diào)控看似突兀，細觀2009年樓市表現(xiàn)和政策脈絡(luò)，不難發(fā)現(xiàn)一切皆在必然。

受全球范圍的金融危機影響，2008年底房地產(chǎn)市場走向出現(xiàn)觀望、徘徊的境況。我國針對當(dāng)時的經(jīng)濟環(huán)境采取了刺激經(jīng)濟發(fā)展計劃和寬松的貨幣政策支持房地產(chǎn)市場回暖。最具代表性的是國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》（以下簡稱國辦發(fā)〔2008〕131號文件）的出臺。

2009年初，首先在金融系統(tǒng)啟動促進房地產(chǎn)市場回暖的政策措施，各商業(yè)銀行和各地方政府紛紛制定細則，貫徹國辦發(fā)〔2008〕131號文件。2009年1月3日，四大國有銀行發(fā)布消息，執(zhí)行寬松的貸款政策，規(guī)定2008年10月27日前執(zhí)行基準(zhǔn)利率0.85倍優(yōu)惠、無不良信用記錄的優(yōu)質(zhì)客戶，原則上都可以申請七折優(yōu)惠利率。2月以后，各銀行開始執(zhí)行購房者可享受住房貸款七折的優(yōu)惠利率優(yōu)惠細則，力促樓市回暖。

其次是地方政府在執(zhí)行國辦發(fā)〔2008〕131號文件方面，陸續(xù)出臺細則促進房產(chǎn)市場健康發(fā)展，對購買第二套的普通自住房，采取了可以享受最優(yōu)惠的待遇措施。

在一系列政策措施多管齊下作用下，房地產(chǎn)市場走出低回、觀望的低谷，開始迎來春天。當(dāng)時輿論樂觀地判斷：樓市的春天即將來臨。

北京、上海、廣州、深圳等重點城市是樓市回暖的晴雨表，房地產(chǎn)市場在進入第二個季度后，開始出現(xiàn)強烈的熱銷勢頭。到年末，2008年一度沉寂的房地產(chǎn)市場呈爆發(fā)式增長，

中國指數(shù)研究院公布的數(shù)據(jù)顯示，70個大中城市價格指數(shù)在2009年3月達到最低點（同比下降1.9%）后開始反彈，7月開始同比增長，漲幅逐月放大，12月全國新房和二手房價格分別同比上漲9.1%和6.8%，漲幅比上月擴大2.9和0.3個百分點。

部分城市房價上漲情況一直在有關(guān)部門的監(jiān)控之中，在這過程中，陸續(xù)出臺了系列政策措施，以期將房價上漲幅度控制在合理范圍內(nèi)，抑制不合理消費，促進房地產(chǎn)市場的健康有序發(fā)展，以達到保增長、保民生的目標(biāo)。

然而，由此相對應(yīng)的是各地樓市依舊十分火爆，房價不斷上漲，不斷有新地王出現(xiàn)，不斷刷新土地掛牌交易記錄。

2009年12月9日，國務(wù)院常務(wù)會議研究決定完善促進消費的若干政策措施，將個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅免征時限由2年恢復(fù)到5年，遏制炒房現(xiàn)象。政府遏制房價過快上漲，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢明顯。

政策的出臺并沒能明顯起到遏制房價過快上漲的效果，在調(diào)控政策出臺后，部分重點城市的房價依然出現(xiàn)了高漲的勢頭。

2009年12月14日，國務(wù)院常務(wù)會議明確提出：“加強市場監(jiān)管，穩(wěn)定市場預(yù)期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭”，同時強調(diào)“地方政府要切實負起責(zé)任”。“遏制”房價過快上漲的提法在本年度首次見諸政府公開表述，反映了當(dāng)前房價上漲過快影響經(jīng)濟健康發(fā)展的緊迫性，也表明了政府穩(wěn)定房價的決心。

2010年1月7日，國務(wù)院辦公廳發(fā)出《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，《通知》提出了申請購買第二套（含）以上住房貸款首付款比例不得低于40%等進一步加強和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控，穩(wěn)定市場預(yù)期，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的措施。該通知分五個方面共十一條，因此被簡稱為調(diào)控房地產(chǎn)市場的“國十一條”。“國十一條”其實是對申請購買第二套（含）以上住房貸款首付款比例不得低于40%規(guī)定的重申，對市場行為影響較大。

在3月召開的“兩會”上，中央提出了“穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、控通脹”的三大政策目標(biāo)，一季度后半期地王仍舊頑強地在各地嶄露頭角，房地產(chǎn)形勢的變化無疑對上述目標(biāo)構(gòu)成了挑戰(zhàn)。

2010年4月13日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)出《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》，《通知》要求未取得預(yù)售許可的商品住房項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進行預(yù)售，不得以認(rèn)購、預(yù)訂、排號、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費用，不得參加任何展銷活動。取得預(yù)售許可的商品住房項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在10日內(nèi)一次性公開全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價格，并嚴(yán)格按照申報價格，明碼標(biāo)價對外銷售。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得將企業(yè)自留房屋在房屋所有權(quán)初始登記前對外銷售，不得采取返本銷售、售后包租的方式預(yù)售商品住房，不得進行虛假交易。

2010年4月14日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開常務(wù)會議，研究部署遏制部分城市房價過快上漲的政策措施，并確定了四項政策措施，被輿論稱為“新國四條”：一是抑制不合理住房需求，實行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策，二套房貸款首付款比例不得低于50%；二是增加住房有效供給；三是加快保障性安居工程建設(shè)；四是加強市場監(jiān)管，嚴(yán)格查處土地閑置、捂盤惜售的企業(yè)行為。

2010年4月17日，國務(wù)院發(fā)出《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》確定了十項政策措施，被輿論稱為“新國十條”。“新國十條”首次提出了建立考核問責(zé)機制；實行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策；商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；增加居住用地有效供應(yīng)。房價上漲過快的城市，要增加居住用地的供應(yīng)總量。要依法加快處置閑置房地產(chǎn)用地，對收回的閑置土地，要優(yōu)先安排用于普通住房建設(shè)；調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。各地要盡快編制和公布住房建設(shè)規(guī)劃，明確保障性住房、中小套型普通商品住房的建設(shè)數(shù)量和比例，大幅度增加公共租賃住房、經(jīng)濟適用住房和限價商品住房供應(yīng)等要求。新“國十條”包括了銀行的信貸政策，土地政策，住房保障政策，被稱為迄今最為嚴(yán)厲的控制房價上漲措施。

投資客淡出樓市

在一系列組合拳“重拳”出擊下，北京、廣州、上海等重點城市的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了政策預(yù)期的轉(zhuǎn)變。

“新國四條”發(fā)布后，搜狐焦點聯(lián)合《中國建設(shè)報·中國住房》展開了網(wǎng)絡(luò)調(diào)查，結(jié)果顯示，廣州有34.94%的網(wǎng)友認(rèn)為新政能夠遏制房價過快上漲，40.67%的網(wǎng)友認(rèn)為有待觀察，24.39%的網(wǎng)友認(rèn)為新政不能夠遏制房價過快上漲。

根據(jù)廣州房管局的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從4月15日樓市新政出臺到21日一周時間內(nèi)，廣州一手房退房量已經(jīng)達到了40套，比整個廣州平時的月均退房量還要多出一倍。

“新國十條”發(fā)布后，廣州開始有投資客判斷銀行政策會對成交產(chǎn)生較大影響，資金回籠會受阻，降價5%～10%拋盤想盡快回籠資金。

北京中原三級市場研究部抽樣調(diào)查顯示，80%的北京通州房主表示不再漲價，更是有50%的房主已經(jīng)表示愿意降價。

中國不動產(chǎn)研究中心提供的北京二手房市場月報顯示，2010年3月北京市二手房市場價量齊升，回暖態(tài)勢明顯。3月北京市二手房成交總套數(shù)為27219套，成交總面積2566809平方米，其中二手住宅成交25747套，環(huán)比大幅上升201.35%，同比上升28.91%，成交面積2254631平方米，環(huán)比上升191.18%，同比上升31.27%。單日成交量超過1000套的天數(shù)有10天，其中日成交量最高的是30日，成交2201套。成交多集中在中下旬。

二手住宅成交均價刷新歷史記錄。3月二手住宅成交均價為14650元/平方米，超過2010年1月的最高值，沖上歷史最高點，較2月的13690元/平方米環(huán)比上升4.94%，同比09年3月上升51.81%。

新政后上海投資客集中區(qū)域已出現(xiàn)顯著的價格松動。日前，漢宇地產(chǎn)旗下100余家門店的最新調(diào)研數(shù)據(jù)顯示：上海中遠兩灣城、仁恒河濱城等名盤開始下跌。

據(jù)深圳中原地產(chǎn)近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，3月份深圳市全市二手住宅成交量約為181.95萬平方米，比2月份成交面積大幅飆升467.42%。二手房成交量呈直線上升。根據(jù)監(jiān)測，3月份深圳二手房放盤套數(shù)為27389套，比2月份上漲146.66%。從歷史放盤套數(shù)走勢可以看出，3月放盤量較上月出現(xiàn)較大幅度上漲，也是2009年以來的次高。與此同時，深圳的新房交易卻顯得十分平淡。深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，3月份深圳的新房成交為大約26.1萬平方米，按面積計算，二手房成交幾乎是一手房成交的7倍。

國內(nèi)主要城市二手房交易活躍、新房房價出現(xiàn)微降等現(xiàn)象表明，新政出臺對抑制非理性房地產(chǎn)投資行為明顯起到作用。

靴子還沒有落地

房地產(chǎn)調(diào)控“組合拳”招式是否已經(jīng)出盡？這也是業(yè)界頗為關(guān)注的一個點。分析近期金融、住房政策出臺情況，我們認(rèn)為這一輪調(diào)控措施將持續(xù)一段時間，靴子依然沒有落地。

4月20日，中國銀監(jiān)會召開2010年第二次經(jīng)濟金融形勢分析通報（電視電話）會議。銀監(jiān)會黨委書記、主席劉明康在會議講話全面分析了2010年一季度國際、國內(nèi)經(jīng)濟金融形勢。他指出，今年一季度我國經(jīng)濟企穩(wěn)回升趨勢進一步顯現(xiàn)，但宏觀經(jīng)濟運行仍面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。因此銀行業(yè)金融機構(gòu)要積極應(yīng)對存量風(fēng)險，有效管控面臨的新的潛在風(fēng)險。

劉明康指出，要積極貫徹國家調(diào)控政策，加強土地儲備貸款管理，嚴(yán)控房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險；認(rèn)真落實國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知精神，實行動態(tài)、差別化管理的個人住房貸款政策，嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機性購房；各大中型銀行還要按季度開展房地產(chǎn)貸款壓力測試工作。

4月23日，中國銀行迅速出臺房地產(chǎn)信貸管理4項措施，強調(diào)堅持以結(jié)構(gòu)調(diào)整為主線，區(qū)別對待，動態(tài)管理。除了遵照4月17日國務(wù)院《通知》外，還規(guī)定對以前簽訂的合同也提高利率：“根據(jù)與客戶合同中的約定，在利率調(diào)整方式到期時將存量首套、二套、三套及以上的房貸利率浮動比例分別調(diào)整至基準(zhǔn)利率的0.85倍、1.1倍和1.2倍。”業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，此舉將引發(fā)其他銀行效仿。

4月22日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于加強經(jīng)濟適用住房管理有關(guān)問題的通知》，針對部分地方經(jīng)濟適用住房存在的準(zhǔn)入退出管理機制不完善、日常監(jiān)管和服務(wù)不到位等問題，做出了有關(guān)規(guī)定。《通知》要求嚴(yán)格建設(shè)和準(zhǔn)入管理；強化使用過程的監(jiān)督；加強上市交易管理。《通知》還依法明確了有關(guān)工作人員濫用職權(quán)、徇私舞弊，以及建設(shè)單位、中介機構(gòu)違法違規(guī)責(zé)任和追究制度。

4月23日有報道稱財稅部門意圖把第三套房及三套以上住房定性為經(jīng)營性住房，納入房產(chǎn)稅征稅范圍。

有消息稱證監(jiān)會與國土部就有關(guān)房企融資的聯(lián)合監(jiān)管原則和工作機制已經(jīng)初步建立，而且規(guī)定比較嚴(yán)格，此舉意在加強土地儲備貸款管理，嚴(yán)控房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險。

同時我們還應(yīng)該注意到，各部門、各地方根據(jù)“新國十條”制定的有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控實施細則，也將在不久后出臺，這個時間表分析人士普遍認(rèn)為將在五一節(jié)后不久。在相關(guān)細則出臺后的1～3個月政策執(zhí)行效果觀察期后，不排除在此基礎(chǔ)上決定稅收政策的出臺。

另外，任何政策措施要達到預(yù)期效果，關(guān)鍵還是在于執(zhí)行。因此，在中國房地產(chǎn)未能實現(xiàn)軟著陸前，可以說新一輪調(diào)控“組合拳”還遠未塵埃落定。

（本文感謝搜狐焦點支持）

鏈接：2010年各地新地王

（截止到本刊發(fā)稿時）

1、天津津南區(qū)咸水沽鎮(zhèn) 70.5億元 富力地產(chǎn)

2010年4月28日下午，富力地產(chǎn)以70.5億奪得天津津南區(qū)一地塊，成為天津新總價地王。該地塊位于津南區(qū)咸水沽鎮(zhèn)，總占地面積1289226.5平方米，約1933畝。

2、北京海淀東升鄉(xiāng)地塊 17.6億元 世博宏業(yè)

2010年3月15日，北京土地競拍現(xiàn)場，世博宏業(yè)17.6億拍得海淀區(qū)東升鄉(xiāng)居住、商業(yè)項目地塊。

3、北京亦莊 52.4億元 中信地產(chǎn)

2010年3月15日，北京土地競拍現(xiàn)場，北京亦莊地塊最終被中信地產(chǎn)以52.4億高價競得。

4、北京大望京村 40.8億元 遠洋集團

2010年3月15日，保利在遠洋的頻頻舉牌中無奈退場。當(dāng)日上午“朝陽區(qū)崔各莊鄉(xiāng)大望京村環(huán)境整治土地儲備項目1號地”在北京國土局交易大廳進行現(xiàn)場競價。遠洋旗下的北京遠豪置業(yè)有限公司-以40.8億元將其收入囊中，成為目前望京地區(qū)樓面單價地王。

5、石家莊 2億余元

2010年3月15日，石家莊市地產(chǎn)交易市場二樓拍賣廳，一位競拍者以2億余元拍的一塊土地。當(dāng)日，石家莊市2010年第001號到010號地成功出讓，最終該地塊以每畝735萬元的均價晉身河北省會新地王。

6、廣西南寧市金浦路 16億元

2010年3月12日，廣西南寧，一名工人走在新“地王”上，他們是新“地王”名花有主后，第一批在該地塊上施工的工人。10日，廣西南寧市金浦路一地塊以總價約16億元、樓面地價11033元/平方米的價格成交，創(chuàng)下南寧土地出讓史上的新記錄。

7、上海閘北 70.2億元 華僑城集團

2010年2月11日，上海市規(guī)劃和國土資源管理局今年第2號土地出讓公告中三幅地塊完成出讓，再次誕生一項紀(jì)錄。央企華僑城集團旗下深圳華僑城控股股份有限公司在上海以70.2億元的天價從民企聯(lián)合體手中搶得閘北區(qū)蘇州河北岸東塊1街坊地塊。

8、南京江寧 10.05億元 雅居樂地產(chǎn)

2010年2月9日下午，南京市國地局舉行了春節(jié)前的最后一次土地拍賣會，26家開發(fā)商爭奪5幅土地。當(dāng)天，南京江寧又拍出一塊高價地王——位于南京江寧九龍湖公園西側(cè)、清水亭西路西北角的no.2010g01地塊。在經(jīng)過51輪拍賣之后，雅居樂地產(chǎn)以10.05億拿下這塊地。

9、上海地王黃浦163地塊 34.1億元 新黃浦和新世界聯(lián)合體

2010年2月8日，新黃浦和新世界聯(lián)合體今日以34.1億拿下前上海地王黃浦163地塊，打敗信拓有限公司和華人置業(yè)集團聯(lián)合體以及九龍倉旗下的陸裕投資有限公司。

10、北京順義 50.5億元 大龍地產(chǎn)（已被回收）

2010年2月4日，中國證券報消息，曾因拿下北京順義“地王”而廣受矚目的大龍地產(chǎn)，近日發(fā)布的一則公告再次吸引了大眾的眼球：該公司子公司以50.5億元競得的住宅用地資格被北京市國土局取消，已經(jīng)交納的2億元競買保證金將不予退還。

11、福州王莊 60億元 江西正榮集團

2010年2月4日下午，江西正榮集團在福州新年首次土地拍賣會上，以總價60億元摘得位于福州王莊的宗地2010-02號地塊，創(chuàng)造福州地塊總價之最，會后企業(yè)代表被記者“包圍”。

12、上海外灘8-1金融地塊92.2億元 上海證大置業(yè)

2010年2月1日，上海房地產(chǎn)交易中心宣布，上海證大置業(yè)以92.2億元人民幣(下同)投得上海外灘8-1金融地塊項目用地，再次刷新上海地王紀(jì)錄。

13、青島 40.4億元

2010年1月22日上午，青島市土地拍賣會上，香港西路以南、東海二路以東的一塊面積為34923平方米的商業(yè)和住宅用地，以每平方米18700元的單價拍出了40.4億的高價，比1月21日北京新地王豐臺區(qū)六圈A居住項目用地樓臺面單價17153元多出600多元。

（圖文據(jù)網(wǎng)易財經(jīng)）