經濟適用房調控在于持久

呂 甜

福州經濟適用房交易停滯3年后，將于8月1日開始解禁。在樓市調控的背景，福州約2萬套經濟適用房能否拉低二手房價?

目前福州市原則通過了《福州市城區經濟適用住房上市交易辦法》，8月1日起，凡福州市五城區內，于2007年6月7日前購買，且取得“房屋所有權證”滿5年的經濟適用房，在房屋所有權人補繳土地收益價款后，可上市交易。

經適房入市將拉低房價?

據了解，目前，福州市的經濟適用房大多數位于三、四級地段，大約分散在福州五城區內數十個小區中，2007年6月前榕經適房大概有2萬套左右。

朝陽房產銷售總監周良告訴記者，“這些小區比如金山碧水一期，或者文華小區，從住宅品質上看都還算不錯。如果依據當前市場價，其掛牌出售價格每平方米至少在7000～8000元。”

“但這些房源大都被關了好幾年，而且不排除業主早有升級換代的愿望。加之該批次經適房購買時，房價每平方米也就2000元～3000元，因此解禁后，不排除業主以不計成本的方式把房子賣掉。它們很可能拉低房價，打破目前二手房市場價格一直無法大幅下降的困局。”國廣一葉點房網董事長葉斌說，“最難估計的是2萬多套房子，究竟會有多少進入市場，數量越多對市場產生的沖擊也就越大。”

福州房產專家劉福泉表示，其“解禁”會刺激一部分改善型需求經適房業主換房，保守估計至少有3000套～5000套房源會盡快交易，但沖擊總體不會很大，因為絕大部分房源不可能馬上就交易，而是逐漸放量。因此，對目前低迷的市場是一個利好。但由于其數量有限，對樓市影響不大。

曾禁售3年

在過去的三年里，出現在福州12345便民呼叫中心網站最多的投訴之一，是關于經濟適用房不能上市交易的言語。其中，福州金城小區一位業主不滿地表示，房管局2008年就已經將交易辦法提交市政府。

原來，按照現行的《福州市經濟適用住房管理辦法》，出售經濟適用房需“按照屆時同地段普通商品住房與經濟適用住房差價的一定比例，向政府交納土地收益等相關價款”。但由于“相關價款”遲遲未定，福州經濟適用房3年間一直陷入交易停滯狀態。

劉福泉曾對此表示， “福州經濟適用房資源利用陷入了死胡同。”他分析認為，如今有關部門也很矛盾，因為一旦允許經濟適用房上市交易，由于經適房誘人的議價空間，當初一平方米2000元左右的經適房，如今可賣到8000／平方米，其中的利潤是多么誘人。

7月16日，經濟適用房將允許交易的消息一出，專家紛紛表示，經濟適用房上市交易對于調控房價的確是好事，但是“如何交易”是經濟適用房持有者最關心的問題。依據《辦法》規定，符合，條件的經適房如要上市交易，房屋所有權人在交易前，應補繳土地收益價款。土地收益價款按申請時所在土地級別相對應的基準樓面地價的10％繳交。

據了解，按照福州市現行的城區住宅用地土地級別，三級基準樓面地價為1 800元／平方米，四級基準樓面地價為1275元／平方米。若以基準樓面地價的10％收取土地收益價款，則于三級地段需補交180元／平方米，如位于四級地段，則繳交金額為127.5元／平方米。以一套面積90平方米的經濟適用房計算，位于三級地段，需要補交1.62萬元，而位于四級地段則需要補交1.15萬元。

而即使是位于二級地段的經濟適用房，二級基準樓面地價為2475元／平方米，需要補交土地收益價款247.5元，平方米。

讓適用房真正經濟起來

6月，福州市作了關于住房保障工作情況的報告，報告指出，2010年福州將新建保障性住房2.6萬套。其中3000多套經濟適用住房已安排集中建設3個項目，包括東山新苑續建約1000套、福灣新城春風苑續建863套、聯建新苑新建約2000套。

據某研究機構預測，在未來兩年，保障陛住房(經適房、廉租房)將占樓市住房總供應量的20％。據其“房地產業中長期發展動態模型”測算，如保障房占市場總體供應的比例超過20％，將對商品住房市場產生比較明顯的影響。

中國房地產業協會秘書長朱中一在接受記者采訪時曾表示： “保障性住房建設對上下游產業起到拉動作用是肯定的，也可以彌補由于房地產市場銷售低迷引起的下半年投資下滑。政府這次調控的首要目標，是抑制熱點區塊過快上漲的房價，保障房建設對房價也肯定能起到一定抑制作用。通過保障房建設，各地處理好市場化和保障性的關系，最終達到居者有其屋的目的。”

2010年在新一輪樓市調控的當下，保障房建設的承諾再一次被提及。縱觀房地產發展的歷程，保障性住房幾乎會隨著每一次樓市調控被提起，而當調控結束樓市轉向后，保障房的建設承諾又流于一紙空文。業內關注的是，屢屢提起又屢屢被“忘記”的保障房建設，這次是不是又會成為“調控花瓶”?