房地產超跌機會凸現

劉 渠

超跌導致的價值重估因素以及加i人民幣升值預期因素，是推動近期地產股出現反彈的兩大重要因素。

4月中旬以來，股市接連暴跌。相當多的人士認為“史上最嚴厲的房地產調控”是最主要的誘因之一。并且，由于房地產行業產業鏈條長，所需資金量大，同時具有金融屬性，對房地產行業實施的宏觀調控政策作用到股市上，往往產生“牽一發而動全身”的功效——不僅房地產板塊率先下跌，而且拖累到銀行、鋼鐵和水泥等類股票下跌。

有一個非官方數字顯示，中國的房地產行業對其他行業的帶動效應是1：3，可見房地產行業的牽制力。在部分業內人士看來，中國目前的經濟結構主要問題是，地產行業一“冰凍”，其他行業自然隨之“結冰”。

利空出盡是利好，廣發證券認為，經過半年多的調整后，地產股當前的股價已經比較充分地反映了房價下調的預期，“估值接近底部區域”。房價在三季度將會松動，但不會大跌，調整幅度預計在15％～20％。

截至目前，房地產股的調整幅度已相當巨大。根據wind資訊統計，在樓市新政公布的第一周，房地產指數下跌了10.55％；截至4月末，該指數跌幅達到了18.36％。5月份跌幅再近10％，而進入6月份，房地產指數漲跌互現。超跌導致的價值重估因素以及加上人民幣升值預期因素，是推動近期地產股出現反彈的兩大重要因素。

房地產有望超跌反彈

上海證券策略分析師蔡鈞毅認為，房價開始下跌，即是地產股反彈的開始。如果沒有房產稅等嚴厲調控措施出臺，房地產股就有望在此輪調整中完成筑底后重拾升勢。從國家統計局最新發布的全國房地產開發景氣趨勢數據上看，受到宏觀調控影響，房地產開發景氣趨勢環比出現下降，但整體仍然處于相對高位。

從消息面看，目前上海、重慶兩市向國務院上報的對居民住房征收房產稅的方案，相關申請還未獲批。財政部、國家稅務總局的相關工作一直沒有停頓。按照國務院的要求，在加快研究如何改革稅制、評稅試點也同時在全國進行。但改革何時出臺，最后要由國務院作出決策。試點房產稅晚于預期，表明調控已進入一個觀察窗口。短期內出臺更嚴厲調控政策的可能性將會降低。目前大盤出現企穩跡象，那么房地產板塊可望獲得超出大盤的表現機會。

從基本面看，截至到6月的最新數據顯示，全國重點城市商品房成交環比仍呈現分化趨勢，一些城市成交情況仍延續5月低迷趨勢，而一些城市成交面積環比則出現回升。5、6月份以來，越來越多的樓盤出現了軟性價格調整，房價的回調使得部分購房剛性需求再次進入市場。但整體來看，4月房地產新政的影響仍在持續，多數購房者仍在觀望。未來房地產板塊存在止跌反彈的可能性。

蔡鈞毅認為，6月中下旬和7月，隨著房價開始下調聲音的出現以及節后商品房成交的小幅回暖，在政策層面相對較為平靜的背景下。部分二三線城市地產股出現了上漲勢頭。政策和樓市表現儼然成為影響行業短期和中期表現的最重要因素。

申萬房地產指數顯示，早在7月初房地產股就逐步開始探底回升。旁地產指數于7月2日。快速下探2310.37點后出現回升，結束了自4月15日以來的逐步走低過程，2310.37點成為了這一區間的最低點。

資金流向方面，自7月2日～22日的15個交易日中，有11個交易日大單資金呈凈流入狀態，累計大單凈流入28.57億元，顯示機構資金正在底位介入。市場分析人士表示，經過4月中旬以來的大幅調整，從估值來看，房地產板塊以去年業績計算的市盈率為22.65倍，已經接近整體A股市盈率，也已接近房地產板塊2008年17倍的歷史最低值，部分一線房地產股的市盈率甚至跌至10倍以下。

券商對行業評級均為“中性”

縱觀券商對旁地產行業的評級報告，券商一致給予房地產行業“中性”的投資評級。對房地產個股有不同的看法，其中，申銀萬國等10家機構都看好萬科A和金地集團；有8家機構看好招商地和保利地產，其他看好的股各有不同。

民族證券行業分析師認為，在調控重拳出擊之下，房地產市場的調整態勢已經確立，但宏觀環境的不確定因素將影響調整的幅度和時間，不排除宏觀調控政策因經濟下行風險增加而出現松動。如果在調控政策剛取得初步成效的時候調控基調發生轉向，房地產調控將事倍功半。因此，房地產調控的大方向目前不會發生根本性改變，但不排除經濟逐步下行使房地產調控政策執行力度逐步減弱。

由于國家的調控基調并沒有改變，四季度調控政策執行力度出現松動的可能性較大，維持對行業的“中性”評級。個股選擇上，可逢低關注布局二、三線城市較多的萬科A和保利地產、安全邊際較高的濱江集團、蘇寧環球以及首開股份。

7月份以來，房地產板塊已有所反彈，民族證券研究員認為，驅動因素主要有兩個方面：一是調控預期有所放松，雖然調控基調沒有改變，但依然存在調控政策執行力度伴隨宏觀經濟下探而出現松動的可能；二是6月份部分重點城市成交量出現環比增長，比如北京、上海、深圳、廣州、杭州和重慶6月份成交面積均出現環比上升。

長城證券行業報告認為本輪行情是否具有持續性主要取決于兩個因素。第一，隨著三季度供應量的大幅上升，銷量能否在價格適度回調后(比如再降10％)，出現持續回升。如果這種情況出現，則地產股仍可以積極介入。反之，若房價的適度調整不能激發市場人氣，或者短暫激發后市場銷量二次探底，需要更多的降價才能推動銷量，則股價有再度下探風險。第二，信貸政策放松(或大眾普遍預期其即將放松)何時出現。