家有萬貫,不如有個店面

呂 甜

在住宅投資受到打壓的情況下，專家預測，今后會有更多的資金流向寫字樓和商鋪，店鋪正成為一些投資人新的投資熱點。

在調控政策影響下，福州、廈門連續4個月住宅成交量大跌，許多投資者開始將資金撤出住宅市場，投向商業地產，導致商鋪成交量大增。記者從榕城多家二手房中介了解到，今年以來福州商鋪售價出現普漲現象，幅度在15％～25％。

商鋪投資逐漸升溫

福州的大街小巷，不難見到一些商鋪貼出轉租店面的廣告。寶龍一家經營飾品的鋪主王先生在不久前一次轉租中，就賺到了近3萬元的轉租差價收益。他解釋為，租下一間商鋪，投入一些資金進行裝修，經營一段時間后再轉租出去，并從中賺取差價收益。

記者從多家二手房中介了解到，東街口附近一間僅20多平米的商鋪，月租4000元左右，轉租人收取的轉租費卻高達10萬元。“轉讓費極高，比自己經營劃算多了。”不少中介這樣感慨。

事實上，轉讓鋪面在福州、廈門早已屢見不鮮。廈門投資人林尚祥告訴記者，從2000年左右，就有很多投資人在做轉租商鋪吃差價的生意。

2003年，林尚祥在廈門富山一帶買了一間臨街的住宅車庫，2005年，富山商圈繁榮，不少人將這種車庫裝修后做了小生意。由于事務繁多，林尚祥便將這間車庫租給別人做外貿服飾店，合同簽訂8年。2008年，他發現鋪面上貼著“轉租”的字樣，原來，鋪主決定將他的鋪面轉租出去，前提是租賃方要付4萬元的轉讓費。更讓林祥吃驚的是，現在鋪子已被轉租了三次。“這也是生財有道吧。”林尚祥甚是感慨。

轉讓費可觀

轉讓費過高的情況的確越來越明顯，專家認為，這主要表現在成熟的商業區，在福州，東街口、寶龍城市廣場、中亭街等地方的店鋪轉讓費明顯高于其它地方。“這種已經形成商業氣候的地方比一般地方的轉租費最少高一倍。”

江厝路一家中介的銷售人員介紹，在他們這里掛牌出租的房產中，商鋪出租開始增多，而這些商鋪有90％以上是轉租商鋪，都附帶了遠超過租金的轉讓費。以面積在20平方米的商鋪為例，地段好一點的轉讓費多在5～8萬元之間，最差的開價也要4萬元，而這些商鋪月租金最高的也不過2800元。

該中介表示，原來的鋪面承租人在轉出鋪面時，一是會將原來的成本加到轉讓費里，另外還會再賺上一筆，自然轉讓費就被抬高了。雙安房產總經理鄭愛新認為，之前住宅活躍主要是首付可以低至2成，不過新政后把部分炒房客擋在了門外，但是精明的炒房客離住宅卻不離樓市，把目光投向了多年被忽視的商鋪，特別是一手商鋪顯得尤其火爆。

租下合適商鋪，然后再轉租出去，從中賺取不菲的差價收益正成為一些商人新的賺錢項目。鄭愛新告訴記者，“長線投資住宅越來越難了，很多投資者把投資重點轉移到商鋪上。把多年積蓄投入到一間小商鋪上，以獲得每年較穩定的回報率。”

“房東的租金收益有時候還不如二手房東賺取的轉讓費。”21世紀房產小曾說，今年5月初，他的一位朋友打算開一家餐廳，希望做過餐飲工作的他幫忙找合適的商鋪。“鋪子不少，但都要轉讓費。一般沒有轉讓費的商鋪幾乎都在新開發出來的小區，沒有形成商業氣候，人流量較少，選擇這樣的地段租店面來經營風險很大，回報也慢。但是，在成熟商圈的鋪子則不存在這些問題。“就算生意做不起來，再把鋪子轉出去也不會虧本。”仔細比較后，小曾幫朋友選擇了租下“轉租商鋪”來開餐廳。

專家建議投資成熟商鋪

據中原地產近期公布的研究數據，目前全國大中城市住宅租金回報率已難達到6％，而商鋪平均租金回報率在近幾年來一直穩定保持6％～8％，部分商鋪甚至可獲得10％以上的租金回報率，令部分房地產投資者紛紛轉向商鋪市場“淘金”。

商鋪研究人員彭先生分析，商鋪投資與住宅和寫字樓完全不同，每個商鋪都有自己的“個性”。一般來說，同一小區的住宅因為朝向、樓層等因素，租金價格和售價有所差異。即使在一條商街上，每間商鋪因為其位置、周邊環境、經營項目的不同，租金、售價也可能出現天壤之別。因此，對于投資者來說，如何定位自己的投資對象、如何選擇商鋪、如何進行經營至關重要。

據了解，成熟商圈商鋪租金回報率可達8％左右。專家認為，成熟商鋪的特點是投入成本大、升值潛力較小但收入穩定，比較適合資金實力較雄厚、將投資商鋪作為理財手段、對商鋪不很熟悉的投資者。

林尚祥認為，成熟商鋪的優勢在于無須深入研究商業地產并做大量分析，在投資后也無須過多考慮租客的經營業態，因為大部分成熟商鋪的業態已經非常固定，少有變化。如中亭街商鋪較多經營服裝、鞋類，火車站商鋪多經營服裝、飾品批發，大利嘉商鋪經營IT行業；其租金回報率也較為穩定。而投資者面對的劣勢在于投入成本較大、升值潛力較小。比如投資一個東街口的商鋪，成本可能為幾百萬元，租金回報率雖可能達到10％以上，但商鋪的售價在數年內很可能不會有大幅的上升。