淺談涉農的相關公證

李春霞

[關鍵詞]涉農問題;相關公證

服務“三農”是公證法律服務的重點。在為“三農”服務中,涉及農村集體性質土地上的房屋、農民承包的土地等法律行為和法律事實的發生而引起的相關問題很多,也是風險較大的一項公證。筆者就這一公證問題提出以下觀點,僅供參考。

一、涉及農村土地的公證

涉及土地的公證問題很多,要結合具體情況認真分析,慎重予以辦理。

(一)涉及承包收益的公證

涉及承包收益的公證大多是遺囑、繼承、贈與、遺贈撫養協議等公證。無論以何種方式取得承包經營權的,承包人承包經營取得的收益均是一種財產權利。承包人可以根據自己的意愿處理。因而無論是申請辦理哪一項公證,均可按法律的相關規定予以辦理。

(二)涉及土地承包經營權的公證

以其他方式承包:

根據《農村土地承包法》的規定,如果承包人是通過招標、拍賣、公開協商的方式取得農村土地承包經營權的,當事人申請辦理公證,可按法律的相關規定予以辦理。

以家庭方式承包:

1.涉及經營權流轉的,經家庭全體承包人的同意可以流轉;2.涉及遺囑、繼承、贈與、遺贈撫養協議的,《農村土地承包法》沒有明確具體規定承包人是否可以處理屬于自己的那部分經營權,所以涉及這部分土地承包經營權有兩種不同意見。第一種意見:根據法無明文規定即可行的原則,承包人可以處置土地承包經營權,繼承人也當然享有繼承的權利;第二種意見:由于承包是以家庭為單位的,農戶家庭內部某一個人或幾個人死亡時不發生繼承問題,而承包戶的成員均死亡時,土地承包權終止。筆者同意第二種意見。家庭承包是以本集體經濟組織內部的農戶家庭為單位,它強調的是福利性和生活保障性,如果一般的家庭承包經營權可以繼承,則非本集體經濟組織的繼承人也可以依據繼承權取得承包權,這對集體經濟組織其他成員的權益會造成損害,也是不利于生產的,更是有悖于《農村土地承包法》的宗旨。所以涉及以家庭方式承包經營的,無論申辦何種公證均應予以慎重。

筆者認為:在家庭土地承包經營中,如果家庭成員中的一人或幾個人死亡時,承包經營權不發生繼承,承包地由家庭其他成員繼續承包,這里的家庭成員不是死亡人的繼承人或是一起生活的人,也不是戶口在一起的成員,而應是按當地農業部門頒發給家庭承包戶的《中華人民共和國農村土地承包經營權證》上的承包人。只有這些承包人才有權利繼續承包。而當家庭承包成員中的最后一位承包人死亡時,承包經營權終止,由發包方收回承包地。所以此類公證不宜辦理。

二、涉及農村房屋的公證

(一)村民宅基地不得辦理買賣公證。根據《中華人民共和國土地管理法》第六十三條“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設”之規定,農村集體性質的宅基地不得單獨買賣,因此不得辦理公證。

(二)農村集體土地上的房屋流轉。根據《房屋登記辦法》第八十六條“申請村民住房所有權轉移登記的,應當提交農村集體經濟組織同意轉移的證明材料”,“申請農村村民住房所有權轉移登記,受讓人不屬于房屋所在地農村集體經濟組織成員的,除法律、法規另有規定外,應當不予辦理”的要求。1.本村村民之間經村民委員會同意,可以辦理房屋所有權轉移登記及公證。2.非本村村民的,要嚴格按照法律規定審查是否屬于法律、法規的特殊規定,才能決定是否可以流轉。

(三)農村集體土地上的房屋繼承、遺囑、贈與、遺贈撫養協議。房屋是公民死亡時遺留的個人合法財產,根據《繼承法》的有關規定。1.繼承人(受贈人)是本村村民,可以辦理公證。2.繼承人(受贈人)非本村村民的,法律沒有明確規定,爭議較大。第一種意見認為非本村村民不得繼承村民房屋,理由是農村房屋的集體土地不得賣給非本村村民;第二種意見認為非本村村民可以繼承本村村民房屋,但必須經村委會同意,因為土地是集體所有的;筆者認為繼承人(受贈人)可以是非本村村民,理由是繼承是法律事實,不以人們的意見為轉移,繼承人的確定,是根據繼承法的規定,是在產權人死亡時確定的,如不允許本村村民繼承,就剝奪了繼承人的權利,所以繼承人可以是本村村民,也可以是非本村村民。但公證時應告知,非本村村民繼承農村集體房屋的,繼承時實際上只繼承了房屋的財產權利,不繼承宅基地使用權。3.當事人結婚或離婚時,婚姻一方當事人將農村集體性質土地上的房屋及土地使用權通過《夫妻財產約定書》或《離婚協議書》轉移給另一方或子女的,考慮土地性質為集體所有的因素,該《約定書》或《協議書》,須經村委會同意后方可辦理公證。4.同一戶的家庭成員之間因分家析產而引起的公證,應當給予辦理,以承擔贍養義務為條件將農村集體性質土地上的房屋給非本村村民(子女)的,也應當經村民委員會同意后,方可辦理公證手續。

三、涉農公證應注意的問題

(一)涉及婦女權利的應注意保護

結婚后戶口沒有遷出的婦女的土地承包經營權應予以保護,農村房屋繼承時需注意不要遺漏嫁出去的女兒。

(二)以土地承包經營權抵押或抵債的不予辦理

涉及農村土地承包經營權抵押或抵償債務的不予辦理。要注意當事人不在合同中寫明是以地抵債而是以其他的方式變相抵債,也需在審查時予以注意。

(三)夫妻結婚、離婚的要注意承包經營權的分離

根據《農村土地承包法》的規定,婦女結婚或離婚,一方戶口遷往外地而新遷入地沒有取得承包經營權的,原居住地不能取消原承包經營權。但在實際中,一些農村婦女結婚或離婚后原戶口所在地的集體經濟組織不管該婦女在新的戶口遷入地有沒有分到土地承包經營權,均以戶口已遷出為由,剝奪了已遷出婦女的土地承包經營權。這是我們在辦證時應注意到的問題。

以上是筆者在實際工作中總結的一點心得,望各位同人予以指教。□

(編輯/永安)